Nagyon gazdag ország lehet a tiétek – ezt az ironikus kommentárt gyakran hallja külföldi kollegáitól Petrovszky Gábor, a Magyar Ingatlanszövetség alelnöke. Magyarország ugyanis az egy főre jutó öngyilkosságok száma mellett egy másik kétes világcsúcsot is tart: nálunk a legmagasabb a saját tulajdonban levő lakások aránya. Márpedig a 95 százalékot közelítő érték óriási pazarlásra utal, olyanra, melyet az ingatlanpiaci szakértők egyszerűen luxusnak neveznek.
CSAK A SAJÁT JÓ. Lantos Csaba, az OTP Bank vezérigazgató-helyettese holt eszköznek nevezi a saját lakásban álló, mozgósíthatatlan pénztömeget. Ma az országban 4,3 millió lakás van, s ezek közül 300 ezer üresen áll. Átlagosan 6 millió forintos lakásárral számolva 24 ezer milliárd forintra tehető az az összeg, ami a családok vagyonát képezve ingatlanjukban áll, miközben a valódi pénzügyi megtakarítások (betétek, nyugdíjpénztári megtakarítás, befektetési alapok, részvények együtt) mindössze 13-14 ezer milliárd forintot tesznek ki. A lakások nagyjából egyharmada már jelzáloggal terhelt. Ma a jelzáloghitel a legnépszerűbb módja a holt befektetés pénzügyi hasznosításának, s ezzel közgazdaságilag egyenértékű a lakások visszlízingje. A tulajdnos ennél eladja a lízingcégnek a lakását és hosszú távra visszalízingeli. Itt az a nagy előny, hogy a bérleti díjhoz hasonló összeget fizetve visszakapja a lakását – közben viszont, a futamidő alatt azt csinál a pénzével amit akar. Úgy tűnik azonban, a magyarok világszerte egyedülálló módon ragaszkodnak ahhoz, hogy saját lakásban lakjanak, noha ez pénzpocséklásnak minősül. Más kérdés, hogy erre eddig nem sokan hívták fel a lakosság figyelmét.
Az állóvízbe a tőkepiac szakmai szervezetei dobtak követ, amikor húsvét előtt a Pénzügyminisztériumban egyeztettek a tőkepiacok jövőjéről. Javaslataikat öt pontban foglalták össze (lásd külön), ezek közül négy többé-kevésbé ismert volt már korábbról is. Az ötödikről viszont ma azt mondja Szalay-Berzeviczy Atilla, a Budapesti Értéktőzsde (BÉT) elnöke, az a csoda, hogy eddig még senkinek sem jutott eszébe. A tőkepiaci szervezetek, élükön a tőzsdével ugyanis azt kérik, hogy legyen teljes átjárhatóság az ingatlan- és a tőkepiac között, hatékonyan támogatva ezzel a nyugdíjrendszert is. Ehhez az adószabályokat kérik úgy módosítani, hogy az ingatlanok eladása után ne kelljen megfizetni a 25 százalékos jövedelemadót annak, aki a tőkepiacon a nyugdíjpénztárakon, a nyugdíj-előtakarékossági számlán (nyesz), vagy a már egy éve előkészület alatt álló hosszú távú befektetési számlán keresztül fekteti be a befolyt pénzt. (Ma még csak úgy kerülhető ki az adózás, ha egy másik ingatlant vásárolunk.) A BÉT elnöke szerint a kormányzat három legyet üthet egy csapásra, ha javaslatukat jogszabályi szintre emeli: egyetlen adótétel feltételes kiiktatásával egyszerre dinamizálni lehet a tőke- és az ingatlanpiacot, valamint az önkéntes nyugdíj-előtakarékoskodást.
A tőkepiacok nyilvánvalóan nyernek azzal, ha a lakásokban álló pénz elmozdul feléjük, ám a javaslatot a „másik oldalon” álló Petrovszky Gábor is támogatja. Az ingatlanszövetség alelnöke szerint előbb-utóbb törvényszerűen elmozdult volna a lakáspiac a helyes irányba, a bérlakások térnyerése, a saját tulajdonúak arányának csökkenése felé. S hogy miért jobb a bérelt lakás? A fejlett világban megszokott szisztéma az, hogy lakáshasznosító cégek, illetve alapok a tulajdonosok, s velük kötnek hosszú távú bérleti szerződéseket a lakók. Ily módon nem kell vagyonuk nagy részét lekötve tudniuk, a szabad pénzeszközök hosszú távú befektetése még konzervatív stílusú invesztíció esetén is többet hoz, mint ha a pénz a saját lakásban áll. Ez a jelenlegi magyar lakás- és pénzpiaci hozamok összevetésekor is érvényes. Aki saját lakásban lakik, nem tudja azt kiadni, értéknövekedés csak az ingatlanárak emelkedéséből származik. És arról még nem is beszéltünk, hogy ha váltani, költözni kell, megspórolható temérdek költség, hiszen egyszerűen fel kell mondani a bérleti szerződést. Aztán, a nemzetközi tapasztalatok szerint 10 éves időtávon már érdemes részvényekkel is színesíteni a befektetést, ami a hozamokat jócskán megemelheti. S persze ha szükség van pénzre, bármikor hozzáfér az, aki lemond a saját lakás nyújtotta biztonságról.
Miért jobb a profi tulajdonos?
Petrovszky Gábor ingatlanszakember egy egyszerű példával szemlélteti, miért jobb, ha erre szakosodott cég a lakás tulajdonosa. Vegyünk egy 30-40 lakásos tömböt, ahol a manapság fűtésre használt kazánok mellett az energia háromnegyede elvész. Modern eszközt 20 millió forintért lehet már venni, de elég csekély az esélye annak, hogy ezt egy társasházban minden tulajdonos megszavazza. Nagyrészt azért, mert nincs pénz rá. Egy cégnek egy ilyen beruházás már csak azért is sokkal könnyebb, mert nagyban utazva nem csak a kazánt kapja olcsóbban, de a megvételéhez szükséges banki hitelt is jóval kedvezőbb kondíciókkal veheti igénybe. A fűtési költségek csökkenéséből pedig nagyrészt a lakók, a bérlők profitálnak. Hasonló a helyzet bármilyen felújítással. Ma a társasházak nagy hányadának nem futja ilyenre, bérlakásoknál mindez a tulajdonos dolga.
Persze nem véletlen, hogy a tőkepiac éppen mostanra időzítette javaslatát. A következő hónapok egyik kiemelt témája lesz ugyanis az ingatlanok adózási feltételeinek módosítása. Lantos Csaba egy alacsony kulcsú ingatlanadó bevezetését is helyesli, ha vagy a jövedelemadó (esetleg tb-járulék) ezzel egyidejűleg csökken, (és) vagy a lakásvételi illeték is mérséklődik egyszerű lineáris két százalékos rátára a mai 4-6 százalékról. Az sem baj, ha megszűnnek az illetékre vonatkozó kedvezmények. Mivel kisebb lehet a torzítás a valódi értékhez képest az adásvételi szerződésekben, valamint a csökkenő illetékteher miatt felpöröghet és kifehéredhet a piac, összességében még nöhet is az állam bevétele. Másrészt pedig az ingatlanadó bevezetése elgondolkodtathatja az embereket, nem érdemesebb-e tényleg elmozdulni a bérlakás-konstrukció felé. László Csaba is egyetért ezzel, csökkenhet ugyanis azoknak a száma, akik erejükön felül vállaltak eddig ingatlanvásárlást, illetve befektetést – számukra főleg vonzóbbá válhat a tőkepiac.
Persze a befektetési jegyek is a tőkepiac részei. Nyugat-Európában gyakori, hogy az emberek abba a lakásalapba fektetnek, amelytől maguk is bérlik otthonukat. Ám az még nagy kérdés, mikor jut el idáig a magyar piac. Petrovszky Gábor szerint a jó működéshez tömeges kínálat kell, hogy a bérlőknek ne kelljen attól félniük, nem lesz hova menniük, ha felmondják a szerződésüket. Az adórendszer megfelelő átalakítása most alkalmat kínál arra, hogy a kedvező irányba mozduljon el a piac, akár néhány ezer innovatív bérlő és bérlakás már jó példát mutathat. Mindenesetre a BÉT, segítendő a kormány döntését, megrendelt egy hatástanulmányt, amely részletesen kitér arra is, hogyan érinti a költségvetés helyzetét a tőkepiaci szereplők tervének megvalósulása.
