A visszaesés valamennyi régióra jellemző volt, viszont a használatba vett lakások száma Budapesten 7 százalékkal emelkedett. A kiadott lakásépítési engedélyek száma 7536 volt, ami 29 százalékos csökkenést jelent a 2012. évi adatokhoz képest – írja a KSH legfrissebb statisztikájában.
Az újlakás-építésen belül egyre kisebb a természetes személyek által épített és saját használatra szánt lakások aránya.A lakásépítésben 2008-ban bekövetkezett fordulat óta évről évre egyre kevesebb új lakás épül. 2013-ban már csak egyötöde az újonnan épült lakások száma a 2008. évinek és a megelőző, 2012. évhez viszonyítva is 30,9%-os a visszaesés mértéke.
A vállalkozások lakásépítési tevékenysége már 2011-re nagymértékben visszaesett, ehhez képest a saját használatra építő háztartások beruházásai egészen 2013-ig mérsékeltebb ütemben csökkentek. 2013-ban a vállalkozások lakásberuházásainak visszaesése lelassult, ugyanakkor a magánépíttetők tevékenységében nagyarányú csökkenés következett be. Így 2013-ban már főképp a lakossági építtetők tevékenységének visszafogása okozta a lakásépítések további hanyatlását.
Padlón
2013-ban alig volt olyan vidéki város (csupán Győr, Kecskemét, Sopron és Szeged), ahol az új lakások száma meghaladta a 200-at. Budapesten néhány nagyobb beruházás befejezésének eredményeként a lakásépítés növekedni kezdett, az év folyamán összesen 1770 lakást vettek használatba. A községekben, ahol az átlagosnál jóval nagyobb volt a lakásépítés visszaesése, 2013-ban mindössze 1270 új lakás épült, fele annyi, mint egy évvel korábban.
Az építési engedélyek 2013. évi száma a 2008. évi mennyiség ötödét sem éri el (17,2 százalék), a 2012. évihez képest pedig 28,9 %-kal alacsonyabb. Az új építési engedélyek kiadása szintén a községekben esett vissza a legnagyobb mértékben (40%-kal), de valamennyi településtípusban kevesebb új lakás építését tervezik, mint egy évvel korábban. 2013-ban 3%-kal több új építési engedélyt adtak ki, mint amennyi új lakást használatba vettek.
Kevesebb magánépítkezés
Az építtetői kör összetétele az egy évvel korábbihoz képest megváltozott: a természetes személyek által épített lakások aránya 68-ról 57%-ra mérséklődött, a vállalkozások által épített lakások aránya pedig 31-ről 40%-ra emelkedett. Budapesten az összes lakás kétharmadát vállalkozók építtették. 2013-ban mindössze 55 lakás épült önkormányzati megbízásból.
Az építtetői kör átrendeződésével összhangban csökkent a saját használatra épített lakások aránya (64-ről 53 százalékra), az értékesítésre szánt lakásoké pedig nőtt (33-ról 43 százalékra). Bérbeadásra a lakások 2 százaléka épült, ugyanúgy, mint egy évvel korábban.
Jogi személyiségű gazdasági társaságok a kivitelezői a használatba vett lakások 60 százalékának, az egyéni vállalkozások a lakások 30 százalékát építették (2012-ben 50, illetve 34%). Az új lakások 7 százaléka (egy évvel korábban 12 százaléka) lakossági kivitelezésben készült el.
Az újonnan épült lakóépületek között 64-ről 57 százalékra csökkent az új családi házak aránya, ugyanakkor a többszintes, többlakásos épületeké nagyobb lett (27 helyett 39 százalék). A lakóparki lakások aránya 1 százalékos (egy évvel korábban 4 százalékos) volt.
Ami épült, az is kisebb
2013-ban a használatba vett lakások átlagos alapterülete 101 m2 volt, ez 6 m2-rel kevesebb, mint korábban. A 100 m2-nél nagyobb alapterületű lakások aránya 46-ról 41 százalékra csökkent. Mindez az építtetői kör átrendeződésének következménye, ugyanis általában a nagyobb alapterületű, családi házas építkezések valósulnak meg lakossági beruházásban és ezek aránya csökkent 2013-ban.
A vizsgált időszakban 1251 lakás szűnt meg, 43 százalékkal kevesebb, mint az előző év azonos időszakában. 276 üdülőépületben 314 üdülőegységet építettek, és 267 üdülőépületben 315 üdülőegységre adtak ki építési engedélyt. A használatba vett és engedélyezett üdülőegységek száma 41 százalékkal csökkent. Az új üdülők átlagos alapterülete 87 m2, a tavalyinál 5 m2-rel nagyobb.
A kiadott új építési engedélyek alapján 4467 lakóépület és 5330 nem lakóépület építését tervezik. A lakóépületeknél ez 27, a nem lakóépületeknél 13 százalékos visszaesést jelent. A nem lakóépületek közül 2 százalékkal nőtt az ipari épületekre kiadott engedélyek száma, ugyanakkor a mezőgazdasági épületekre kiadottaké 6, a kereskedelmi épületekre kiadott engedélyeké 12 százalékkal csökkent.
A fő ok a bizalomhiány
Az Otthon Centrum véleménye szerint a bizalomhiány az újépítésű lakások piacán abban mutatkozik meg, hogy a vásárlók már átadott, vagy az átadáshoz nagyon közeli lakásokat keresnek. Ez a fejlesztők számára azt jelenti, hogy a kivitelezés fázisában csak nagyon kevés lakást tudnak értékesíteni, így az építkezés finanszírozása is szinte teljes egészében rájuk hárul.
Ez jelentősen megnöveli a finanszírozási költségeket, amivel a beruházás megtérülése is kérdésessé válik, illetve a lehetséges hozam nem fedezi a fejlesztéshez kapcsolódó kockázatokat. Ennek megfelelően a lakóingatlan fejlesztők nagyon komolyan visszafogták aktivitásukat, értékesítési céllal – néhány kivételtől eltekintve – a kisebb kockázatot jelentő, kis lakásszámú projektek felé fordultak.
Öngerjesztő folyamat
Sajnos öngerjesztő folyamat is látható a piacon, ami a statikus lakáskészlethez fűződik – mondta a cég vezető elemzője, Déry Attila. Mivel az eladásra kínált újépítésű lakások utánpótlása szinte teljesen elapadt, a vásárlók már egy átválogatott és nagyon statikus kínálattal találkoznak.
Így aki most nem talált az igényének megfelelő új lakást, az 3-6 hónap múlva sem fog jelentős számú, eddig nem látott ingatlannal találkozni. Ezért sok vásárló a használt lakások felé fordul.
Ez azt jelenti, hogy a potenciális keresletnél is kevesebb adásvétel valósul meg az újlakások piacán. A 2009 óta stagnáló teljes lakáspiaci forgalomban egyre csökkenő arányban szerepelnek az újépítésű lakások, a 2008-as 10 százalék körüli részesedés elharmadolódott napjainkra.
Mi lehet a megoldás?
Az ingatlanos cég szerint a bizalom helyreállítása közvetlen eszközökkel viszonylag nehéz, ehhez a gazdasági környezet javulására, a háztartások saját jövedelmi helyzetükre és jövőjükre vonatkozó várakozásainak kell javulnia. Emellett viszont lehet közvetlen intézkedésekkel a keresletet és a kínálatot is ösztönözni.
A keresleti oldalon a szocpol és a kamattámogatás már elérhető, éppen ezért lenne fontos a kínálati oldal, a fejlesztők támogatása is. Az olcsóbb finanszírozási lehetőségek komoly változásokat hozhatna a piacra. A lakások árának ÁFA tartalmának csökkentése a vevők számára vonzóbb feltételeket, így magasabb keresletet jelent, a fejlesztők számára pedig javuló megtérülési mutatókat, ami több lakás építését hozhatja.
Lesz-e érdemi fordulat?
Balatoni András, az ING Bank vezető elemzője elmondta: az építőipart a nagy állami beruházások, út- és vasútépítések húzzák, a lakásépítésre viszont rányomja a bélyegét a háztartások erős eladósodottsága. A korábban felvett hitelállomány leépítése folytatódik, így a lakáspiacon érdemi fordulatra nem lehet számítani a következő időszakban, csak lassú felívelés várható – mondta.
Azt is kiemelte azonban, hogy az Eurostat által végzett felmérés adatai a korábbinál optimistább képet mutatnak. A magyar lakosság növekvő arányban tervezi ingatlan vásárlását vagy építését, ami középtávon kedvező hatást fejthet ki a lakáspiacra. Egy-másfél éves időtartamon belül ez stabilizálódást, esetleg fordulatot hozhat – közölte.
Nyeste Orsolya, az Erste Bank elemzője úgy látja, hogy az idei év nem hoz jelentős fordulatot a lakáspiacon, de elképzelhetőnek tartja, hogy lassul majd a visszaesés.
A szakember szerint nem kizárt, hogy elérte mélypontját a lakásépítés. A korábbinál jelentősebb alacsonyabb kamatszint elvileg támogathat egy pozitív változást, de kérdés, hogy középtávon hogyan alakulnak a jövedelmek – fogalmazott.
Az elemző kiemelte: a beruházások felfutására számítanak az idén. Ez azonban elsősorban az állam tevékenységén, illetve az európai uniós pénzeken alapul majd, és nem biztos, hogy ez a hatás megjelenik a lakásépítések területén ebben az évben – fejtette ki.
A szakmának nem okozott meglepetést
Koji László, az Építési Vállalkozók Országos Szakszövetsége (ÉVOSZ) alelnöke szerint a szakmának nem okozott meglepetést a KSH jelentése, mint mondta: erre lehetett számítani. Az ÉVOSZ alelnöke rámutatott arra, hogy az új lakások építése helyett a lakásfelújításokat kellene előtérbe helyezni, hiszen nem elhanyagolható kérdés a 4,2 millió lakás állapota.
Az alelnök szerint szükséges lenne a lakások megújuló energiát is figyelembe vevő energia- és környezettudatos átalakítása, a kor követelményeinek megfelelően, kiszámítható kormányzati programok mentén. Mint mondta, az ehhez szükséges szakmai ismeretek az építőipari ágazatban adottak, viszont a megrendelői oldal felkészültségen még javítani kellene.
Ez is segíthetne
Négy javaslatot fogalmazott meg az MTI-hez eljuttatott hétfői közleményében a Társaság a Lakásépítésért Egyesület (TLE) a lakásépítés, illetve -felújítás érdemi élénkítésére. A nagy építőanyag gyártókat és -forgalmazókat tömörítő szervezet úgy véli, el lehet érni azt, hogy a mostani uniós költségvetési időszakban a támogatásokból felújításokra és új építésre is jusson forrás. Azt is javasolják, hogy az Európai Beruházási Banktól (IEB) energiatakarékos építésre és felújításra vegyen fel hitelt Magyarország, amelyből alacsony kamatozású és hosszú futamidejű kölcsönt nyújthat.
Az TLE javasolja azt is, hogy a szocpolból juttassák vissza az energiahatékony új lakások áfa-tartalmát az építtetőknek, illetve hozzanak létre egy központi lakásügyi hivatalt vagy nevezzenek ki kormánybiztost a területre.
