Gombamód nőnek a fővárosban az új bevásárlóközpontok. Két hét múlva nyílik meg a Plaza, egy hónapon belül követi a Pólus, márciusban pedig az Europark is megkezdi működését. Az eddigieknél nagyobb bevásárlóközpontok felgyorsíthatják a kereskedelem átalakulását.
Bár úgy tűnhet, hogy az új üzletközpontok megjelenése valamiféle kereskedelmi forradalmat indít el Magyarországon, valójában már egy folyamat betetőzéséről van szó. A budapesti Sugár vagy a Flórián megnyitásukkor megfeleltek a bevásárlócentrumokkal szembeni alapigényeknek, sőt a Sugár az újonnan megnyílókkal szemben is versenyképes maradhat. Az elmúlt években további kisebb üzletközpontok jöttek létre, bár ezek inkább a 10-20 négyzetmétert bérlő kereskedők gyűjtőhelyévé váltak.
A kereskedelmi folyamatok tehát már az elmúlt években is az üzletközpontok irányába fejlődtek, csak éppen az a tőke nem volt meg, amely új, nagy alapterületű, saját parkolójú bevásárlóközpontokat tudott volna építeni. Most azonban szinte egyszerre mozdult meg több befektetőcsoport. Bevásárlóközpontjaik közös jellemzője, hogy mindegyikük nagyobb lesz a Sugárnál, ugyanakkor üzleti elképzeléseikben korántsem egyformák. (Fontosabb adataikat lásd táblázatunkban!) Eltérnek egymástól már a szintszámokban is. A földszintes Pólus vezetői azzal indokolták döntésüket, hogy a tapasztalatok szerint az emeleti üzleteknek kisebb a forgalmuk. A kétszintes Europark bevásárlóközpont vezetője, Fábián Attila viszont arra hívja fel a figyelmet, hogy a földszintes központok Amerikában terjedtek el, a Távol-Keleten 5-6 emeletesek az ilyen épületek, míg Európában általában két- vagy háromszintesek a bevásárlóközpontok. Czigány Gábor, a Transelektro Plaza Kft. ügyvezetője igazgatója szerint lényeges szempont, hogy miképpen közelíthetik meg a vásárlók az emeleti boltokat: a Plazában látványlifttel mehetnek fel, a parkolóházból pedig közvetlenül az emeleti szintekre érkezhetnek a látogatók.
Az elkövetkező fél évben megnyíló három üzletközpont között a megközelítési lehetőségekben jelentősek a különbségek. A legjobb helyen az Europark van. Az Üllői út-Határ út kereszteződése nagy forgalmú közlekedési csomópont, fontos metrómegálló, így az Europarkba autó nélkül is könnyű eljutni. Ugyanakkor a kereszteződés gépjárműforgalma is nagy, egy kőhajításnyira van az M5-ös autópálya torkolata. A Plazának ugyancsak van metrókapcsolata, az Europarkénál csekélyebb átszállóforgalomra is számíthat, az autós megközelítés lehetőségét pedig döntően a Váci út nyújtja.
A két említett üzletközpont lényegében a város belsejében van, ezért forgalmuk jelentős részben a tömegközlekedéssel érkező napi bevásárlókon alapulhat. A Pólus ezzel szemben egy város széli bevásárlóközpont: a Szentmihályi úti létesítmény mögött már csak a szántóföldek vannak. Az autós és “tömegközlekedő” vásárlók vonzásához nemcsak üzletközpontot, hanem utat is kellett építtetniük a tulajdonosoknak. Saját pénzből meghosszabbították a Nyírpalota utat, amelynek végébe tették át két busz végállomását, és a Szentmihályi útról is két-két kanyarodósávot nyitnak a Pólushoz. Hiába van ugyanis közel az M3-as lehajtója, ha innentől eldugul az út. Az autósok érdekében a Plaza is háromszáz méteres kanyarodósávot csináltat a Váci úton. Csúcsforgalom idején azonban az önerős útépítések után is elképzelhetőek torlódások az üzletközpontoknál, bár a kapuikon belül 1000-2500 kocsi ingyenes parkolására lesz mód.
Persze a központok forgalmát nemcsak az befolyásolja, hogy hogyan mehetnek oda a vásárlók, hanem az is, hogy miért. A Pólus húzóneve a Tesco, amely itteni 8500 négyzetméteres hipermarketjével kezdi meg budapesti terjeszkedését. A tartós fogyasztási cikkeket is árusító egységet egy éven belül két kisebb követi a fővárosban, és Budapest környékén már az országos raktárbázisának való 20 hektáros területet is megvették. Baranyai Attila, a Tesco többségi tulajdonában lévő Global TH kereskedelmi igazgatója a pólusbeli óriásegységükről elmondta: nem raktáráruházszerű hipermarket-környezetben, “nagyon kedvező” áron kínálnak majd 40-45 ezer árut. (Erre azért is szüksége lehet a Tescónak, mert a Pólustól öt percre, az M3-as bevezetőszakaszánál a héten nyílik a Metro új áruháza.)
A Pólus megnyitását több külföldi kereskedelmi és szolgáltatólánc is felhasználja a magyarországi sátorverésre. Az olasz Standa főleg ruházati cikkeket árusító boltjával a második legnagyobb bérlő a Pólusban; az amerikai Cineplex mozivállalat, az Office Plus irodaszerlánc vagy a vidámparkot létrehozó International Leisure System is alighanem az amerikai befektetőknek köszönhetően érkezett Magyarországra. Az Europark tisztán a németajkú cégek üzlete. A tulajdonos Hungaro Real Invest Kft. a Bau Holding, a Magyar Ilbau és egy magánszemély, dr. Moser révén osztrák befektetőké, hasonlóan a főbérlő és üzemeltető Europark Kispest Kft.-hez, amelynek tulajdonosa a Spar Magyarország. A főbérlő egyben a legnagyobb albérlő is egy 8000 négyzetméteres Interspar hipermarkettel. Az Europark nyitását használja fel magyarországi megjelenésére az elektronikai cikkeket áruló MediaMarkt és a főleg sport- és szabadidő-ruházatot kínáló Hervis.
A Duna Plazát fele-fele részben tulajdonló Transelektro és az izraeli Controll Center nem tudtak konkurenseikhez hasonló külföldi húzónevet behozni, bár az izraeli résztulajdonnak vélhetően köze van ahhoz, hogy a Super Közért hozta létre a központ szupermarketjét. Az Intercom multiplex mozija alighanem inkább a helynek, mint a tulajdonosi körnek köszönheti létét. A nagy európai és amerikai kereskedőcégek ugyan csak mutatóban vannak jelen a Plazában, a hazai élenjáró, a Fotex viszont annál aktívabb: 7000 négyzetméternyi területet bérel különböző profilú boltjai számára.
A Tesco, az Interspar vagy a Fotex nevével fémjelzett üzletközpontok sikerét döntően befolyásolhatja a bérlői kör kialakítása. Fábián Attila, az Europark Kispest Kft. bevásárlóközpont-vezetője szerint a bérbeadónak úgy kell a bérletidíj-bevételeket maximálnia, hogy egyúttal az optimális bérlőösszetétel (bérlőmix) követelményét is szem előtt tartsa. Egy központ vonzereje érdekében olyan profilú kereskedőknek, szolgáltatóknak is helyet kell adni, akiktől nem kérhető akkora bérleti díj, mint a legnagyobb megtérüléssel számolóktól. Ha a bevásárlóközpont üzemeltetője a bevételek maximalizálására törekszik, az visszaüthet: kevesebb profil jelenik meg az üzletközpontban, amely elvesztheti a vonzerejét. Fábián Attila szerint a siker záloga lehet az is, ha sikerül a vásárlók költésszerkezetének megfelelően kialakítani az egyes áruféleségek, szolgáltatások arányát, és olyan bérlőket nyernek meg, akik ismertségük révén a többieknek is vásárlókat hoznak. (A bérlői összetételről lásd grafikonunkat!)
A bevásárlóközpontokban való jelenlét nemcsak a terjeszkedésre, hanem az átalakulásra is módot adhat a néhányboltos kereskedőknek és a régi hálózatokat öröklő nagyobb láncoknak. Utóbbinak tipikus példája a Fotex. Gecser Ottó, a Fotex Rt. vezérigazgató-helyettese szerint a Sugárban található boltjaik a vevők számát tekintve a legjobb eladási helyeknek számítanak, így a cég számára nem is volt kérdés, hogy bemenjen-e az új üzletközpontokba. Ugyanakkor azt is látják, hogy mivel a fogyasztás nem növekszik, az új centrumok egyelőre a meglévőkből csábíthatják el a vásárlókat. Ezért a Fotex nemcsak haszonélvezője, hanem kárvallottja is lehet a bevásárlóközpontok megjelenésének. A vezérigazgató-helyettes szerint bolthálózatukat mindenképpen át kell alakítaniuk, mert láncaik kis alapterületű üzletei aránytalanul költségesebbek nagyobb társaiknál, az üzletközpontok pedig alkalmat adnak arra, hogy bezárásra ítélt egységeiket újakkal váltsák ki.
A cégek érdeklődését a bevásárlóközpontok iránt Gecser Ottó szerint a vásárlóerő alakulása mellett döntően befolyásolhatja majd a most nyílók működése. Ezen belül is az, hogy az üzemeltető ne hagyja lepusztulni a bevásárlóközpontot, betartsa és a bérlőivel is betartassa azokat a feltételeket, amelyek garantálják a kezdeti színvonalat. A Plazában, a Pólusban és az Europarkban működő cégek eredeti profiljukat csak az üzemeltetővel egyetértésben módosíthatják. (Igaz, ennek betartását – különösen a kisebb boltoknál – nem lesz könnyű elérni.)
Ebben segíthet, hogy az Europark és a Plaza kizárólag, a Pólus pedig nagyobbrészt bérbe, és nem tulajdonba adja a területet. Lehoczki Mihálynak, a Gránit-Pólus Rt. kereskedelmi üzletág-igazgatójának tájékoztatása szerint a Pólus 42 ezer négyzetméteres nettó alapterületének 35 százalékát adják el, igaz, ennek nagyobb részét az egy Tesco számára. Különösen a kisebb alapterületű üzletek üzemeltetői szeretnének tulajdont, amire maximum hároméves vételi opciót is köthetnek. A bérlet tartama a Pólusban jellemzően 10 év, amit a nagyobb bérlőknél további hasonló hosszúságú bérleti opció egészít ki. A bérleti díjakat Lehoczki Mihály négyzetméterenként havi 25-100 márkában jelölte meg, míg Czigány Gábor a Plazánál 30-80 márkás sávot említett.
Az Europark 24,5 ezer négyzetméternyi bérbe adandó területére 60 üzlet jut. A Duna Plaza 30 ezres kiadott területét mintegy száz cég bérli, de a boltok száma ezt is jóval meghaladja. A Pólus 42 ezer négyzetméteres területén 160 üzlet osztozik, amihez még további nyolcvan jön, hiszen a Város-Piac Kft. által bérelt 2700 négyzetméteres vásárcsarnokrészben 80 friss élelmiszert árusító kereskedő kap helyet. A vásárcsarnokot egy külső, hasonló nagyságú nyitott piactér is kiegészíti. A három új központ közül az Europark tűnik a legszűkebbnek, a beépített területhez képest itt a legkevesebb a közlekedést szolgáló rész. A legszellősebb a Plaza, amelynek majdnem harminc százaléka a bérbe nem adott terület. Az Europark ennél jóval fontosabb eltérése a másik kettőtől az, hogy tisztán kereskedelmi és szolgáltató központ, míg a Plaza és a Pólus szórakoztató egységeknek is helyet ad. Lehoczki Mihály szerint a Pólusban 9000 négyzetméternyi teret kap a szórakoztató funkció, és a Duna Plazában is több mint hatezer négyzetméter jut erre.
A szórakoztató terület nagyságát túlzottnak tartó kritikákat Czigány Gábor azzal veri vissza: az elmúlt évek külföldi tapasztalatai szerint éppen hogy erősíteni kell a szórakoztató jelleget, mert az már rövid távon is a vásárlószámot növelő mágnes lehet. Vitathatatlan mágnes és a továbbfejlődés lehetősége a bevásárlóközpontokkal szomszédos területek kereskedelmi beépülése. Ezt a kártyát a városszélisége miatt ma még hátrányban lévő Pólus játszhatja ki a legjobban. Számít is erre, hiszen mint Lehoczki Mihály elmondta, a bevásárlóközpont háta mögött a Szilas-patakig húzódó 20 hektárnyi kárpótlási földre, valamint a Nyírpalota út másik oldalán lévő ugyanekkora területre vételi opciója és használati szerződése van a Gránit-Pólusnak. A Michelfeit és több barkácsáruház-lánc már érdeklődik is egy későbbi területvásárlásról. Könynyen lehet tehát, hogy a Gránit-Pólust tulajdonló kft.-k mögött álló Peter Munk, Demján Sándor és Andrew Sarlós számára ezek a felértékelődő földek jelenthetik a legnagyobb üzletet. Különösen, ha elkészül az M0-ás körgyűrű itteni szakasza. A bevásárlóközpontok népszerűsége tehát nem a nyitás utáni hónapokban dől el, évtizedes távlatban a Plaza kéthetes csúszása is porszemnek tűnik majd.
