A kormány már benyújtotta a Nemzeti Eszközkezelő (NE) Zrt-ről szóló törvény-tervezetet a parlamentnek. Azt már a kormányzat otthonvédelmi akciótervének első bejelentésekor, májusban is lehetett tudni, hogy az állam igen nyomott áron, a fővárosban és a megyei jogú városokban a hitelszerződés szerinti forgalmi érték 55, egyéb városokban 50, a községekben pedig 35 százalékáért vásárolja majd meg az ingatlanokat. Ez nem is tekinthető igazi segítségnek, az már annál inkább, hogy az állam bérleti jogot biztosít a rossz adósok számára. Menetközben már az is körvonalazódott, hogy segítségre csak a szociálisan leginkább rászorultak számíthatnak, vagyis a legalább két gyermeket nevelő családok, és az adásvétel csak akkor történhet meg, ha rendben vannak a lakás tulajdonviszonyai, közterhei és a vételár fölötti esetleges tartozást a bank elengedi. Vagyis az állam csakis problémamentes lakásokba hajlandó bevásárolni.
Célok és eszközök
Mi is volt ennek a szervezetnek az alapötlete? A Nemzeti Eszközkezelő a devizahitelesek komplex megsegítésének legkisebb eleme és a leginkább kiszolgáltatottaknak szánt megoldás. Az állam úgy képzeli el jelenleg a devizahitelesek mentését, hogy abban a leggazdagabbak kedvezményes áron végtörleszthetnek, eggyel lejjebb, vagyis a rászorult, de még vonal feletti, vagyis törleszteni képes ügyfelek az árfolyamgát intézményével élhetnek, és akinek semmi esélye a törlesztésre, az igényelheti a NE segítségét. Sajnos a három elem mindegyike kétséges, de inkább szerény hatású, ráadásul a kormány és a bankok egyelőre csak jelképes összeborulása miatt az elemek tartalma, megközelítése is változóban. Maga a NE is még messze van a gyakorlati megmérettetéstől, és az ördög ezúttal is a részletekben rejlik majd, például nem lehet tudni, hogy a bérlők majd milyen bérleti díj mellett maradhatnak a lakásukban, de az már biztos, hogy a program mérete mindenképpen szerény hatásra utal.
A NE paraméterei
A Nemzeti Eszközkezelő – a törvényjavaslat szerint – azért alakult meg idén augusztusban, hogy a magyar állam, illetve az őt képviselő és a NE-t alapító Magyar Nemzeti Vagyonkezelő Zrt. meghatározott feltételek fennállása esetén gondoskodjon a szociálisan leginkább rászoruló személyek lakóingatlanjainak megvásárlásáról, hogy ezáltal a hiteladós a lakásában maradhasson. Az adásvétel után a hiteladós és a vele egy háztartásban élő személyek ugyanis bérleti díj ellenében maradhatnak az ingatlanban. A fenti metódussal kiszámolt, igen alacsony vételár garantálja, hogy ezen nyerészkedni aligha lehet, az állam nem amolyan garantált szemeteskukának, vagyis biztos végső vevőnek áll be a lakáspiacra, hanem egy család végső összeomlása esetén lép be, amolyan olcsón vásárló főúrként, aki legalább nem rúgja ki a korábbi tulajdonosokat. A törvénytervezet még nem szabályoz mindent, de sok paramétert rögzít és igyekszik már olyan elemeket kezelni, mint az amúgy fennálló törvényekkel nem szinkronizált végrehajtási, bérleti szabályok, illetve az állami vagyongazdálkodásra vonatkozó újdonságok.
A kiszolgáltatott rossz adósoknak annyiban is kedvez a jogszabály (legalábbis a tervek szintjén), hogy az adós, amint konszolidálódik a helyzete, visszavásárolhatja a lakását. Az ingatlan visszavásárlására csak az adásvételi szerződés megkötésétől számított 6 hónap után lesz lehetőség, és az 24 hónapig áll fenn az opció, de a bérleti szerződés megszűnése esetén (például, ha tartósan nem fizetik a bérletet), ez a jog is elszáll. A visszavásárlási jog a hiteladóst egyébként akkor is megilleti, ha a lakóingatlan időközben a települési önkormányzati tulajdonába kerül, a NE ugyanis átadhatja azt az önkormányzatnak.
Ki élhet vele?
A legizgalmasabb kérdés, hogy a rengeteg rossz adós közül ki kerülhet majd abba a helyzetbe, hogy állami segítséggel legalább a helyén maradhat, ha már a lakását így is, úgy is elveszíti. A törvényjavaslat szerint az állam olyan végül tehermentes ingatlanokat fog csak megszerezni, amelyeken 2009. december 30-a előtt felvett hitel van, a jelzáloghitel-szerződés megkötésekor megállapított forgalmi érték Budapesten és a megyei jogú városokban nem haladta meg a tizenöt millió forintot, egyéb településeken pedig a tízmillió forintot, és a jelzáloghitel-szerződés megkötésekor a kölcsön összege nem haladta meg a lakóingatlan forgalmi értékének a nyolcvan százalékát. A NE csak akkor jelenik meg az ügyletben, ha a rossz adós ingatlanát már kijelölték kényszerértékesítésre.
Ebben az esetben az adós 30 napon belül jelezheti, hogy szeretné eladni lakását az államnak. Ha a pénzintézet ehhez előzetesen hozzájárul, közölheti az állammal, hogy mekkora a követelése az adóssal szemben. A NE az adatok értékelése után értesíti az összes hitelezőt, hogy milyen arányban osztja fel közöttük a vételárat. Ha az adós tartozása nagyobb, mint az állam által kínált 55, 50, vagy 35 százalékos ár, akkor a bank véglegesen elengedheti az e fölötti tartozást. Így ugyan elbukja a tartozás egy részét, ám a kényszerértékesítésnél is hasonló veszteséggel kellene számolnia. Ha a vételár nagyobb, mint a bank követelése, akkor a vételárból ki kell elégíteni a végrehajtót, az államot, ha van egyéb követelése, maga a korábbi tulajdonos csak mindezek után juthat némi pénzhez, de még a NE-nek is joga van hathavi bérletet magánál tartani foglalóként.
Siker, kudarc
Az ügylet akkor sikeres, ha valamennyi hitelező hozzájárul a vételár-felosztási tervre, így arra is, hogy a meg nem térülő követelését elengedi, továbbá nyilatkozik arról, hogy a vételár rá eső részének megfizetését követően haladéktalanul kiadja a hiteladósnak a tartozáselengedő nyilatkozatot.
Ha azonban van olyan hitelező, amely nem járul hozzá az egyezséghez, akkor ez a remény elszállt, folytatódik a végrehajtási eljárás.
A törvénytervezet azt is bemutatja, hogy mi van még hátra a szabályalkotási folyamatban. Például az állam és a korábbi tulajdonosok közötti bérleti díjak pontos meghatározása, illetve az, hogy a bérlők miképpen tudnak lakást cserélni az új helyzetben.
Kevesebbet tudni meg a nemzeti eszközkezelő működéséről, miképpen igyekszik majd tulajdonolni, illetve üzemeltetni a szórt struktúrában elhelyezkedő bérlakásait. Ez ugyanúgy kérdés, mint az, hogy a nemzeti eszközkezelő élére állhat-e másfajta szociális bérlakás-programnak. Az eddigi halovány nekirugaszkodások azt mutatják, hogy a települések nem szeretnék, ha hozzájuk az állam tömegével telepítene be rossz adósokat. A kimondott, vagy ki nem mondott települési reakció ugyanis az, hogy senki nem szeretne befogadni sikertelen, „lúzereket”, ha azok bicskája beletört a hitelbe, akkor ugyanis nem várható tőlük, hogy sikeresen helyezkednének el és sikeresen fizetnék közterheiket.
Ingatlanpiaci hatások
A NE önmagában aligha élénkíti meg a hazai ingatlanpiacot. Miképpen az a sok kiegészítő szabály, ami mostanában kicsit ugyan pezsdíthetné a piacot, így a kamattámogatás, a szocpol visszavezetése, a végtörlesztés, mert külön-külön azért mindegyiknek kicsi a hatása, ráadásul a végtörlesztés inkább kínálati nyomást enged a piacra. Az igazi nagy kérdés, hogy a kormányzat és a bankok együtt milyen további megoldáson agyalnak.
