Közel-Kelet legnagyobb ingatlanfejlesztő cége ingyen luxusautót ígér mindenkinek, aki toronylakást vásárol náluk Dubaiban. Aki két hálószobásnál nagyobbat vesz, az Bentley-t kap. Hármas BMW jár annak, aki két hálószobás lakásba költözik, és BMW 1 az egy hálószobás kislakások tulajdonosainak.
A Damac Properties akciós ajánlata nem lepte meg Aradi Ferencet, az Autóker Holding Zrt. értékesítési igazgatóját. „Mi is gondolkodtunk azon, hogy autót adjunk ajándékba, de ez Magyarországon gyakorlatilag lehetetlen – mondja a Marina Part projekt fejlesztője. – A jelenlegi adózási szabályok szerint ajándékozás esetén az autó értékének a felét kellene ráfizetnünk, az már nem érné meg. A sorsolás pedig nem ér sokat, mert a vevők nem kockáztatnak.”
Csábító ráadások
Habár Magyarország messze van Dubaitól, a hazai ingatlanvásárlók igényszintje egyre növekszik. „A piacgazdaság általános fejlődésével együtt a vevők konkrétabb elképzelésekkel állnak elő, s ezzel párhuzamosan egyre nagyobb az igény a komplex kiszolgálásra az értékesítés folyamán” – mondja Valkó Dávid, az Otthon Centrum vezető elemzője. A finanszírozási, műszaki és belsőépítészeti egyeztetés már-már alapkövetelmény a vevők részéről.
A magasabb igényszintet kielégítő lakóparkok piacán ma már nemcsak a konyhabútor számít alapfelszerelésnek. Amíg egy-két éve a gépesített konyha volt a sztár, idén valamely szolgáltatással kombinált marketingeszköz lehet a fő vevőcsalogató módszer. Ilyen például az „alapból járó” takarítási, mosodai szolgáltatás vagy a kedvezményes autóbérlés. Gyakori a garázs árának elengedése, illetve a tárolóhelyiségek kedvezményes értékesítése.
A bevezető árazás továbbra is sikeres, csakúgy, mint a katalógusból kiválogatott minőségi berendezés, illetve burkolóanyag. Az Autóker Holding Zrt. jelenleg futó legnagyobb beruházásának negyedik üteme is az exkluzív szolgáltatásokat helyezi előtérbe. A Marina Prémium elnevezésű projekt a portaszolgálat mellett business centerrel, bortrezorral, valamint szivarszobával csábítja a lakókat. E mellett sportcentrum, feszített víztükrű úszómedence, valamint ezer négyzetméteres fitnesz- és sportközpont szolgálja majd a kényelmet.
A lakóparkoknál nagyságrendileg 200–300 forint körül várható az egy lakásnégyzetméterre jutó közös költség havonta, természetesen lakásszámtól és szolgáltatástól függően. A hagyományos házakhoz képest ez 50–60 százalékkal magasabb díj, de tartalmaz több hozzáadott szolgáltatást, a rezsiköltségek viszont az egyedi mérések miatt akár 30 százalékkal is alacsonyabbak lehetnek. A kettő tehát valamelyest kompenzálja egymást.
Valkó Dávid: nagyobb az igény a komplex kiszolgálásra az értékesítés folyamán.
Másfél szoba
Az Otthon Centrum elemzéséből kiderül: amíg 2003-ban az ár, lakókörnyezet, szobaszám volt a sorrend a Budapesten vásárlóknál, addig tavaly már a projekt elhelyezkedése volt a legfontosabb szempont. Ez a trend várhatóan az idén is folytatódni fog. „A 35–65 négyzetméter közötti, jó elosztású, kedvező tájolású lakások a legkedveltebbek” – mondja Valkó Dávid.
A garzonlakások ideje lejárt, legalábbis a csak garzonlakásból álló fejlesztések iránt egyre inkább csökken a kereslet. Ugyanakkor az újlakás-piacon is megindultak a minőségi cserék: sokan szeretnének 5–7 éve vett, 40–50 négyzetméteres lakásukból nagyobba költözni. Erre a kínálatra azonban csak most mozdultak rá a fejlesztők. Még ma is általános, hogy egy százlakásos társasházban 50–60 lakás garzon vagy másfél szobás.
A lakás fekvése továbbra is fő szempont marad. Általában nem jelent különösebb előnyt a földszinti elhelyezkedés, de itt is akad kivétel: a privát kertkapcsolatos lakásoknál már a tervezéskor figyelembe veszik a tájolást, az intimitás megteremtését, valamint általában a teraszok kialakításánál a használható méretet. Az egyedi penthouse lakások közül azok a keresettek, amelyeket bevezető áron adnak.
Az OC felmérése szerint a háromlakásosnál nagyobb beruházásoknál a fejlesztők idén Budapesten 11 ezer lakás átadását tervezik. Ez azonban csak év eleji összesítés, a tapasztalatok szerint nagy arányban csúszik át következő évre az átadás. Összességében azonban idén akár a kilencezret is megközelítheti a fővárosban átadott társasházi lakások száma.
Az eddigi slágerkerületek mellé egyre inkább felzárkózik a budai zöldövezet (III. és XI. kerület). Több nagy projekt áll ott építés, illetve előkészítés alatt. Az ezres lakásszámot várhatóan az árérzékeny vevők által favorizált X. kerület is túllépi.
Karácsony Krisztián: a 3–4 évvel ezelőtt eladott lakások most mennek át a használt kategóriába.
Padlóperspektíva
Az Ecorys Magyarország város- és ingatlanfejlesztő cég előrejelzése szerint 2008-ban az új építésű lakások szegmensében a vásárlói kör tovább szűkül. „A kiemelkedően rossz gazdasági helyzet, illetve a kormányzati megszorítások egy éve kezdték éreztetni hatásukat az ingatlanpiacon” – mondja Karácsony Krisztián vezető elemző.
Bár az építések dinamikája idén még enyhén növekedni fog, középtávon várhatóan kiegyenlítődik a kereslet és a kínálat. Az enyhe növekedést vevői oldalról is segíti egy pszichológiai tényező: ha a vásárlók már eldöntötték a vételt, akkor is belevágnak, ha egyébként kedvezőtlen a gazdasági környezet.
Ugyanakkor, ha általánossá válik a bizalmatlanság, akkor leül a piac. Karácsony Krisztián úgy véli: az amerikai jelzálogpia-ci hitelválságot szerencsésen megúsztuk, mivel a magyar piac nem volt túlárazva. „Árcsökkenés nem lesz, a budapesti lakáspiac nincs túlértékelve, bőven van benne növekedési potenciál” – mondja az elemző. Szerinte 3–5 százalékkal emelkedhetnek az árak idén. Figyelembe véve az emelkedő inflációt, ez gyakorlatilag stagnálás.
Fogynak a telkek
Karácsony Krisztián azt várja, hogy a fejlesztések területi megoszlásában nem lesznek nagy változások. Továbbra is a XIII., XI., VIII. kerület a kiemelt fejlesztési célpont, míg a IX. kerület súlya csökkeni fog.
Az új lakások prémiumszegmensében (450 ezer forintos négyzetméterártól fölfelé) a vásárlóerő állandó marad, hacsak a fejlesztők nem lőnek túl egy-egy beruházással. A high end kategóriás (négyzetméterenként 600 ezer forinttól induló) ingatlanokra szintén állandó lesz a kereslet. Ilyenek például a Gozsdu-udvarban, illetve a budai Várban készülő projektek.
„2008 sikerterméke a vegyes felvágott lesz: irodák, üzletek és lakások együtt.
A fejlesztők többsége jól mérte fel 3–4 éve a várható keresletet: jól ütemezhető projekteket indítottak, hogy jobban reagáljanak a változásokra” – mondja az elemző. Szerinte a Corvin Sétány és Újpesten a Károly Városközpont lehet a legsikeresebb fejlesztés idén.
Az Ecorys elemzője szerint nem lesz nagy hatással a piacra az új SZJA-szabályozás (miszerint az 5 évnél régebben megvásárolt ingatlanok után nem kell személyi jövedelemadót fizetni). „Az viszont igaz, hogy a 3–4 évvel ezelőtt eladott lakások most mennek át a használt kategóriába, amire hagyományosan nagy a kereslet” – mondja Karácsony Krisztián.
Minőségi kifogások
„Amit meg lehet csinálni rosszul, azt általában megcsinálják” – mondja Nagy Zoltán ügyvéd, annak az ügyvédi irodának a vezetője, ahova naponta érkeznek panaszok az új lakást vásárlók részéről. Szinte mindegy, hogy nagy- vagy kisberuházó jegyzi az adott építkezést, mindegyiknél előfordul minőségromlás. A fejlesztők egy része ugyanakkor nem törekszik arra, hogy korrektül kijavítsa a hibákat.
Ez elsősorban a kisipari építtetőkre igaz, akik a költségminimalizálás miatt mindent megspórolnak, amit csak lehet. „Volt olyan ingatlanberuházó, aki egyszerűen letagadtatta magát, illetve nem vette fel a telefont” – mondja az ügyvéd. Hozzáteszi: a vevő elméletileg könnyen érvényesítheti hároméves időtartamra szóló jótállási igényét, mivel az eladón van a bizonyítási teher. Pernyertesség esetén a bíróság kötelezheti a beruházót, hogy a saját költségén javítson. A probléma az, hogy a jogerős bírósági ítéletig 1–2 év is eltelik. Ennél súlyosabb, hogy a fejlesztés befejeztével a külön létrehozott projektcéget felszámolják, így nincs kin végrehajtani az ítéletet.
Tipikus minőségi gond például, hogy az építés során „elvész” az ingatlanból 5–10 négyzetméter, illetve a garázsba fizikailag lehetetlen beparkolni az autóval. „Egy alig négy hónapja átadott lakás tulajdonosa arra panaszkodott, hogy a beázások miatt az egyik szobában leesett a vakolat” – mondja Nagy Zoltán. De volt példa arra is, hogy valódi parketta helyett szalagparketta várta a lakót, a jó minőségű csempe helyett pedig olcsóbb kategóriájú került végül a falra.
Gyakori eset, hogy más anyagokból, más méretekkel készül el lakás, mint amit a szerződésben vállalt a kivitelező. Nagy Zoltán hangsúlyozza: lehet a piacon találni normális minőségben építtetőket. A minőségi problémákat pedig jó eséllyel kivédhetjük, ha nyomom követjük az építkezést.
