Lakásaink 40 százalékából lehet még válogatni – tájékoztatnak a Rózsadomb és a Mátyás hegy közötti 8 ezer négyzetméteres területen készülő mediterrán lakópark, a La Siesta ügyfélszolgálatán. A szakemberek szerint ez az arány nem rossz, hiszen a négyzetméterenkénti 390 ezer forintos ártól felfelé kínált zöldövezeti lakásokat majd csak az év második felében adják át, van még tehát idő ahhoz, hogy az ideálisnak tekintett kvótát elérjék, vagyis az átadástól számítva egy éven belül értékesítsék az összes lakást. Ez az adat is jelzi azonban, hogy a régi szép idők már elmúltak. Míg néhány évvel ezelőtt a nagy ingatlanboom idején gyakorlatilag szinte bármit, bármilyen áron el lehetett adni, addig mára a helyzet gyökeresen megváltozott. Az óriási reklámkampánnyal beharangozott, budai luxuslakásokat kínáló MOM Parkban például – habár az átadás már réges-régen megtörtént – a 166 lakásból 40 még mindig szabad, vagyis durván a lakások egynegyede vár vevőre, ráadásul az ügyfélszolgálat tájékoztatása szerint inkább a nagyobb alapterületű, következésképpen több pénzt hozó ingatlanokról van szó.
Nem áll jól a csillaga Binder Jánosnak, a budapesti luxuslakás-építések egyik emblematikus figurájának sem. A lakáspiacba egy évtizede új színt hozó vállalkozó mostanában szintén eladási nehézségekkel küzdött, több lakóparkjában is. Végül úgy döntött, hogy 10 év után kiszáll ebből a bizniszből, túlad építési telkein, a bevételek egy részéből adósságait rója le, és valamelyest módosít a profilján, s a jövőben – még valami esélyt hagyva a luxuspiacnak – bérlakások kiadásából, illetve kábeltévé-üzemeltetésből kíván megélni.
SZEZONVÉG. “Vége a luxus lakóparkok boomjának!” – mondja ki határozottan Szabó János, az OTP Ingatlan Rt. vezérigazgatója. A beruházó cég első embere e megállapításhoz magánemberként is igen következetesen tartja magát: “Saját befektetési céllal vásárolt színvonalas ingatlanomat is értékesítettem, mert kiadni már nem lehet jó áron, s azt hiszem, itt vannak az utolsó pillanatok, amikor az eladás még elegendő profitot hozhat” – árulja el.
Panaszra azonban nincs oka, már ami cégének eredményeit illeti: az utóbbi három évben az extraigények kiszolgálását kitűző lakópark-építések felfutásának egyik fő haszonélvezője volt a piac 15 százalékát megszerző vállalata. Tavalyi 10 milliárd forintra rúgó forgalma után például 1 milliárdos profitot könyvelhetett el. “Még az elmúlt évben sem volt igazi gond vevőt találni, dacára a 400 ezer forint feletti négyzetméterenkénti áraknak” – teszi hozzá Szabó János. A lakások 60 százaléka “lábon elkelt” az uszodával, szaunával, fitnesszel működő, éjjel-nappal őrzött építményekben, a maradék pedig egy éven belül gazdára talált, biztosítva ezzel a projektek nyereségességét.
“A piac azonban nagyot fordult a közelmúltban” – erősíti meg Gerő András, a több száz lakóingatlan projektben mintegy 3,5 ezer lakást kínáló Új Otthon Centrum igazgatója. Az értékesítés időtartama egy évről kettőre látszik kitolódni, s ezzel, úgy tűnik, bedugult a nagyobb, zöldövezeti lakásokat kínáló luxusingatlanok piaca. A szakértők ezt leginkább arra vezetik vissza, hogy a jómódúak nagyobb része kiköltekezte magát. Hozzáteszik még: elmúlt a lakóparkok újszerűségének varázsa, manapság 60-80 millió forintért inkább családi házakat vásárolnak. A piac domináns részét pedig ma a kevésbé tehetős emberek teszik ki, akik egyre inkább a 40-50 négyzetméteres, 14-16 millió forintba kerülő lakásokat keresik. A változást egyértelműen a kamatok esése, a jelzáloghitelezés beindulása és az állami kedvezmények kiszélesedése okozza, mindez ugyanis a jelentős “tőkeháttérrel” bíró és inkább a budai lakásokat kereső rétegek után most újabb tömegeket kapcsolt be a kereskedelembe. “Feltételezve, hogy az állami kamattámogatások révén a legelőnyösebben 10 millió forintos kölcsön vehető igénybe, és ehhez a bankok által megkívánt 30 százalékos önerőt is hozzáadva, könynyen kiszámolható, hogy a 15-16 millió forintos lakások ideje jött el” – magyarázza Gerő András, aki szerint ideális esetben erre az öszszegre kell alapozniuk számításaikat. Az OTP Ingatlannál is úgy látják: egyértelműen a támogatott hitelek körül forog ma a piac. Ezt felismerve maguk is drasztikus lépéshez folyamodtak. “Azt tapasztaltuk pár hónapja, hogy míg anyabankunkat napi 250 kérelemmel rohamozza a lakosság a támogatott hitelekért, a luxusingatlanok felhúzásához vásárolt telkünk szomszédságában egyik konkurensünk nagyot bukott luxuslakásainak egyre csak húzódó értékesítése miatt. Gyorsan döntöttünk: a telket eladtuk, felszabaduló energiáinkat pedig a középkategóriájú lakásépítkezéseink fellendítésére fordítottuk – meséli a vezérigazgató, aki szerint ma a “nagy forgalom, kis haszon” elv alapján tud megélni a lakáspiac valamennyi szereplője.
IDŐTÉNYEZŐ. A vállalkozókra aligha köszönt uborkaszezon, de a bukást csak az kerülheti el, aki időben lép. A piaci kereslet változására persze az építőiparban nem könnyű gyorsan reagálni, a beruházások kifutása ugyanis 4 évre tehető: a gondolat megszületésétől az utolsó lakás elkészültéig 3 év telik el, és jobb időszakban is újabb egy esztendőt kell szánni az összes lakás eladására.
Az átlagos lakások építésének reneszánsza az elsők között köszönt rá az Autóker Holding Rt.-re. Az eladások eddigi részeredményei azt jelzik, hogy sikerült jól időzíteniük, s nem lesz gond a további értékesítéssel sem. A cég a XIII. kerületben visz több lakásépítkezést, s Gyarmati Zoltán vezérigazgató-helyettes tájékoztatása szerint az alig két hónapja átadott Cézár Házban a 316 lakásból 295-öt már eladtak, és majdnem ugyanennyi talált vevőre a nagyobb, 446 lakást magában foglaló és jövő májusban elkészülő Kleopátra Házban is.
Vélhetően a legjobbkor álltak elő a még jó minőségűnek számító, ám a luxus kategóriánál jóval kedvezőbb, négyzetméterenkénti 300 ezer forintos áron kínált lakásokkal. A vezető szerint a siker másik titka, hogy ügyesen választották ki a lakópark területét, hiszen a XIII. kerületi telekárak még gazdaságos építkezést biztosítanak. “Itt, Angyal-földön, a budai zöldövezetek csillagászati, négyzetméterenkénti 100 ezer forintos telekárának legfeljebb az egyharmadából lehet kiindulni” – érvel Gyarmati Zoltán, aki szerint így biztosan tudják tartani áraikat. A harmadik fontos tényezőt pedig abban látja, hogy épületeikben nagyobb arányt képviselnek a leginkább keresett 40-50-60 négyzetméteres lakások, ráadásul kifejezetten törekszenek arra, hogy ezeken belül is széles legyen a választék: többféle elrendezést kínálnak a vevőknek, annál is inkább, mert tapasztalataik szerint a néhány évvel ezelőtti helyzethez képest a vásárlók sokkal válogatósabbak lettek.
TISZTULÁS. Manapság nehezebb jól kiszolgálni a vevőket, mint régebben. Még a kis lakások értékesítése is több időt vesz igénybe a korábbiaknál. Bár Pesten továbbra sem lehetetlen, hogy egy vásárló akár néhány héten belül döntsön az üzletről, Budán akár fél évig is elhúzódhatnak a tárgyalások. Az ügyfelek tapasztaltabbak, sokkal jobban odafigyelnek a részletekre, és az egész piacot megszondázzák. Mindez alaposan próbára teszi a vállalkozóknak nem csak a türelmét, de a pénztárcáját is. Pénz híján egy-két hónap alatt is könnyű megcsúszni, hiszen a bankhiteleket folyamatosan kell törleszteni, s a határidőket akkor is tartani kell, ha átadás előtt a lakások értékesítése akadozik, s a vevőktől csak lassan csordogál a vételár. Ilyen pangó időszak volt például a parlamenti választások előtti néhány hét, amikor a politikai bizonytalanság miatt sokan nem mertek belevágni a lakásügyletbe. A piac tehát tisztul, egyre inkább csak a nagyobb, tőkeerősebb vállalkozók maradnak talpon. Napjainkra a legszerényebb anyagi hátterű, egyetlen kisebb projekten (10-20 lakásos házon) dolgozó beruházók már kiestek a versenyből, őket – Gerő András szerint – a 30-40 lakásos házon dolgozó fejlesztők követik majd.
Mások is megkondították a vészharangot, a piac több szereplője is óriási bukásokat vetít előre az elkövetkező egy-két évre. A luxuslakások piacának telítődése után ugyanis a kisebb lakások környékén is vészjósló jelek tapasztalhatók. Az 1999-2000-es ingatlanláz sokaknak csinált kedvet a lakásépítéshez, ami azzal járhat, hogy például a budapesti piacra nagyjából egy időben zúdul majd rá közel 10 ezer lakás. A már említett, több ezerre rúgó fejlesztések mellett például – hogy csak néhány példát említsünk -1200 lakással gazdagítja majd a kínálatot a CIB Ingatlan Rt. projektje, az egyelőre tervezés alatt álló Paskál lakópark; az OTP Ingatlannál is több száz lakás építése van folyamatban; a XIII. kerületi Béke tér környékén szintén ezres nagyságrendben készülnek a közeljövőben új lakások. Továbbá eddigi sikerein felbuzdulva az Autóker Holding egy nagyobb fába is belevágta fejszéjét: éppen most készítenek elő a XIII. kerületben, a FOKA öbölben egy 3-5 év alatt felépítendő óriásprojektet, amely 4 ezer új lakás építésével számol.
Mindez jelzi: nehezebb idők köszöntenek a piacra. Az egyre válogatósabb vevők és a kialakuló hatalmas kínálat mellett az sem valószínű például, hogy a jövőben nagyobb mértékben emelkedjenek az árak, legfeljebb az inflációt lehet majd évről évre érvényesíteni. Sőt, a piac keményedésével várhatóan a bankok is egyre szigorúbb feltételeket szabnak majd hiteleikhez, holott a vállalkozások közül többen eddig sem érezték magukat elkényeztetve. A Kovács Kokó István nevével reklámozott Forrásliget lakóparkot fejlesztő Build-UP Kft. ügyvezetője, Zilahy Csaba szerint például nagyon meg kell küzdeni egy jó hitelszerződésért. A külföldi tulajdonú bankok a nyugaton megszokott fedezet többszörösét kérik el a hazai beruházásokhoz. Az igazsághoz azonban az is hozzátartozik, hogy általában csak a legelső bankot nehéz “megszerezni”, utána már felgyorsulnak az események. Olyannyira, hogy míg az építkezés előkészítő szakaszában a beruházó versenyez a bankért, addig később ez teljesen a visszájára fordulhat. Az egyik ingatlanfejlesztő vállalkozással például előfordult, hogy az “első kapavágás” megtétele után egy pénzintézet – kedvezőbb feltételeivel – elhalászta őket az eredeti finanszírozótól, de az is megesett, hogy az építkezés megkezdése után a konkurens bankok vonzóbb ajánlataira hivatkozva sikerült kedvezőbb kondíciókkal módosítani a már korábban megkötött szerződést.
BIZALMATLAN MULTIK. A több mint 10 éve működő, főként Zuglóban építkező Veritas Rt.-nél is inkább a nehézségeket ecsetelik. Bankhitelt először az egyik mostani beruházásukhoz vesznek igénybe, eddig önerőből gazdálkodtak. Horváth János vezérigazgató arról mesél, hogy a kölcsönt nem volt egyszerű megszerezniük. Szerinte az az egyes számú probléma: a kis hazai cégekben a nagy multi bankok nem igazán bíznak, tapasztalata szerint a külföldi beruházók ebben a kérdésben előnyt élveznek. Hosszas talpalás után végül a Hanwha Bank nyújtja számukra a 400 milliós kölcsönt, 6 százalékos éves kamatra, köszönhetően a 4 százalékos állami támogatásnak. Horváth János egyébként attól a merész gondolattól sem riad vissza, hogy vállalata egyszer majd létrehoz egy takarékszövetkezetet, ahol a tagok befizetéseiket később “négyzetméterekre” (azaz lakásokra) válthatnák.
A megkérdezett bankok maguk sem tagadják: eddig is mindent elkövetnek, hogy pénzüket csak biztonságos helyre, kellő fedezet ellenében helyezzék ki. Fáradozásuk nem is volt hiábavaló, e hiteleiken eddig nem volt igazi bukás, a minősített állomány kisebb a klasszikus beruházási hitelekénél. Az OTP Banknál például, ahol jelenleg mintegy 300 építő vállalkozást finanszíroznak, összesen 23 milliárd forinttal, két biztonsági elemet építenek a hitelszerződésekbe. Minden kérelmet egyedileg bírálnak el, s az értékesítés kockázatának függvényében állapítják meg a vállalkozótól elvárt saját erő nagyságát, illetve mértékét, valamint a vásárlókkal kötendő előszerződések számát, arányát. Az OTP-nél mindkét bűvös kulcs 0 és 30 százalék között mozog, míg például a Magyar Külkereskedelmi Banknál (MKB) 10-40 százalékos a skála. Utóbbi pénzintézetnél – további biztosítékként – a hitel folyósításának megkezdését követően is előírják, hogy milyen ütemű értékesítést várnak el. Ezzel ugyanis fékek is építhetők a rendszerbe. “Ha például a reméltnél csak kevesebb lakás talál gazdára, akkor a projekt hátralevő részéhez szükséges hitelek folyósítását le tudjuk lassítani” – mondja Fokasz Dimitrisz, az MKB ügyvezető igazgatója. Az általuk finanszírozott Cézár-házaknál például a vártnál kisebb vevői érdeklődés esetén a második épület felhúzásához csak később kapott volna tőlük pénzt a fejlesztő. “Az eladások sikere azonban itt azt diktálta, hogy inkább gyorsítsuk fel a projektet!” – mutatja meg Fokasz Dimitrisz az iránytű másik irányú érzékenységét is.
Az említett bankok vezetői úgy látják, az idő eddig őket igazolta: “Az erősödő konkurenciaharc ellenére 1-2 százalékos marzsot értünk el ezen a területen, jobbat, mint egy átlagos beruházási hitelen” – mondja Fokasz Dimitrisz, aki azonban a profit számszerűsítésére nem vállalkozik. Különösen tavaly volt szembetűnő a piac lendülete, amikor is az OTP Bank januári 5-6 milliárdos lakásépítési hitelállománya szeptemberre megduplázódott. Az MKB-nál is alaposan meglódult az üzlet. Itt két éve még csupán 2 milliárd forinttal finanszíroztak építőipari vállalkozásokat, míg manapság 20 milliárd forintos állománnyal büszkélkednek.
MÓDSZEREK. Kevéssé egyértelmű, hogy a beruházók profitja miből jön. A Veritas például a telkek árának lendületes növekedését lovagolta meg. A cég 1999 és 2000 fordulóján több olyan telekkel rendelkezett, amelyeket viszonylag olcsón szerzett meg, ám csak az árrobbanást követően épített be és értékesített. A nyereség könnyedén elérte a 20-25 százalékos mértéket, de volt példa 50 százalékos profitra is, míg a mai szelídebb áremelések mellett csupán 10-15 százalékos hasznot tudnak kihozni az üzletből.
Zilahy Csaba, a Bild-UP vezetője szerint a jó hitelszerződésben rejlik a siker egyik nyitja. A társaság – a projektek értékének 80-90 százalékát hitelből finanszírozva – jellemzően 20-30 százalékos nyereséget ért el eddig, de kellően gyors értékesítés mellett itt is előfordult, hogy az üzletbe fektetett saját tőke 50 százalékára rúgott a haszon.
Ilyen kiugró profitokról manapság már csak kevesen álmodozhatnak eséllyel, a szereplők többsége mégis optimista jövőképet fest magának. Tulajdonképpen még a luxus-szegmens szereplői sem adták fel teljesen. Az Eurodombot fejlesztő Investate-nél például úgy gondolják, hogy egy nagyon kicsiny szelete mindig lesz a piacnak, ahol a luxusigényeket kell kiszolgálni, így ők egyelőre maradnak az eddigi profilnál. A tömeglakás-építésekhez fűződő nagy reményekről árulkodik, hogy a CIB Ingatlan Rt. 50 milliárd forintot tervez beleölni a Paskál beruházásba. De a finanszírozók sem tűnnek kevésbé derűlátónak. Fokasz Dimitrisz szerint például az elkövetkező öt esztendőben – a gazdasági növekedésből táplálkozva – biztosan kitart a piac lendülete, azt legfeljebb kisebb törések akaszthatják meg. Ám egy ilyen megtorpanás, amit túl kellene élni, akár már fél év múlva is bekövetkezhet.
