Árleszállítás! Akció! – teszik ki a bankok a táblát az „ablakukba”, hogy becsalogassák a lakáshitelre vágyó ügyfeleket. A csábító szavakra szükség is van, mivel az érdeklődés jócskán csökkent azt követően, hogy a kormány 2003 decemberében megváltoztatta a lakáshitelek támogatásának játékszabályait. Az idén februártól beindított Fészekrakó program és a közalkalmazottak önrész nélküli kölcsönhöz jutási lehetősége viszont kiváló alkalom a pénzintézeteknek a reklámozásra. 
Budapesti bérház. Legfeljebb 5 millió forint támogatott hitel.
IRÁNYÍTOTTAN. Mivel januártól a lakáshitelek esetében is közzé kell tenni a teljes hiteldíj mutatót, a bűvös THM betűhármas a hirdetésekben is megjelenik. Az ajánlatrengetegben ez iránytűként szolgálhat, de ez a mutató sem mindenható. Míg ugyanis a forinthiteleknél – főként a hosszabb távra fix kamatos konstrukcióknál – több évre előre is megmutatja a kölcsön árát, a devizahitelek esetében csak egy pillanatnyi állapotot tükröz, ami akár egy hónap múlva is megváltozhat. Így a ma legkisebb mutatójú deviza alapú kölcsön akár drágábbnak is bizonyulhat a futamidő végére, mint a jelenleg magasabb THM-mel futó forintos konstrukciók. A „kockázatokról és mellékhatásokról” persze megkérdezhetjük a banki ügyintézőket, végül azonban nekünk kell eldönteni, hogy a következő 15-20 évre melyiket is választjuk.
A bankok árazási politikájukkal továbbra is a deviza alapú hitelek felé terelgetik ügyfeleiket, hiszen itt nagyobbat kaszálhatnak az üzleten, mint a támogatott hitelek esetében. A pénzintézetek jóval olcsóbban jutnak forráshoz svájci frankban vagy euróban, mint forintban, ugyanakkor csaknem olyan drágán kínálhatják ezeket a kölcsönöket, mint a támogatott forintos változatokat. Mindössze arra kell vigyázniuk, hogy azért legyen némi előny a THM-ben és törlesztő részletben. 
A devizahitelek felfutása tavaly tavasszal kezdődött a lakáshitelezés terén, amikor a magas forintpiaci kamatok miatt a támogatott lakáshitelek piaca érdeklődés hiányában éppen kifulladni látszott. Az euró és a svájci frank alapú hitel azóta slágertermékké nőtte ki magát, olyannyira, hogy a lakáshitel-állomány havi 30-35 milliárd forintos növekedésének néhány hónap elteltével már több mint felét a deviza alapú konstrukciók adták. Így az egész éves, 400 milliárd forintnyi állománybővülésből 127 milliárd forintot tettek ki az új, deviza alapú konstrukciók. (Igaz, az állománybővülésből mintegy 100 milliárd forintnyi kihelyezés a 2004 eleji, még 2003-as feltételekkel folyósított hiteleknek volt köszönhető.) Ráadásul a Magyar Nemzeti Bank statisztikái arra nem is adnak választ, hogy a deviza alapú, 5 éven túli fogyasztási hitelekből – ezeknek közel 80 milliárd forinttal nőtt az állománya tavaly – vajon mekkora összegre rúghatnak a valójában lakáscélra (felújítás, bővítés, vásárlás) felvett kölcsönök.
A forintpiaci kamatszintek csökkenésével párhuzamosan a támogatott hitelek kamata – ha lassan is – csökkenésnek indult. Az új lakás vásárlására és építésre igényelhető hiteleknél átlagosan nagyjából 1 százalékpontnyi mérséklődés ment végbe 12 hónap alatt, a THM jelenleg 7-8 százalék körül alakul. Mindenképpen érdemes viszont végigböngészni a bankok ajánlatait, hiszen közel 40 százalékos különbséggel is találkozhatnak az ügyfelek. A főként devizás kölcsönre „szakosodott” pénzintézetek ugyanis nem különösen izgatják magukat azon, hogy támogatott hitelt folyósítsanak, így áraikat is magasabban tartják a forinthitelek terén. 
A Figyelő összehasonlította néhány pénzintézet lakáshitel-ajánlatait. Mindebből kitűnik, hogy az új lakásra igényelhető hitelek közül jelenleg a Földhitel- és Jelzálogbank (FHB) ajánlata (5 éves kamatperiódusú, 6,90 százalékos THM-mel futó konstrukció) a legkedvezőbb, nemcsak versenyképes a devizahitelekkel, de az euró alapúaknál (THM: 7,5-8,5 százalék) egyértelműen olcsóbb, és fej-fej mellett halad a svájci frankosokkal is (THM: 6,0-6,5 százalék). Így elmondható, hogy új lakás esetében jobban megéri támogatott hitelt felvenni, aminek a felső határa 15 millió forint.
Használt lakás esetében már árnyaltabb a kép. Itt már mérlegelni kell, hiszen a támogatott hitelek drágábbak, mint új lakás esetében, bár még mindig sokkal olcsóbbak, mint a piaci kamatozású, 19 százalék körüli THM-mel futó forintkölcsönök. Noha a legkedvezőbb ajánlatot nyújtó FHB hitelénél a THM – 5 millió forintos, 20 év futamidővel nyújtott hitel esetében – 7,44 százalék, a 40 ezer forintos törlesztő részlet pedig csak 1-2 ezer forinttal kisebb a svájci frankos hitelekénél, ehhez 10 évre be kell vállalni az 5,45 százalékos kamatot. Igaz, ekkor azon sem kell izgulni, vajon nem nőnek-e a terheink. Az 5 éves kamatperiódusú kölcsönök THM-je használt lakás esetében jellemzően 8,53 és 11,00 százalék közé esik, itt a havi törlesztő részlet 43-50 ezer forint. A legjobb ajánlatok ugyan versenyképesek az euró alapú kölcsönökkel, a svájci frankos hitelnek azonban ez esetben már 10 százalékos előnye is lehet. 
MÉRLEGELÉS. Ekkor kell tehát mérlegelni a kockázatokat. A ma meglehetősen erős forint mellett felvett deviza alapú hitel igen hamar átárazódhat a hazai pénz gyengülésével, ráadásul a szakértők arra is felhívják a figyelmet, hogy az eurózónához való csatlakozásunkat megelőző periódusban különösen volatilissé válhat majd az árfolyam. A THM-et pedig a bankoknak az előző negyedév utolsó hónapjának első munkanapján (ez jelenleg december 1-jét jelenti) érvényes, a kölcsönök esetében használt árfolyam (a folyósításnál vételi, törlesztésnél eladási) mellett kell kiszámolniuk. Így egy devizahitelre közzétett THM nem biztos, hogy megegyezik a maival, és az árfolyam változásából adódóan a szerződéskötéskor és a folyósításkor is eltérő lehet. Ráadásul a forinthitelek esetében hosszabb távra (5-10 évre) is befixálhatjuk a kamatokat, miközben a devizahiteleknél gyakran változó, vagy csak 6 hónapra fix kamatokat állapítanak meg a bankok. Az ügyfelek így kiszolgáltatottabbak a nemzetközi pénzpiaci folyamatoknak és nem utolsósorban a bankoknak. 
Sok esetben döntőnek bizonyul a választásnál az, hogy használt lakásra legfeljebb 5 millió forintnyi támogatott kölcsönt igényelhet valaki, így ha ennél több pénzre van szüksége, akkor csak piaci feltételű kölcsönnel kombinálva pótolható a hiányzó összeg. Ezeknél pedig nem is lehet kérdéses a devizahitelek előnye. Míg a jegybanki alapkamat az elmúlt egy évben 3,5 százalékpontot csökkent, ez a piaci forinthiteleknél nem látszik. A különbség oly szembeötlő (a piaci forinthiteleknél a törlesztő részlet kétszer akkora, mint a devizakölcsönök esetében), amit nemigen tud kompenzálni a futamidő közben bekövetkező legextrémebb árfolyamváltozás sem (ha mégis, akkor addigra már valószínűleg összeomlott az egész gazdaság).
A bankok a kínálat szélesítése érdekében újabb és újabb konstrukciókat dolgoznak ki. A legtöbb helyen lehetőség van a halasztott tőketörlesztéses hitelre, ilyenkor az ügyfél az első években csak a kamatot fizeti a banknak, a tőkét pedig csak később kezdi el törleszteni. Így az első években alacsonyabb a havi részlet, s csak néhány év elteltével nő csak meg. Ezt azoknak az ügyfeleknek ajánlják a pénzintézetek, akik arra számítanak, hogy a jövőben növekedni fog a fizetésük, és akkor könnyebben be tudják vállalni a magasabb havi részletet. Ám lehetőség van a lakástakarék-pénztárral kombinált hitelre – például az OTP Banknál -, s több helyen kínálnak életbiztosításhoz kapcsolt terméket is. 
Bár a legtöbb bank már elindította a Fészekrakó programhoz kapcsolt hiteltermékét, s a közalkalmazottaknak önerő nélkül (ami valójában 10 százalékos önerőt feltételez) is hirdetnek kölcsönt, valójában ugyanazokat a termékeket árusítják, mint a többi földi halandónak, csak némi kis kedvezményt adnak. Van, ahol a Fészekrakó keretében a hitelbírálati díjat engedik el, van ahol alacsonyabb a kamat, máshol egyéb kedvezmények teszik lehetővé az alacsonyabb THM-et. Nem szabad azonban elfeledkezni arról, hogy az első év után belép a 2 százalékos garanciadíj ezeknek a kölcsönöknek az esetében, az pedig meg fogja emelni a törlesztő részletet.
A bankok számottevő felfutásra nem számíthatnak a Fészekrakó programból, hiszen becslések szerint mintegy 16 ezer fő körül lehet az érintettek száma, közülük pedig nem mindenki él majd ezzel a lehetőséggel, így mindössze néhány ezer ilyen szerződés megkötése várható. A közalkalmazotti kör már jóval szélesebb, így talán innen várható még kereslet. Nagyobb felfutásban azonban senki sem bízik, a piacvezető bankok becslései szerint az idén a tavalyihoz hasonló nagyságrendű, tehát 350-400 milliárd forintnyi lakáshitel kihelyezése várható.
