Élet-Stílus

Költözik az adósság

admin
admin

2006. 04. 18. 08:00

Időigényes és költséges lehet, ha valaki hitellel terhelt lakását eladva akar újat vásárolni. Fizetni kell ügyvédnek, banknak, földhivatalnak...

Virágzik a hazai lakáshitelpiac, a Medgyessy-kormány megszorításait 2004 áprilisában feledtetni tudta a devizahitelek megjelenése. Azóta a stagnálás a jellemző és az, hogy fordult a trend: hazánkfiai inkább devizakölcsönért folyamodnak, semmint támogatottért. Tavaly az év egészében 480,5 milliárd forintra rúgott a lakáscélú hitelek összege, derül ki a DEM Információs és Gazdaságkutató Iroda összegzéséből (vagyis messze elmarad a 2003-as 702,6 milliárdos értéktől). Ebből a 480,5 milliárdból 188 milliárd (39,1 százalék) volt a támogatott. A hazai lakáshitel teljes állománya az év végére meghaladta a 2300 milliárd forintot; ez viszont a Magyar Nemzeti Bank februári adatsorából derül ki.


Hány hitellel terhelt ingatlan lehet ma hazánkban? Részben becslésekre vagyunk kénytelenek hagyatkozni. Az elmúlt négy évben 487 ezer hitelszerződést kötöttek, csakhogy nyilvánvalóan léteznek korábbi, valamint lejárt megállapodások is. Ezzel együtt Varga Dénes, a DEM vezetője az összesen 4,2 millióból félmillióra becsüli a hitellel terhelt honi lakások számát.

Másik kiindulási alapunk az, hogy ki mekkora lakást szeretne magának. Az Otthon Centrum márciusi felméréséből kiderül, hogy a fővárosban a pesti keresők fele 10-15 millió forint közötti értékben, a budai keresők ugyancsak fele 12-25 millió forintért keres új építésű lakást. A vevőjelöltek egyharmada 41-60 négyzetméter közötti alapterületűt vásárolna. Tegyük hozzá: nagyjából hasonló lakásnagyságban gondolkodnak a használtat keresők, azok legjobb esetben is 30 százalékkal olcsóbbak az új lakásoknál.

HA ÚGY HOZZA AZ ÉLET… Sokakkal előfordulhat, hogy ugyan még hitel van a lakásukon, valamilyen oknál fogva mégis szeretnének költözni. Látszólag nehéz ügy, például azért, mert egy bank ezerszer bebiztosítja magát a szerződéskötéskor, hogy hitelét kamatostul visszakapja. A Lakásvásár banki kiállítóinak körében mégis általános volt a vélemény, hogy „a jelzálog alapon történő hitelezés biztonságos”, s egy költözésnek ilyenkor „náluk” nem lehet akadálya. Ha az élet úgy hozza…

A gyakorlati megoldásban az OTP-SCD Lízing Rt. e téren jelentős gyakorlati tapasztalatot szerzett munkatársa segített. Rögvest egy megjegyzéssel: legegyszerűbben úgy adhatja el valaki hitellel terhelt lakását, hogy önerőként megfizeti fennálló tartozását kamatokkal, azaz tehermentesíti. Csakhogy ez mégsem ilyen egyszerű, a többségnek egyetlen vagyontárgya a lakás, és ezért más megoldást kell választania. Csakhogy ez idő- és pénzigényes.

Általános szokás, hogy hitellel terhelt lakás vásárlásakor a vevő vállalja át az adósságot. Tegyük fel, hogy a kiszemelt ingatlan vételára 10 millió forint, de kétmilliós, a tulajdoni lapon bejegyzett hitel terheli. Ebben az esetben kétmilliót kifizethet a vevő, mégpedig foglaló formájában, a vételár többi részét pedig más módon (akár egy újabb hitellel) fedezi. „Célszerű és egyben egyszerű is, ha a foglaló nagysága azonos a hitellel, de mindenképpen részét képezze és fedezze.”


Más kérdés, hogy mi történik, ha a hitel nagysága eléri az 5-10 millió forintot. Nos, ilyenkor szoktak a vevők visszalépni. Ebben az esetben ugyanis – tette hozzá az OTP-SCD szakértője – a hitel nagysága miatt a lakás „bentragadhat”.

Kérhetjük a banktól, hogy terheljék át a hitelt megvásárolni szándékozott lakásunkra. Ez azonban rendkívül „macerás”: a visszaéléstől tartva (gondoljunk a lakásmaffiára) egy bank az utolsó utáni pillanatban is, akár sokadszor, ismét kérheti a lakás „friss” tulajdoni lapját vagy annak bizonyítását, hogy az valóban a vevő tulajdonába kerül.

Marad még lehetőségként a vállalt hitel átütemezése. Ez a további járulékon túl más kiadásokkal is jár: a bankok általánosan a fennálló tőkekövetelés egy-két százalékát számolják fel „szerződésmódosítási, törlesztési díj” címén. Ehhez jön a „fedezetmódosítási díj”, ami ingatlan kiengedése, cseréje, újabb ingatlanfedezet bevonása esetén fizetendő, mértéke általában 10-30 ezer forint ingatlanonként.

Térjünk azonban vissza ahhoz az alapesethez, hogy vevő és eladó egyezségre jut. Az ügyvéd ez esetben is nélkülözhetetlen. Díja általában az ingatlan árának 1,5-2 százaléka: az adásvételi szerződésnek tartalmaznia kell, hogy ki fizeti a hitelt. A foglaló vagy az előleg készpénzben az ügyvédi irodába kerül, illetve átutalják. Jöhet a banki „menet”. Hogy egy bank kibocsássa a hiteltörlési engedélyt, ahhoz ügyvédi ellenjegyzésre van szükségünk. Az átfutási idő erősen függ az illető pénzintézettől.

Ha végre az engedély boldog birtokosai leszünk, következik a földhivatal. A jogszabályok alapján – elvileg – az ügyintézési idő itt harminc nap. Az agglomerációs településeken információnk szerint képesek tartani ezt a határidőt.

A földhivatal kéri a tulajdoni lap kiváltásához a helyrajzi számot és címet, valamint a kiváltó személy okmányait is. Az ár készpénzben négyezer forint. Az „ismeretlenek által kiváltott okmányokért, az emelt díjért felelősség a földhivatalt nem terheli” – tudhatjuk meg a Budapesti 1. számú Körzeti Földhivatalnál. Íme az egyik ok, amiért jó, ha ügyvéd intézi az adásvételt. Ugyanakkor, ha gyors megállapodást akarunk, a földhivatal ezt lehetővé teszi: sürgősségi kérelemmel nyolc napon belül megkaphatjuk a tulajdoni lapot. Ez általában felesleges luxus, a lakások megvásárlása jóval több időt vesz igénybe.

A tavaly megjelent lízingkonstrukció már keményebb dió. A lakás tulajdonosa ugyanis ebben az esetben a lízingcég, és a vevő csak három év eltelte után kap opciós jogot. Megoldás ez esetben is létezik: bankhitellel három év után a lízing is felváltható.


KÖLTÖZÉSI HITEL. Keresgélés közben már találtunk olyan bankot, mely éppen a „menet közbeni”, hitelfutamidő alatti költözködés megkönnyítésére gondol. Az Inter-Európa Bank Rt. költözési lakáshitel konstrukciójával március elsején jelent meg a piacon, mert „többen is érdeklődtek ilyen lehetőségről”.

A költözési lakáshitelt az otthonukat lecserélő, használt, illetve új lakást vásárló, vagy éppen új lakást építő ügyfeleknek szánják. A lényeg inkább az, hogy a hitelt felvevőnek még két éve marad meglévő ingatlana értékesítésére, vagy a jelenlegi otthonából való átköltözésre.

A hitelösszeg 500 ezer és 15 millió forint (vagy 4-60 ezer euró, illetve 9-90 ezer svájci frank) között lehet „a banknál euróalapú devizaszámlát és forintalapú lakossági bankszámlát vezető ügyfeleknek”. A kölcsön használt lakás vásárlására, új lakás vásárlására vagy új lakás építésére használható fel. Az igénybevétel főbb feltételei: nullaforintos havi törlesztőrészlet akár két éven keresztül, a futamidő 12 vagy 24 hónapnyi. A THM 12,96 százalékos (5 millió forint kölcsönösszeg, két év futamidő és egy ingatlanfedezet esetén). A biztosíték magánszemély tulajdonában lévő, „megfelelően forgalomképes”, Magyarországon lévő, tehermentes ingatlan lehet.

A kölcsönösszeg azonban legfeljebb a bank által megállapított forgalmi érték hatvan százaléka. (A házastársnak és minden tulajdonostársnak egyetemleges adósként kell aláírnia a kölcsönszerződést.) A kölcsönt és járulékait legkésőbb két év múlva kell visszafizetni az akkor eladott ingatlan árából.

vissza a címlapra

Legfrissebb videó mutasd mind

Nézd meg a legfrissebb cikkeinket a címlapon!
24-logo

Engedélyezi, hogy a 24.hu értesítéseket
küldjön Önnek a kiemelt hírekről?
Az értesítések bármikor kikapcsolhatók
a böngésző beállításaiban.