Ingatlanpiaci szakértők szerint az 1998-ban kezdődő gyors áremelkedés tavaly tavasszal egyértelműen megtorpant. Ekkorra érték el az árak azt a szintet, amit a vevők már egyre kevésbé tudtak és akartak megfizetni. Azóta leginkább a stagnálás jellemzi a piacot.
Ez természetesen nem jelenti azt, hogy egy-egy részpiacon ne emelkedtek volna tovább az árak, de olyan terület is bőven van, ahol egyértelműen csökkentek. A nagy áremelkedés idején mindent el lehetett adni, a korábban nehezen értékesíthető rosszabb megítélésű lakótelepek panellakásait, de a lerobbant belvárosi házak sötét földszinti lakásait is.
Az ingatlanárak alakulását befolyásoló tényezők kapcsán a legtöbben Magyarország EU-csatlakozását emlegetik. Egyesek arra számítanak, hogy a csatlakozás után a magyar lakásárak is gyorsan elérik majd a nyugat-európai városok lakásárainak szintjét. Az optimisták elmélete szerint az ország gyors fejlődésnek indul, ez pedig a jövedelmek emelkedését, így a lakásvásárlási kedvet is megemeli majd. A nagy hazai kereslet pedig a még viszonylag olcsó lakásokat felvásárló külföldi befektetőkkel karöltve az árak ugrásszerű emelkedését vonja maga után.
Vannak azonban kételkedők. “Európa lejt” – foglalja össze tömören az ingatlanpiacot Beák Attila, a Beák és Társa Ingatlaniroda cégvezetője. Bővebben kifejtve ez azt jelenti, hogy Magyarország a csatlakozás után is elég távol lesz a nyugat-európai központtól, és mint ahogy egy bécsi lakás sem ér annyit, mint egy párizsi vagy londoni, úgy a budapesti sem fog annyiért elkelni. Beák szerint ugyan az EU-csatlakozás mindenképpen kedvezően hat a piacra, de egyesek ezt igencsak eltúlozzák. Szerinte a kedvező hatás különben sem elsősorban a lakások, sokkal inkább a termőföld és az ipari ingatlanok piacán jelentkezik.
Egyes lakások kínálati árában már benne van az EU csatlakozás- mondja Kárpáti Péterné,az Immotéka Ingatlaniroda (www.immoteka.hu) munkatársa. Néhány Duna-parti lakás kínálati ára már olyan magas, mintha Szajna-partiról lenne szó. A csatlakozás elsősorban a legjobb minőségű budapesti Duna-parti, belvárosi és a belvároshoz közeli budai klasszikus zöldövezeti lakások árát emelheti tovább.
Mi mozgatta az árakat? Az 1998-ban induló gyors ingatlanár-emelkedést a szakértők több okra vezetik vissza. Az egyik általánosan elfogadott tényező a betéti kamatlábak csökkenése. A bankbetéttel, állampapírral rendelkezők, látva az egyre kisebb kamatokat, úgy gondolkodtak, hogy egyébként is leginkább lakásvásárlásra félretett pénzüket most érdemes az ingatlanpiacra vinniük.
A kamatlábak csökkenése a másik oldalról is hatott a piacra. Aki hitelre akart vásárolni, az a kisebb kamatok miatt ugyanolyan törlesztőrészlet mellett több készpénzhez juthatott. (Figyelembe kell azonban venni, hogy a vásárlóknak csak kisebb része vesz fel bankhitelt a lakásvásárlásra.) Így összességében nagyobb pénzmennyiség áramlott a piacra, ez pedig árfelhajtó tényező.
Egyesek szerint a tőzsde öszszeomlása segítette elő az ingatlanárak emelkedését. A magánbefektetők egy része biztosabbnak vélt befektetési lehetőséget keresett magának. Elsősorban az olcsóbb garzonlakások piaca volt az, amelyikre ez a tőke ment, hiszen ide már néhány millió forintos megtakarítással is be lehetett lépni. Mások szerint viszont a részvénypiac és az ingatlanpiac résztvevői annyira más mentalitásúak, a két piac annyira távol áll egymástól, hogy ez nem okozhatta az áremelkedést.
Az árak emelkedése részben a külföldi befektetők megjelenésére vezethető vissza. A már megtörtént NATO-csatlakozás és közelgő EU-csatlakozás miatt megváltozott a magyar ingatlanok kockázatának megítélése. Egyes országok hazai ingatlanpiacának telítettsége is azt okozhatta, hogy külföldön kerestek maguknak befektetési lehetőséget.
Egy másik megközelítés szerint nem is azt kellene vizsgálni, hogy miért emelkedtek meg 1998 őszétől az árak, hanem azt, hogy miért nem korábban került erre sor. A ’90-es évek inflációja ugyanis leértékelte az ingatlanokat. Akár az inflációhoz, a betéti kamatokhoz, a tőzsdeindexhez, akár a reálbérekhez viszonyítjuk az ingatlanárakat, mindegyik esetben az derül ki, hogy 1997-ben alacsonyabbak voltak az ingatlanárak, mint 1990-ben. Így előbb-utóbb elkerülhetetlenné vált a drágulás. Az előzőekben említett hatások pedig csak rásegítettek arra, hogy az ingatlanárak reálisabb szinten foglalják el helyüket.
Nem szabad figyelmen kívül hagyni azt a pszichológiai tényezőt sem, hogy az ingatlan – különösen a saját lakás – biztonságot sugárzó befektetés. A lakás értéke gazdag és szegény vagyonában egyaránt jelentős tétel. Amikor emelkedni kezdtek az árak, sok vevő megijedt, hogy ha folytatódik az emelkedés, akkor már képtelen lesz megvásárolni egy olyan minőségű lakást, amire akár évek óta vágyott. A kockázat csökkentése érdekében inkább megadták az eladónak a kért árat. A drágulásban így a vevők utólag egyébként beigazolódott félelme volt az egyik fontos tényező.
Ennél szkeptikusabb Losonczi Csaba, a RED Ingatlan Kft. ügyvezető igazgatója. Szerinte a csatlakozás alapvetően csak a hatására megnövekvő GDP miatt befolyásolja majd az ingatlanpiacot. Azaz gyors árugrásra nem lehet számítani, csak a gazdaság állapotával összhangban levő lassú, de tartós emelkedésre.
A jövőt illetően az ingatlanpiaci szakértők alapvetően optimisták, de csaknem mindegyikük óvatosságra int. Hosszabb távon az árak további emelkedésére számítanak, de senki sem várja azt, hogy a növekedés üteme elérné az elmúlt évekét. Többségük nem lepődne meg rövidebb-hosszabb ideig tartó áreséstől sem egy-egy területen.
Idén nagy valószínűséggel folytatódik a tavaly tavasz óta tartó tendencia: azaz stagnáló árakra lehet számítani- vélekedik Tar Angelika a Biggeorge’s International Rt. Lakóingatlan Divíziójának tanácsadója. Az áremelkedés egy évvel korábbi megtorpanását szerinte elsősorban az okozta, hogy a kereslet nagy része az új lakások piacára irányult, hiszen ezekre az ingatlanokra jóval kedvezőbb kamatozású hiteleket lehetett felvenni.
Most tavasszal ugyan kismértékben nőtt az érdeklődés, de ez csak ahhoz volt elég, hogy az árak szinten maradjanak vélekedik a szakértő, aki hozzáteszi: persze most is vannak kapósabb szegmensek, elsősorban a 30-60 millió forint közötti árkategóriában keresnek a vevők klasszikus budai zöldövezeti lakásokat illetve ikerházakat. Egyre inkább megfigyelhető az is, hogy mind többen választják a felkapottabb Buda-környéki településeket, Budakeszi és Budaörs mellett keresett ma már Nagykovácsi és Solymár is.
Tar Angelika úgy véli: az idei stagnálás után középtávon egyértelműen az emelkedés prognosztizálható, de véleménye szerint a 2004-re jósolt EU csatlakozásig is csak 20-30 százalékkal emelkednek majd összességében a használt lakások árai.
A lakásárak megugrásával párhuzamosan a lakásépítések száma is emelkedésnek indult, igaz, kis késéssel. A múlt évet két jól elkülöníthető részre lehet ebből a szempontból osztani – mondta a Figyelő kérdésére Bodnár György, a Wienerberger Rt. kereskedelmi igazgatója. Az év első felében ugyan már megindultak a kedvező tendenciák, de elsősorban a szervezett lakásépítésben, míg a magánerős építésben őszig kellett erre várni.
Szerinte a piaci boomot alapvetően három tényező okozta. Az első és legfontosabb a támogatott állami hitelek megjelenése, ami a bankokat is gyorsan versenyre késztette. Míg korábban az építési és lakásvásárlási hitelek kamata 25 százalék felett volt, azaz az éves inflációnak több mint kétszerese volt a hitelkamat, addig ma már a nem kiemelten támogatott hitelek esetében is gyakorlatilag csak feleannyit kell fizetni. Fontos tényező volt szerinte az is, hogy az 1999-ben elkezdődött ingatlanpiaci áremelkedés felértékelte ezt a piacot, és egyre többen gondolták úgy: itt érdemes pénzüket befektetni.
Összességében az elmúlt két évben jóval dinamikusabban emelkedtek a lakásárak, mint az építőanyagárak, ami azt jelentette: a befektetők és az új lakást építők is jól kerestek. Bodnár úgy véli: azt a lélektani tényezőt sem szabad figyelmen kívül hagyni, hogy az állami intézkedések nagy nyilvánosságot kaptak, jól kommunikálták őket, és így egyre inkább az a kép alakult ki a közvéleményben: bolond, aki most nem épít vagy vásárol.
Bodnár György úgy látja: jó esély van arra, hogy az elmúlt két évet jellemző trend állandósul, ellentétben a korábbi időszakokkal. Akkor mindössze arról volt szó, hogy az állami intézkedéseknek köszönhetően sokan előre hozták vásárlásaikat, vagy korábban fogtak építkezésbe, így az utóbbi 20 évben nem volt olyan időszak, amikor tartós növekedés jellemezte volna az ingatlanpiacot. Az új lakástámogatási csomag nagy előnyének azt tartja, hogy a szektor ugyan ma sem kap több állami támogatást, mint korábban, de ez jóval hatékonyabban és egyre inkább a magántőkét is bevonva hasznosul.
Bodnár szerint azonban tisztában kell lenni azzal, hogy véges az a réteg, mely saját házat, lakást tud építeni. Nem is lehet az az állam célja, hogy mindenkinek legyen saját lakása, csak az, hogy mindenkinek legyen hol laknia. Emiatt szerinte kulcsfontosságú, hogy a bérlakásprogram mennyire jelent majd áttörést a piacon.
A korábbi gyors áremelkedés részben annak volt köszönhető, hogy egyre többen befektetési céllal vásároltak lakást, majd bérbe adták. Az elmúlt egy évben a további áremelkedést mérsékelte az, hogy még egyszer a piacra került a néhány éve befektetési céllal vásárolt lakások egy része is – mondta Kárpáti Péterné. Az eladók egy része nyereségét akarta így realizálni, mások pedig úgy gondolkodtak, hogy a bérbeadás a jelenlegi árak mellett már nem kifizetődő.
A hirtelen megnövekvő bérleti kínálat hatására egyes helyeken ma olcsóbban lehet lakást bérelni, mint két-három évvel ezelőtt, és ez nyilván elkedvetlenítette a bérbeadók nagy részét. Régebben a lakás árának durván az egy százalékával lehetett számolni mint havi bérleti díjjal, ma viszont már inkább 0,5-0,7 százalék a piaci átlag. A fél százalékos havi díjból könnyen kiszámítható, hogy egy év alatt mindössze 6 százalék bevétel üti a tulajdonos markát, feltéve, hogy egész évre ki tudta adni a lakást, és nem számítva a karbantartás és a kiadás – hirdetési, ingatlanközvetítői – költségét, valamint a jövedelem után fizetendő adót. A bérbeadásra vásárolt ingatlan így csak abban az esetben lehet jó befektetés, ha az árak is eléggé emelkednek.
A befektetők jelentős része külföldi, az ő érdeklődésük viszont érezhetően csökkent azóta, hogy a Közigazgatási Hivatal korlátozni akarja ingatlanvásárlásaikat. Cégalapítással ugyan kijátszható a korlátozás, ez azonban költségnövelő tényező, amit már nem szívesen vállalnak a potenciális befektetők.
A lakásépítési támogatások növelése, a korábbinál kedvezőbb hitellehetőségek az új építésű lakások számát növelhetik. Ennek egyik hatása lehet elvileg az, hogy a régi lakások iránti kereslet lecsökken, esnek az árak. Más szavakkal: kinyílik a régi és az új lakások közötti árolló. Beák Attila szerint a két részpiac között kicsi az átváltás, aki új lakást akar, az érzelmi okok miatt dönt emellett, és ragaszkodik a döntéséhez. Másrészt, ha nyílik az olló, akkor csak a néhány évvel korábbi helyzet áll elő ismét, a nagy áremelkedés idején ugyanis a régi lakások nagyobb mértékben drágultak, azaz éppen szűkült a két piac közötti rés. Kárpáti Péterné szerint a lakástámogatási rendszer leginkább a telkek árát mozgatja meg. Mivel az új lakásokra jár nagyobb kedvezmény, ezért a korábbinál magasabb ár esetén is érdemes lehet telket vásárolni.
A telekhiány miatt a legkelendőbb budai területeken ma már nemcsak régebbi, leromlott, hanem jó állapotban levő házakat is lebontanak azért, hogy helyükre nagyobb alapterületű társasházat építsenek. Gyakran városképi szempontból is megőrzendő házak esnek a telekár-emelkedés áldozatául.
Az új építésű lakások egyre nagyobb részét építik lakóparkokban. Ezek legnagyobb előnye egyrészt a méretgazdaságosság (nagyobb tételben jóval olcsóbban találni kivitelezőt), másrészt az, hogy a projekt szervezését hozzáértő szakemberek végzik, így később kevésbé kell minőségi problémákra számítani – mondta Losonczi Csaba.
Szerinte a lakópark építésben is vége a “hőskorszaknak”, azaz már nem lehet mindent eladni a vevőknek. Fontos, hogy a lakóparkban megfelelő minőségű szolgáltatásokat kapjanak a leendő lakók, és sokkal fontosabb az épület esztétikai értéke, mint évekkel ezelőtt. Jól jellemzi ezt a tendenciát az, hogy a ’70-es években épült kertvárosi beton társasházak egyébként nem rossz minőségű lakásaira is egyre nehezebb vevőt találni.
Már évtizedek óta megfigyelhető tendencia, hogy a tehetősebb budapestiek egy része valamelyik, a városhatárhoz közeli településen vásárol vagy épít családi házat. Elsősorban a felső középosztály teszi ezt meg, amelynek van elég pénze hozzá, de a legjobb budapesti lakásokat már nem tudja megfizetni.
A kitelepülés minden irányban zajlik, az ár szempontjából viszont megfigyelhető egy északnyugat-délkeleti tengely. Ez azt jelenti, hogy a Budapesttől északnyugati irányba levő települések – Solymár, Budakeszi – árai a legmagasabbak, a délkeletiek a legalacsonyabbak. Az elmúlt években pedig már olyan távolabbi települések iránt is van igény, ahova budapestiek korábban nem akartak költözni.
Kezd kibontakozni egy, a kitelepüléssel éppen ellentétes irányzat is. Az önálló családi házba költözők egy részének idővel hiányzik a városias életforma, a jobb infrastruktúra. Gondot okoz az, hogy bármit is akarnak elintézni, ahhoz autóra van szükség. A közlekedés pedig egyre romlik, ahogy egyre több kiköltöző akar reggelente a munkahelyére eljutni. Egy családi házzal és annak kertjével is jóval több gond van, mint egy társasházi lakással. A családi házas életet megunók közül kerül ki az új társasházak és a lakóparkok vásárlóinak egy része.
Szinte minden ingatlanpiaccal foglalkozó szakember felhívja a figyelmet arra, hogy a piac egyre jobban differenciálódik. A rossz minőségű, rossz adottságú lakások egyre nehezebben eladhatók, ebben a szegmensben sokan árcsökkenésre számítanak. Egy-két éve még mindent el lehetett adni, most azonban már egyre nehezebb például egy rosszabb lakótelepen levő panelház földszinti lakását értékesíteni. Ugyancsak kevésbé kelendőek a budapesti Nagykörúton túli régi építésű társasházak lakásai, de egy ’60-as, ’70-es években épült, akkor még színvonalasnak számító kertvárosi társasház lakásai is sokáig az eladó nyakán maradnak. Néhány éve nem számított problémának, ha egy lakás kétszintes volt, a családi házakat leszámítva ma ez már értékcsökkentő tényező. A vásárlásnál az elsődleges szempont mindig a helyszín, hiszen ez az, amin a vevő később akkor sem tud változtatni, ha akar. Az épület állapota a második szempont. Ez egy nagy társasház esetében ugyan nehezen változtatható meg, de előbb-utóbb valamilyen felújítással javítani lehet rajta. A lakás állapota csak ezek után lehet döntési szempont, hiszen ma már olyan lakásárak vannak, amelyek töredékéért lehet elvégeztetni egy igen színvonalas felújítást is.
Az ingatlanpiacon a magyar tőke nem tud tendenciát teremteni – állítja Beák Attila. A külföldiek Budapesten túli ingatlanbefektetése pedig alapvetően autópálya-függő. Így továbbra is elsősorban a Dunántúl északnyugati része a perspektivikusabb terület, közelsége és a jobb közlekedés miatt. Ezen kívül egy-egy valamilyen önálló értéket felmutató hely – például gyógyfürdő – számíthat jó befektetésnek. A közlekedés javításával azonban az ország keletibb része is a mainál értékeltebb befektetési célponttá válhat.
