Balassagyarmat-közeli 650 hektáros vadászterület, erdő, legelő, szántó 208 millió forintért eladó; borsodi 1050 hektár szántó, három tagban, bérlővel, félmilliárd forintért eladó – ízelítő az egyre élénkebb termőföldpiac attraktív kínálatából. A 300 ezer forintnál alacsonyabb hektáronkénti ajánlat egyre ritkább, az elmúlt évek lassú emelkedése után az EU-csatlakozás biztos közeledtével tavaly látványosan nekilódultak a termőföldárak.
Milyen földbe
invesztáljunk?
Fűr Zoltán földbróker szerint csaknem egyharmadával drágult egyetlen esztendő alatt a termőföld. Míg 2002 végén egy-egy hektárért általában 300-350 ezer forintot kértek az eladók, a szakember szerint 2003 decemberében már 400-450 ezer forintra szökött az átlagár. (A GKI Gazdaságkutató Rt. valamivel szerényebb, 250 ezer forintos tavalyi árat mért, s az idén májusig 300-350 ezer forintot vár.) Az év végére további hasonló mértékű drágulás kalkulálható, amivel a speciális termőföld-befektetés csábítóbb üzletté válhat bármely más típusú ingatlan-spekulációnál.
A hazai és uniós árak közötti szakadék ugyanis még így is óriási. Az Európai Unió tagállamai közül ott a legdrágább a termőföld, ahol a legnagyobb a népsűrűség, például Németországban (11 ezer euró/hektár), Belgiumban (8–12 ezer euró/hektár) és Hollandiában (12 ezer euró/hektár). Még az alacsonyabb görögországi, portugáliai, spanyolországi, illetve ausztriai ár is a többszöröse a magyar átlagnak. A szomszédos Burgenlandban például 7700 eurót, azaz mintegy 2 millió forintot kérnek egy-egy hektárért, miközben a határ innenső oldalán, Zala megyében helyi források szerint 2003 végén az átlagár nem haladta meg a 200–250 ezer forintot. A befektetők tehát bizton spekulálhatnak azzal, hogy árainkra az európai értékek erőteljes húzóhatást gyakorolnak.
A kereslet és a kínálat kiegyenlítődött ugyan, de történelmi okok miatt országon belül a felhozatalban és az árakban egyaránt nagyok a különbségek. Az Alföldön, ahol jelenleg is szerényebb az infrastruktúra, az ipar és a szolgáltatás, az emberek számára a termőföld biztosítja a megélhetés alternatív forrását. Márpedig a „vésztartalékot” nem szívesen adják el, ezért véletlenszerű a kínálat és drágább a föld, mint a Dunántúlon, ahol könnyebb a megélhetés, és a tulajdonosok kevésbé ragaszkodnak a földjükhöz. Az alföldi régióban, különösen a kitűnő termőképességű békési, szabolcs-szatmár-beregi térségben ritkán kínálnak termőföldet. Ha mégis akad egy-egy eladó birtok, 15–25 százalékkal többet kérnek érte, mint a Dunántúlon.
Laikusoknak is
A mezőgazdasághoz nem értő pénzügyi befektető számára ugyan veszélyes terepnek tűnhet termőföldet vásárolni, a földbróker szerint azonban az uniós csatlakozás, az “árfelzárkózás” következtében szinte tervezhető, biztos a hozam. Sőt, talán az idén utoljára kínálkozik jó vételi alkalom. Fűr Zoltán prognózisa szerint 2005 nyárig a jelenlegi 400-450 ezer forintos (1540-1730 eurós) hektárárak átlagosan 600-700 ezer forintos (2300-2700 eurós) sávba emelkedhetnek. (Azzal is kalkulálni kell ugyanakkor, hogy a konkrét ajánlatokban az átlaghoz képest akár 35 százalékos eltérés is előfordulhat.) Ötéves távlatban viszont már 0,8-1,2 millió forintos (3100-4600 eurós) árakat vetít előre a szakember.
Nem mindegy azonban, hogy milyen termőföldet vásárol a befektető. A javasolt minimális méret és érték 50 hektár, illetve 20 millió forint. A hektáronkénti 17 aranykorona feletti terület minősége már megfelelő. Az ideális befektetés pedig a 100 hektárnál nagyobb területet vásárlása, mert ez bármilyen termelő szempontjából már jó üzemméret, így könnyebben és gyorsabban értékesíthető.
A rendszeres bevétel, a jogszabályban előírt gondozási kötelezettség miatt is fontos szempont a terület kiválasztásakor a bérbeadhatóság. A szakemberek szerint, ha a terület jó adottságú és kellően nagy, a bérbeadás nem okoz nehézséget. A bérleti díj nagysága általában a művelési költségek 10 százaléka körül alakul. A földalapú támogatás kifizetésével a jelenleg 8–12 ezer forint hektáronkénti díj várhatóan emelkedni fog.
Agrársajátosságok
A GKI tanulmány is arra a következtetésre jutott, hogy a mezőgazdaságban nem lehet számolni a befektetés klasszikus – tehát az agrártermelésből és nem a spekulációból származó – megtérülésére. Ez az oka annak, hogy a külföldiek akkor sem érdeklődnének tömegesen a magyar termőföld iránt, ha vásárlásaikat nem nehezítenék jogi akadályok.
A termőföld alapú jelzáloghitelezés közelmúltbéli startjának egyelőre nem mutatkozik komoly hatása, holott a bankok már befogadják fedezetként a megvásárolandó földet. Más véleményen van Balogh Ádám, aki a GKI tanulmányában részben a termőföld alapú jelzáloghitelezéssel magyarázza, hogy látványosan megélénkült 2003-ban a termőföld iránti kereslet. A Földhitel- és Jelzálogbank (FHB) tavaly nyáron rukkolt ki általános földjelzálog-hitelével, amelyet termőföld (szántó) fedezete mellett lehet felvenni, ám a konstrukció 12 százalékos kamattal indult (évről évre változik), azaz az elmúlt évek agrárágazati hozamával eleve kitermeltethetetlen.
A tapasztalatok szerint az úgynevezett zsebszerződésekkel (illegális megállapodásokkal) földet vásárló külföldiek száma sem növekszik, sőt, inkább fogy. A tőkeínség már olyan mértékű, hogy a gazdálkodók sem tudnak élni a jelzáloghitel kínálta vásárlási lehetőséggel, mert nincs befektethető szabad pénzük még az önerőhöz sem, és amúgy sem látják az adósságszolgálat biztos megtérülését.
Támogatások
Sokkal nagyobb hatása lesz a földpiacra a közvetlen földalapú támogatások kifizetésének, amelynek mértéke 2004-ben maximum 38 ezer forint lesz hektáronként. (2003-ban az egy hektárnál nagyobb mezőgazdasági területekre 7000 forint, a kedvezményezett családi gazdaságokban pedig 9000 forint támogatás járt hektáronként.) Ám a kifizetés utólagos, valószínűleg áthúzódik 2005-re. A késés azért várható, mert a támogatáshoz szükséges intézmény-rendszert még nem auditálták.
A bizonytalanság pár hónapig – legkésőbb az év végéig – átmenetileg akár szinten is tarthatja a földpiacon az árakat. Ám amint megkezdődik a terület alapú uniós támogatások kifizetése, a friss forrás felrázhatja a termelőket. Arra ösztönözheti őket, hogy növeljék birtokaikat, az így gerjedő kereslet pedig továbbgyűrűzhet a piacon, rontva ezzel az újonnan színre lépő befektetők vásárlói pozícióját, a tulajdonosok számára viszont jótékonyan felfelé hajtva az árakat.
