Reggel, sőt kora délelőtt sem lehet Spanyoliországban ingatlant venni. Ilyen tranzakcióra leghamarabb 11 óra tájban kerülhet sor, akkorra ugyanis már szerezhető a helyi földhivatalból aznapi friss telekkönyvi kivonat. Így próbálják kiszűrni az ingatlan visszaéléseket az ügyletek lebonyolítói, a közjegyzők.
A déli verőfény sem tántorítja honfitársainkat, hiszen egyes tengerparti területeken – így a Costa Blancán – mára több a magyar, mint például a német tulajdonú ingatlan. Ebben egyébként Miamiban is megelőzzük a németeket, még akkor is, ha a Magyar Nemzeti Bank nyilvántartásai tavaly csupán 60 olyan magyar állampolgárról tudtak, akik a határon túl vásároltak ingatlant. A kör még akkor sem lehet sokkal tágabb, ha nyilván akadnak olyanok, akik ebbéli szándékukról nem értesítették a jegybankot, noha ez az utóbbi három évben a jogszabály szerint kötelező volt. E polgárok számát Czibere Ilona, a Mitropa US Kft. ügyvezetője ötvenre se saccolja. Csakhogy ritka, hogy csupán egyetlen ingatlant vásároljon az ügyfél: többnyire 30-80 millió forintot szánnak e cégnél a vásárlásra, amibe átlagosan egy floridai és egy spanyol lakás fér bele.
Viva Espana! Becslések szerint az elkövetkező években mintegy 800 ezer külföldi választja majd második lakóhelyéül a spanyol partokat. Amíg a Costa Brava a spanyolok legkedveltebb befektetési célpontja, addig a külföldiek leginkább a Costa del Sol partszakaszon, Alicante környékén és a Baleári-szigeteken vásárolnak apartmanokat, beépítésre szánt földterületeket. Ezek közül a Costa del Sol és Marbella a legdrágább terület, ám ez egyúttal a befektetésként leggyorsabban megtérülő övezet is. Az utóbbi hónapokban az ingatlanok ára itt 26 százalékkal növekedett. A forgalom is nagy, naponta közel 300 ingatlan talál új gazdára.
VONZERŐ. “Az utóbbi elsősorban nem a nagy nyereségével kecsegtet” – mond ellent a hirdetések tömegének Endrédy Károly, a Dr Stange International (DSI) igazgatója. Nem kizárt ugyan, hogy másfél év alatt a lakás árának akár az egyharmadát is visszanyeri Spanyolországban valaki, de szerinte 10-12 százalék a reális hozam. És az sem azonnal, hiszen az első évi bevételt a tulajdonos bőven kifizeti különböző illetékekre és adókra. A vagyonszerzés forrása e vidéken szerinte elsősorban a vételár 70 százalékát is elérő alacsony kamatozású jelzáloghitel. Jelenleg a 15 éves futamidejű konstrukcióknál most 5,5 százalék körüli a kamat, ami két százalékponttal több azonban, mint amekkorát tavaly számítottak fel a helyi bankok.
Minthogy pedig e költségek alacsonyak, sokan még csak bérbe sem adják a megszerzett lakást, az csupán üdülésüket szolgálja. A Mitropa kínálata szerint mindazonáltal egy 100 négyzetméteres sorházi lakás a Costa Blancán egy év alatt akár 28 százalékos nettó pénzforgalmat is eredményezhet. Például egy 31 millió forintos ingatlannál, 30 százalékos, azaz hozzávetőleg 9,5 millió forintos önrészt és 5 százalékos hitelkamatot feltételezve, a működtetési költségek, a biztosítás és a hiteltörlesztés után már az első évben akár 2,5 millió forintnyi bevételhez juthat a tulajdonos, ha az idegenforgalmi szezon 90 százalékában kiadják a házat, – ami persze nem átlagos teljesítmény. Ha csak a szezon felére tudnak bérlőt találni, a bevétel valamivel több mint félmillió forint lehet. Ez ugyanakkor még nem a tiszta profit, hiszen nem vontuk le az átírási illetéket (6,0 százalék), az ingatlanadót (0,2-2,0 százalék a helyi önkormányzati rendelkezésektől függően), végül a bevétel után fizetendő adót sem, s nem számoltunk az új lakás áfájával (7,0 százalék).
CélterületekEgyelőre minimális azon magyar polgárok száma, akik külföldi ingatlanokat vásárolnak, a lehetőségek azonban egyre szaporodnak.
SPANYOLORSZÁG.
Elérhető árak, viszonylag gyorsan nő az ingatlanok értéke. Jó az ingatlan-adásvétel és a működtetés, fenntartás infrastruktúrája, könnyen elérhető, olcsó a jelzáloghitel. A cégalapítás egyszerű, ezzel ráadásul jogot szerez az illető a munkavállalásra is.
HORVÁTORSZÁG. Egyelőre korlátozott a kínálat. A telekkönyvi kivonat nem a valós helyzetről árulkodik, a szükséges dokumentumok beszerzése hosszadalmas, mint ahogy a vásárláshoz szükséges minisztériumi engedélyé is. A cégalapítás bonyolult, s a vállalkozásnak aktívan kell működnie. A hitelfelvétel nehézkes. Jövőre a tulajdonszerzés várhatóan felszabadul.
FRANCIA RIVIÉRA. Magas árak, a bérbeadás lehetősége korlátozott. Az ingatlan értékének 50 százalékáig vehető fel hitel.
AUSZTRIA. Tartományi bizottság határoz az ingatlanvásárlási szándékról, kiemelt idegenforgalmi övezetekben külföldi nem vásárolhat ingatlant. A bérbeadás rövid időszakra korlátozódik. Az ingatlan értékének 70-80 százaléka erejéig jelzáloghitel kapható. Az ingatlan legalább két év helyben lakás után értékesíthető, máskülönben ehhez egy teljes évtizednek el kell telnie.
FLORIDA. Építkezésbe érdemes beszállni, tervrajzról vásárolni a majdani piaci ár alatt. Az ingatlan könnyen bérbe adható. Legalább 10 millió forintnyi önrész szükséges. Hitel könnyen szerezhető, a cégalapítás egyszerű, jók az adózási feltételek.
THAIFÖLD. Rendkívül alacsony árak, ám kifejezetten bonyolult ügyintézés, ellenőrizhetetlen folyamatok. Tulajdonjog egyszerre csupán 33 évre szerezhető, majd az hosszabbítható. Cégalapításnál megfontolandó, hogy annak valóban működő, legalább négy thaiföldi alkalmazottat foglalkoztató társaságnak kell lennie.
FELFUTÓBAN. Spanyolország mellett szól, hogy a jó ingatlanok értéke máris gyorsan nő, ez pedig az euró bevezetésével csak erősödik. “A Costa del Solon tavaly 30 százalékkal mentek feljebb az árak, ami e területet a magyarok számára kissé drágává is teszi” – összegzi Vasenszky István, a Sentosa Kft. ügyvezetője. Máskülönben ugyanis a spanyol ingatlanok éppen azért vonzóak, mert már 6-7 millió forintnyi készpénzzel megvásárolhatók a helyi hitel révén. Nagyot nyerni azonban csak akkor lehet, ha kifog valaki egy nyomott árú kényszereladást, illetve ha tervrajz alapján építkezésbe száll be.
Ez utóbbi egyébként a kifejezetten befektetésnek ajánlott floridai ingatlanok titka is. Ott a közös szállodai szolgáltatásokkal üzemeltetett, de magántulajdonú apartmanokból álló úgynevezett condominium hotelek jelentik a fő célpontot. Az apartmanok egyharmadát az építkezést finanszírozó bank “megnyugtatására” még tervrajzról eladják, mégpedig általában 40 százalékkal a kész lakás ára alatt. Az átlagosan két évnyi építkezés elején az ügyfél a vételár 10 százalékát helyezi az ügyvédnél kamatozó letéti számlára, majd egy-egy év elteltével még kétszer ugyanennyit. A többit 7-9 százalékos kamatú, 30 éves futamidejű hitelből fedezi. Az elkészült apartmant többnyire egy-két év múltán adják el a befektetők. Ez idő alatt értéke évenként 6-8 százalékot emelkedik – ilyen növekedést ismer el használt ingatlanoknál a helyi kamara -, a bérbeadás pedig fedezi a törlesztő részleteket, ritkán némi további nyereséget is eredményez. Megint csak a Mitropa kalkulációját alapul véve, az éppen kínált Yacht Clubban egy kétszobás apartmanhoz közel 150 ezer dollárért, azaz mintegy 44 millió forintért juthat az ügyfél, aki ha azonnal ki is adja, a költségek levonása után alig fél év múltán már nettó bevételhez juthat, bár csupán néhány dollár erejéig. Ne feledjük azonban, hogy ez a számítás sem tartalmazza például az adásvételi szerződésnek a vételár 1,5 százalékát kitevő költségét, vagy a hitelközvetítés 3,5 százalékos díját. No meg az ügyintézését sem, amiért – ha az ügyfél a hiteltől a bútorozásig mindent a Mitropára bíz – megállapodás szerint általában az ingatlan vételárának 1-2 százalékát fizeti. Jutalékot viszont nem kér a cég, miként a Sentosa sem, a DSI-nél viszont 3 százalékra rúg ez a tétel.
Az amerikai befektetés mindazonáltal akkor igazán előnyös, ha helyben céget is alapít az illető, akkor a helyi – kisbefektetőkre nézve enyhébb – szabályok szerint adózik csupán, s ezen bevételének Magyarországon immár semmilyen módon nem kell megjelennie. Ha mindezen kívül egy offshore vállalkozást is indít – a két cég alapítása kijön 3 ezer dollárból -, és az amerikai bevételét oda utalja át, tovább spórol az adózandó dollárjaiból.
