Amerikai és osztrák álom

Felborult az egyenletes ügymenet – talán így lehet a legdiplomatikusabban utalni az amerikai hitelválság ingatlanpiacra gyakorolt hatására. De korrektebb az a megfogalmazás, hogy az 1997 és 2007 között óriási nyereséget kínáló amerikai ingatlanlufi egyszerűen kipukkadt, és magával rántotta az egész világot. A csekély önerő és az alacsony hitelkamatok, valamint a félmillió dollár alatti adásvételek adómentessége tömegeket vonzott befektetőként az Egyesült Államok ingatlanpiacára. Az amerikai láz az egész világon áremelkedést generált. „Az ingatlanárak soha nem esnek” téves szlogenjét egy idő után már az európai bankárok is terjesztették. Utólag persze senki sem tartja annyira meglepőnek, hogy három évvel ezelőtt megjött a fordulat, zuhanórepülésbe kezdtek az árak.

A csúcs környékén, 2007 végén e cikk épp Dublinban dolgozó szerzőjének az ír bankok önrész felmutatása nélkül adtak volna 25 év lejáratra 200 ezer eurós lakáshitelt. Ekkor még „minden” angol frissnyugdíjas Spanyolországba költözött, a németek Ibizára, az olaszok pedig további áremelkedésre játszottak Temesvár környékén. A török fennhatóság alatt álló Észak-Ciprus is sláger lett, angolokkal és írekkel vetettek meg magas áron budapesti ingatlanokat, nekünk pedig kijutott a horvátországi szigeteken, elsősorban Viren kirobbant befektetési botrányokból. Aztán hirtelen sok lett a bizonytalanság, és akkor még a kockázatos thaiföldi ingatlanokról nem is beszéltünk.

Triplázás
Logikus lehet az a feltételezés, hogy háromévi áresés után újra jó befektetési perspektívát kínálhatnak az ingatlanpiacok, de ezt egyértelműen még nem lehet kijelenteni. Az biztos, hogy az alacsonyabb árak a magyar vevőket nem mozgatják meg. Mára a külföldi ingatlan, mint üzleti lehetőség, háttérbe szorult korábbi szerepéhez képest. „Az emberek sokkal óvatosabbak lettek, tízszer annyi időt kell rájuk szánni, mindenki százszor meggondolja a külföldi ingatlanbefektetést. Azelőtt naponta bejött 6–8 ügyfél, s egy hónapban megkötöttünk átlagosan 10 üzletet.

Jelenleg viszont az amerikai bankok által visszavett, árverezésre kerülő, így nyomott árú ingatlanok üzlete a befektetési sláger, de még sokan kivárnak” – festi le a helyzetet Czibere Ilona, az 1997 óta működő Mitropa U.S. ingatlaniroda ügyvezető igazgatója. Véleménye szerint mivel most Floridában sem épülnek új ingatlanok, rengeteg probléma van a még át nem adott házak értékesítésével. Ezért lényegében egyetlen üzleti lehetőség adódik: az ingatlanok spekulatív kivásárlása a bankoktól. Példaként említett olyan West Palm Beach-i, 120 négyzetméteres – bank által visszavett – apartmant, amelyhez 60 ezer dollárért hozzá lehet jutni. Az ingatlan eredeti ára 250 ezer dollár volt, s ma is havi ezer dollárért bérbe adható. A szakember reményei szerint három éve múlva 200 ezer dollárt érhet majd, így az értéknövekedés és a bérbeadás is óriási haszonnal kecsegtet.

Magyar állampolgárok 1997 óta vásárolhatnak legálisan amerikai ingatlant, mivel abban az évben liberalizálták az Egyesült Államok ingatlanpiacát. Florida vált a magyarországi befektetők legfrekventáltabb terepévé: 40–50 százalékos önerővel, harmincéves kinti hiteltörlesztéssel, cégként és magánszemélyként is lehet ingatlant vásárolni. Ráadásul további biztonságot nyújt az amerikai–magyar kettős adóztatás elkerüléséről szóló szerződés. Így az Egyesült Államokban vásárolt ingatlan eladása, bérbeadása után befolyó jövedelem után ott kell adózni. Itthon csupán azt a pénzt kell bejelenteni, amit az ingatlanvásárlásra kiküldünk, az ottani további pénzmozgásokról nem kell számot adni a magyar adóhatóságnak.

Eleinte új építésű ingatlanokba fektették az emberek a pénzüket. Az üzletnek az volt a lényege, hogy beszálltak egy induló építkezésbe, bevezető árakon, és jó esetben két-három évvel később, az átadásra már 100–200 százalékkal nőtt az ingatlanjuk értéke. Ez volt az aranykor. Ez az üzlet az utóbbi két-három évben teljesen átalakult. Miami Beach tengerparti ingatlanjai az elmúlt öt évben az eredeti árra estek vissza. Például egy óceánparti, 75 négyzetméteres, egy nappali, egy hálós, nagy teraszos ingatlan vételára öt éve 270 ezer dollár volt, de most, hogy visszavette a bank, immár ugyanennyibe kerül. Florida óceántól távol eső részein, a kevésbé értékes területeken ennél sokkal nagyobb visszaesés történt.

Horvát kekeckedés
A spanyol ingatlanpiac lassabban és később reagált a változásokra, mint az amerikai. Itt a fejlesztők többsége – a hatalmas túlkínálat és a használt ingatlanok komoly áresése ellenére – eddig nem vitte le jelentősen az árait. Még mindig ott tartanak, hogy a lehetséges vevők az „adunk hozzá egy konyhát”, vagy „nem kell kifizetni a banki költségeket” reklámokra is ráharapnak, s így a befektetőknél is több haszon marad. Az persze kérdéses, hogy ha be is indul a világgazdasági fellendülés, mennyire hozza ez meg a vevőket. Úgy tűnik, az európai uniós polgárok, így a magyarok többsége sem gondolkozik jelenleg abban, hogy befektetésként spanyol nyaralót vegyen. A magyar befektető inkább az autóval is gyorsan elérhető Horvátországban próbálkozna, de nincs könnyű dolga. A dalmát tengerpart természeti szépsége sok magyar turistát vonz, de csupán legtehetősebbjeink engedhetik meg maguknak, hogy 30–40 millió forintért nyaralót vásároljanak. Ráadásul a külföldi vásárló számára gyakorlatilag nincs hitel, és a bérbeadási konstrukció sem működik.

Régebben a tulajdoni lapokkal is gondok voltak, több korábbi magyar befektető jogi helyzete is bizonytalan. Horvátországnak mindig az volt az érdeke, hogy a turistaforgalmát növelje, ezért építették meg az autópályákat, és az emberek legnagyobb bevétele a szobák bérbeadása. Ezért egyáltalán nem támogatták, hogy a külföldiek ingatlan szerezzenek, hacsak nem laknak ott. „Aki imádja Horvátországot, menjen oda, de az ingatlan a következő években nem fog lényegesen többet érni” – véli Czibere Ilona. Szerinte Amerika mellett még Ausztriában érdemes ingatlanba fektetni. A sógoroknál biztonság van, jók az árak, viszont van egy komoly korlátozás: a kiemelt üdülőövezeteknél, tópartoknál, sífelvonóknál a külföldiek csak abban az estben szerezhetnek tulajdont, ha azt turisztikai célra hasznosítják. Osztrák banktól 50 százalékos önrész mellett vehető fel hitel a vásárlásra. Ezzel a konstrukcióval például egy síparadicsom – 20 millió forinttól induló árú – pályaszállása kitermeli a bérbeadásból, a banki és a fenntartási költségeket.

Az utóbbi években több magyarországi, külföldi ingatlanokkal foglalkozó cég is csődbement. Némelyeket a válság sodort el, van olyan, ahol a csaló külföldi partner miatt kellett lehúzni a rolót. A közelmúltban egy thaiföldi piacra szakosodott magyar cég futott zátonyra. Miután milliókat ölt reklámokba és az irodára, az első sikeres vásárlások után a külföldi cég nem fizette ki a szerződésben rögzített jutalékát. „Ezért dolgozom egyedül, nem tartok fenn apparátust, a saját szellemi termékemet, közvetítési formát próbálom meg értékesíteni az ingatlanpiacon” – mondja Farkas Gellért ingatlanközvetítő, a realestateworld.hu internetes oldal létrehozója és üzemeltetője. Eredeti foglalkozására nézve informatikus, két évvel ezelőtt fogott ebbe az üzleti vállalkozásba. Olyan befektetőkket vár, akik fantáziát látnának bolgár tengerparti ingatlanokban. Az elmúlt két évben átlagosan 30 százalékkal esett az új építésű tengerparti apartmanok ára a Naposparton és Aranyhomok üdülőövezetében, mára a helyi fejlesztők nyitottabbak lettek a külföldi partnerek felé. Bulgária újra feljövőben van, hiszen ezen a nyáron már 40 százalékkal több turista látogatott el oda, mint az elmúlt évben. Negyvenezer euróért már egy garzon méretű apartmant vásárolhatunk úszómedencés lakóparkban, tengeri kilátással.

Bulgáriában minden olyan ingatlanhoz, amihez egyéni földterület tartozik, céget kell alapítani, a lakóparki üdülőkre azonban ez nem vonatkozik. Fontos tudni, hogy az 1000–2000 eurós foglalót soha nem szabad letenni addig, amíg az összes adásvétellel kapcsolatos szerződést meg nem kapja az ügyfél. A fizetésre többféle konstrukció létezik. Csúsztatott fizetési eljárás esetén nem bankkal egyezik meg a vevő, hanem a fejlesztővel. Ilyenkor általában a vételár felét átutalással, a másik felét pedig három éven belül, kamatmentesen kell törleszteni. A fizetési csúszásnak drasztikus következményei lehetnek. Például kéthavi törlesztő részlet kimaradása esetén a vételár ötven százalékát visszakapja ugyan az ügyfél, de az addig befizetett törlesztő részleteit és az ingatlant elbukja. Amennyiben valaki kevésbé kockázatos hitellel szeretne ingatlant vásárolni magának Bulgáriában, igénybe veheti például az OTP Csoport helyi leánybankja, a DSK Bank segítségét is.