Az ingatlanlízing ma az egyik legbiztonságosabb formája a hosszú távú ingatlan- finanszírozásnak, hiszen a lízingcég előbb a finanszírozott ingatlan tulajdonosává válik, és azt csak a futamidő lejártakor ruházza át a lízingbe vevőre – mondja Galambos Tibor, a CIB Ingatlanlízing Rt. ügyvezetője, annak indokolására, hogy miért lát a pénzintézet fantáziát az üzletág mostani beindításában. Potenciális ügyfeleik között tartják számon a tőkeerős multinacionális és nagyvállalati kör mellett az “átlagos” magyar középvállalatokat is. Utóbbiak gyakran kerülnek patthelyzetbe, ha például a kiszemelt ingatlan megszerzésekor a mérlegadatok, az üzleti terv és a cash-flow-előrejelzés alapján még jelzálogfedezet mellett sem jutnak elegendő kölcsönhöz. Ha pedig mégis, akkor legfeljebb az ingatlan likvidációs értékének – vagyis egy feltételezett, felettébb nyomott ár – 50 százalékáig, s csak arra az időszakra, amelyre a pénzintézet viszonylag biztosan előre lát, vagyis három-öt évre. Még az is könnyen előfordulhat továbbá, hogy a pénzintézet kénytelen visszahívni a pénzt már a hitel folyósításának másnapján, mert a cég eladósodottsági mutatói máris vészes mértéket vettek fel. Galambos Tibor szerint ezekre a “patthelyzetekre” nyújt kényelmes lehetőséget az ingatlanlízing, amelyben a bank kockázata minimálisra mérséklődik, hiszen az ingatlan tulajdonosává válik, s e jogot csak a konstrukció futamidejének végén ruházzák át a lízingbe vevőre. Mindez pedig azt jelenti, hogy a pénzintézet számára elegendő megvizsgálni a kiszemelt ingatlan forgalomképességét, valamint azt, hogy a társaság képes-e kitermelni a lízingdíjakat, kevésbé kell törődnie a vállalkozás “bonitásával”, eladósodottsági mutatóival. Ráadásul a lízingkonstrukciókkal könnyedén lehet akár 7-10 éves futamidőt is kínálni, ami a cégek számára igen vonzó lehet.
Valószínűleg nem csak a CIB-nél ismerték föl ezt az összefüggést, hiszen a Magyar Lízingszövetség adatai arról tanúskodnak, hogy tavaly csaknem megtriplázódott az ingatlanlízing üzletág forgalma. Habár a finanszírozott eszközök összértékét tekintve most már több mint 400 milliárd forintos piacon belül e terület súlya még mindig elég csekély a maga 34,9 milliárd forintjával, a növekedés szembeötlő. Igaz ez még akkor is, ha szakértők az adat értelmezéséhez mindenképpen fontosnak tartják megjegyezni, hogy az összeg főként néhány nagyobb üzletkötésből tevődött össze. A piacot eddig uraló szereplők – így például a Bank Austria-Creditanstalt cége – nem a kis- és középvállalkozások számára kínáltak konstrukciókat, hanem leginkább a nagy, multinacionális vállalkozások outsourcingjában voltak partnerek. A cég ingatlanjait ugyanis a hatékonyság jegyében önálló “projektvállalatokba” szervezték ki, s ezeket lízingelték vissza a vállalkozások. Működőképesnek bizonyult még az ingatlanfejlesztés területe is, amelyben a bankok – az OTP Ingatlan Rt. vagy a Raiffeisen – lakóparkok, mások pedig bevásárlóközpontok építésébe kezdtek, az elkészült ingatlanokat azután vagy értékesítették, vagy bérbe adták.
A CIB-hez hasonlóan azonban valószínűleg másutt is úgy gondolják, hogy főként a megvásárolni kívánt ingatlanoknál a saját erő kiváltására érdemes az ingatlanlízinget a kisebb és közepes cégek számára is kínálni, hiszen több más pénzintézetnél fontolgatják az üzletág beindítását – érdeklődésünkre ezt például a Merkantil Banknál is megerősítették.
ILLETÉKSZÁMTAN. Érdekes, hogy a bankok általában külön cégbe szervezik az ingatlanlízinget, és igyekeznek elkerülni azt is, hogy azt összemossák a többi lízingcégükkel, mondjuk az autólízinget kezelővel. Az ok az illetéktörvényben keresendő, amely ugyan mentességet ad az illeték alól a gépjárműveket lízingbe adó cégeknek, de ez a kedvezmény megszűnik akkor, ha az üzletág az árbevétel bizonyos határát nem éri el. Hasonló a helyzet az ingatlanszerzés illetékével is; a törvény 2 százalékos kedvezményes mértéket ír elő a lízingcégek számára, de ezt szintén ahhoz köti, hogy a lízinget főtevékenységként végezzék. Mindez tehát a különböző lízingüzletágak szervezeti elkülönítésére ösztönzi a bankokat.
Az illeték egyébként szerepet játszik ezen konstrukció árában is, hiszen az ingatlant lízingbe vevőnek a rugalmas feltételek mellett számolnia kell azzal, hogy – a jelzáloghitelekkel ellentétben – a szerződéskötéskor ezt a 2 százalékot a cégek megfizettetik az ügyféllel, a végleges illetéket azonban csak a futamidő végén kell leróni, igaz akkor már az éppen aktuális, feltehetően sokkal magasabb forgalmi érték százalékában. A vállalkozások szemszögéből mindazonáltal vonzó lehet, hogy nem kell évekig pénzt lekötniük a “holt” tőkének számító ingatlanban, a konstrukció a cash-flowt nagyjából csak annyira terheli meg, mintha bérleti díjat fizetnének, a futamidő végén azonban az ingatlannal mégis gyarapszik a vagyonuk. Nem elhanyagolható szempont az elszámolás sem, hiszen a lízingnél a fix havidíjakon belül a futamidő elején a költségként elszámolható kamattartalom a legmagasabb, míg a kölcsönöknél többnyire az első időszakban kell a tőkét és csak kisebb arányban a kamatot törleszteni.
Mi az ingatlanlízing? A lízingelés általában úgy indul, hogy az ingatlant – panziót, üzlethelyiséget, irodát, műhelyt – a lízingbe adó szerzi meg, majd átengedi a lízingbe vevőnek, aki a futamidő végén megszerezheti az ingatlan tulajdonjogát is. A visszlízinggel főleg azok a cégek élnek, amelyek a csődbejutás előtt készpénzhez szeretnének jutni; ezek a tulajdonukban lévő ingatlanokat úgy értékesítik, hogy utána a lízingcégtől “bérlik” azokat vissza.
LUXUSLAKÁS LÍZINGBE. Ezt a logikát követik azok a cégek is, amelyek különböző lakáslízing megoldásokat kínálnak, nem csupán vállalatoknak, de magánszemélyeknek is. A nagyobb értékű ingatlanok, a luxuslakások esetében ugyanis a bankok fokozottan óvatosak, nem szívesen vállalják még a jelzálogkölcsön kockázatát sem, illetve a rizikó elkerülése végett alacsonyabbra szabják a finanszírozható összeget, rendszeres, magas havi jövedelmet és kezesi kötelezettségvállalást írnak elő. Ezzel szemben a lízingnél a pénzügyi vállalkozás akár az ingatlan értékének 60 százalékát, esetenként akár 100 millió forintos nagyságrendű összeget is hajlandó állni, hiszen “házon belülre” kerül tulajdonosként. Az e piacon működő cégek egy része persze azzal a reménnyel vágott bele az üzletbe, hogy a használt lakásokkal szemben nagyobb profittartalmat kínáló új ingatlanok esetében képes lesz vonzó finanszírozási alternatívát kínálni a jelzálogkölcsönnel szemben. Ám az illeték itt is “bezavart”. Míg ugyanis a hitelt felvevő az új lakásnál egyben első tulajdonos is, vagyis mentes az illeték megfizetése alól, addig a lízingbe vevő már csak a lízingcég utáni második tulajdonosnak számít, így kemény illetéket kell lerónia, ráadásul az uniós konvergencia jegyében folyamatosan emelkedő ingatlanárak mellett, a futamidő végén “borítékolhatóan” jóval magasabb forgalmi érték arányában.
