Sárdy János-filmklub, Mentőmúzeum-látogatás, francia zenei délután, Világjáró-klub. A 65 év felettiek számára szervez ingyenes programokat az Örökjáradék Zrt. berkein belül fél éve működő klub. A nyugdíjasok pedig – ha már itt járnak – érdeklődhetnek a társaság tavaly nyáron bevezetett Lakásért életjáradék programjának részleteiről, vagy meghallgathatják már szerződött kortársaik tapasztalatait. Az idősek bizalmáért lassan megindul a piaci versenyfutás.
SZEGÉNY GAZDAGOK. Az életjáradék-konstrukció a fejlett államokban már hosszú évtizedek óta létezik, de szakértők vélekedése szerint a rendszerváltó államokban van igazán létjogosultsága. A sokszor siralmasan alacsony nyugdíj nyugaton ritkán párosul saját tulajdonban lévő értékes ingatlannal – régiónkban ez általános. Az életjáradék fogalmát a Polgári Törvénykönyv szabályozza, ennek alapján magánszeméllyel eddig is bárki köthetett életjáradéki szerződést. Az önkormányzatok a kilencvenes évek második felében kezdték kialakítani a Lakásért életjáradék programot, tavaly nyár óta pedig több társaság is megjelent e piacon.
A Lakásért életjáradék programnak az a lényege, hogy a nyugdíjas eladja a tulajdonában lévő lakást az önkormányzatnak vagy a pénzügyi szolgáltatónak, az ingatlan használati jogát azonban haláláig megtartja. A vételár meghatározott, többnyire 5,10, 15 vagy akár 20 százalékát egy összegben megkapja, a fennmaradó rész pedig havi járadék formájában illeti meg. Hogy ez mennyi, azt a várható élettartamra vonatkozó statisztikai adatok alapján állapítják meg, és az infláció mértékének megfelelően évente emelik. A lakásbiztosítást és a közös költség fogyasztástól nem függő részét ezután az új tulajdonos állja, az ingatlan állagmegóvásával kapcsolatban felmerülő költségekkel együtt, egyedül a rezsit kell a nyugdíjasnak fizetnie.
Egyedülállók, házaspárok vagy élettársak is szerződhetnek. A párok egyikének elhunyta után az életben maradt a társára eső részt is megkapja, ha pedig elválnak, rajtuk áll, milyen arányban kérik az életjáradék további folyósítását. Amennyiben a szerződéskötés után mégis úgy dönt valaki, hogy otthonba vonulna, a járadék azután is változatlanul megilleti.
A hatvan feletti korosztály szép csendben „célcsoporttá” vált. Eddig csak a választási hadjáratok kampányfőnökei, no meg a közvélemény-kutatók számoltak velük, az életjáradék-programmal azonban már a pénzügyi szolgáltatások piacán is küzdenek kegyeikért (és lakásukért).
Földeák Gábor: Az összes fővárosi kerületben kötöttünk már szerződést.
ÜZLETI ALAPON. Az utóbbi fél évben két nagy szereplő lépett piacra. A már említett klubot szervező Örökjáradék Zrt. tavaly nyáron vezette be a Lakásért életjáradék programot a Budapesten és Pest megyében élők számára. A cég (mely a reklámokban Hild Csoportként hirdeti magát) az eddig megkötött szerződések számát üzleti titokként kezeli. Marketingvezetője, Földeák Gábor annyit árul el, hogy az összes fővárosi kerületben kötöttek már szerződést, lakótelepi panellakástól sorházon át külvárosi családi házig.
A másik új szereplő, a januárban elindult OTP Életjáradék Zrt. a mögötte álló pénzintézet ismertségére, megbízhatóságára támaszkodva alakította ki hasonló konstrukcióját. A társaság eddig az egyetlen, amely az ország közel 550 településén kínálja szolgáltatását. „120 jelentkezésből negyven már értékbecslés alatt áll, heti tíz-tizenöt szerződés megkötésére számítunk” – fogalmaz derűlátóan a cég vezérigazgatója, Hild Imre. Azt is elmondta a Figyelő Trendnek, hogy az őket megkereső nyugdíjasszervezetek megbízható szolgáltatóra várnak, hiszen e pénzügyi megoldás sok ezer nyugdíjas látens igényeit elégítheti ki.
A Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyelete (PSZÁF) eleddig egy tájékoztató erejéig foglalkozik honlapján a lakásért életjáradék programmal. Ebben előzetes tájékozódásra és a szerződések néhány lényeges pontjára hívja fel a figyelmet. A jelenlegi jogszabályi környezetben a PSZÁF felügyeleti jogköre nem terjed ki e tevékenységre akkor, ha a szerződés esetleges meghiúsulásával (vagyis az életjáradéktól való elesés esetén) az ügyfélnek visszajár a lakás.
A felügyelet egyértelmű szabályozást és ellenőrzést szavatoló jogszabályi hátteret tart kívánatosnak. A jogszabály-kodifikációban Hild Imre reményei szerint az OTP Életjáradék Zrt. hatékonyan tud majd együttműködni vele – ezzel kapcsolatban már tárgyalnak is. A törekvést a piac többi szereplője is támogatja.
Király András: nem tudunk minden jelentkezővel szerződni.
KI NYER MA? Az új szereplők várhatóan sorra csábítják majd el az önkormányzatok lehetséges ügyfeleit. „A 97-es induláshoz képest az akkor igencsak nyomott ingatlanpiaci árak két és félszeresre nőttek, nem tudunk minden jelentkezővel szerződni” – tájékoztat Király András, az Angyalföld-Újlipótváros-Vizafogó Vagyonkezelő Rt. vagyonhasznosítási igazgatója. A kerületek úttörő szerepéért a jelek szerint hálásak lehetnek a most belépő befektetők: máris magasabb az érdeklődők száma azokban a kerületekben (Csepelen, Zuglóban), ahol az önkormányzat jóvoltából már eddig is ismert volt a program.
A piaci szereplők által kínált szerződési feltételek nagyjából megegyeznek az önkormányzatokéival: 65 év az alsó korhatár, a komfortos lakásnak pedig 35 négyzetméternél nagyobbnak vagy ötmilliós piaci értéknél drágábbnak kell lennie. Egy 10 milliós lakás esetén egy-másfél milliót kaphat kézhez az ügyfél, a havi járadék pedig 50-60 ezer forint lehet. (Az angyalföldi önkormányzatnál egy hasonló értékű lakás esetén egymillió az egyszeri és körülbelül 30 ezer forint a járadék formájában kifizetett összeg.)
A magánbefektetők számára a jelentős tőkeerőt feltételező új termék hosszú távú befektetést jelent. Az OTP Életjáradék Zrt. például 10-12 éves megtérüléssel számol. Hild Imre hangsúlyozza, hogy 300-400 ingatlan alatt meg sem éri belevágni, ők terveik szerint az első évben 1700 szerződést hoznak tető alá. (Összehasonlításképpen: az angyalföldi önkormányzat az eddig eltelt hét év alatt eddig mintegy 155 millióval járult hozzá a rendszer működtetéséhez. A 67 szerződéshez havi 3-3,5 milliós kiadás társul, ennyibe kerül az életjáradékok, a biztosítások és a közös költségek kifizetése.) A befektetők hangsúlyozzák, hogy az ingatlanban álló tőke likviddé válásával érzékelhetően nőhet a nyugdíjasok életminősége, ráadásul a lakásmaffiától sem kell többé tartaniuk.
A vállalkozás nem kockázatmentes, 10-15 éve sorra hagytak fel a próbálkozással az életjáradék-konstrukciókkal próbálkozó hazai vállalkozások. Elméletileg, ha a nyugdíjas „túléli” a várható élettartamaként meghatározott kort, akkor több járadékot kap összesen, mint amennyit lakja ért a szerződéskötés pillanatában. Fordított esetben a befektetőnek nem kell a járadékot a tervezett ideig fizetnie.
Ennél azonban árnyaltabb a kép. A lakások értékét minden esetben „független értékbecslő” állapítja meg – ez magyarán annyit tesz, hogy a jelzálogszerződéseknek megfelelő értékelési módszerrel határozzák meg az ingatlan árát. Az életjáradékot pedig soktényezős, KSH-statisztikákon alapuló matematikai függvények alapján számítják ki, ezek legfontosabb inputjai: a várható élettartam és a nettó jelenértékhez használt kamatláb. Ezek minimális módosítása is súlyos ezer forintokat jelenthet a havi összegek meghatározásakor. E számítások persze nem publikusak. Az idősek számára a sokszereplős piac jelenthet biztonságot és garanciát: az éles verseny egyre kedvezőbb feltételeket kényszerít majd ki.
