A magyar lakásállományon belül egész Európa-szerte közmondásosan alacsony, mindössze néhány százalékra tehető a bérlakások aránya. Ez az arány egy bő évtizede alakult csak ki, amikor a kilencvenes évek elején az azonnali forrásszerzésben érdekelt önkormányzatok – jellemzően a piaci érték töredékéért – eladták ingatlanállományuk túlnyomó részét az addigi bérlőknek.
Ezután igen hamar világossá vált, hogy a rövid távú érdekek érvényesülése jelentős gátja a lakásállomány korszerűsítésének, s hatékony tömbrehabilitáció sem menedzselhető ilyen háttérrel. Az évezred-forduló táján tapasztalható meredek lakásár-emelkedés következtében pedig egyre nyilvánvalóbbá vált, hogy sok százezer háztartás lakhatási gondjára csak a szociális alapú bérlakás-rendszer lehet a megoldás.
Lakáspolitikai törekvések
Nem csoda tehát, hogy az éppen aktuális lakáspolitikai kérdések egyik fő megoldandó problémája – pártszínektől függetlenül – immár évek óta egy jól működő bérlakásprogram kialakítása. A következőt, az ígéretek szerint, az Országos Lakás- és Építésügyi Hivatal (OLÉH) idén őszre dolgozza ki. A fő hangsúly az állam és a vállalkozói szféra részvételének arányán, illetve magának egy működő koncepciónak a kidolgozásán van. 
Természetesen a hivatalos statisztikákon túl a lakásállomány jóval nagyobb aránya hasznosul ténylegesen bérlakásként. Ennek volumenét csupán becsülni lehet, hiszen a lakáskiadók csak kivételes esetben fizetnek adót a bérleti díj után. Ebben változás nem várható az idén bevezetett intézkedéstől sem, miszerint az önkormányzatnak bérbe adott lakások után (mely szociális bérlakásként hasznosul) adómentesség jár a tulajdonosnak. Az eddig adóelkerülő állampolgárok valószínűleg nem lépnek a nyilvánosságra ezen engedmény ígéretével, mert nyilvántartásba vételük után onnan nehezen tudnának újból visszalépni az árnyékgazdaságba.
Ugyanígy nem lesz nagy érdeklődés a fejlesztőket célzó programnak sem, miszerint a megépült, de el nem adott lakásaikat szociális bérletre ajánlhatják fel az önkormányzatoknak, s három év múltán azokat az új lakásokra vonatkozó kedvezményekkel értékesíthetik, ráadásul az amortizációval csökkentett bérleti díj felét leírhatják az adóalapjukból. A lakások értékesítésére ugyanis így sem kap garanciát a beruházó. Márpedig az építtetők többsége mihamarabb szeretne kiszállni fejlesztéséből, így valószínűleg inkább vállalja a jelenlegi alacsonyabb hasznot az esetlegesen alacsonyabb áron értékesített lakások után, semmint három év múlva újra azok eladásával kellene bajlódnia.
|
A felső kategóriájú bérlakás-piac fénykora egyértelműen lecsengett mára. A kilencvenes évek elején, a külföldi cégek megjelenésekor a gyakran éveket itt töltő menedzseri réteg megbízható keresletet jelentett elsősorban a budai házak és lakások iránt. Ez azonban mára már nem jellemző.
A kedvező hitellehetőségeknek köszönhetően 2000 és 2003 között a magyar vásárlók nagy arányban vettek lakásokat befektetési (kiadási) céllal. Ekkoriban a felvett hitel után fizetendő havi törlesztőrészletet a bérleti díj általában teljes egészében fedezte. A kereslet ugyanakkor nem bővült, így mára egyértelmű túlkínálat alakult ki a piacon. Emellett, a 2003. decemberi hitelszigorítások, és a kamatok megugrása miatt már a legtöbb esetben anyagilag sem éri meg bérbeadási céllal lakást vásárolni, hiszen a havi törlesztőrészletek kétszeresen is meghaladhatják az elérhető bérleti díj összegét.
A bérlakások iránti külföldi kereslet a tavalyi EU-csatlakozást követően sem élénkült meg. Sőt, egyre több külföldi inkább lakást vásárol, hiszen az otthon felvett, a mienknél jóval alacsonyabb kamatú hitelek és a viszonylag stabil áremelkedés jó befektetésnek teszik az – elsősorban belvárosi – ingatlanokat.
|
A keretben olvasható árak természetesen nem a tömegpiacra vonatkoznak, hanem arra az exkluzívabb szegmensre, ami az ügynökségek kínálatában is megjelenik. Átlagos lakások esetén, az apróhirdetések árait összevetve, 1000-1500 forintos bérleti díjakkal kalkulálhatunk négyzetméterenként. Egyetemekhez közel egy másfélszobás lakás bérleti díja így 60-70 ezer forint között alakulhat, míg egy ugyanilyen lakást a központtól távolabbi panellakótelepen inkább csak 45-50 ezer forintért lehetne kiadni – ha lenne rá kereslet… Tipikus az előre fizetendő két-háromhavi kaució. Az árak leginkább az elhelyezkedéstől, valamint a lakás bútorozottsági és felszereltségi szintjétől (ami lehet előny és hátrány is egyben!) függnek.
Jelen piaci körülmények között tehát egyértelmű, hogy kiadási céllal csak a nagyon keresett területeken (leginkább a belvároshoz, egyetemekhez közeli városrészekben) éri meg lakóingatlant vásárolni – illetve általában akkor, ha a tranzakció lakáshitel nélkül megoldható. A bérlakás-piac fellendülését egyelőre gátolja a magyarok lakástulajdonra törekvő attitűdje, a bérlők helyzetének kiszámíthatatlansága, valamint az alacsony mobilitási ráta. Budapest és a nagyvárosok egyre vonzóbbá válása, valamint a bérleti piac kifehérítésére és szabályozására való törekvés is csak két-három év távlatában hozhat ebben pozitív változást.
