Nem csupán a várakozásokat, de a meglévő keresletet is felülmúlta a fővárosi irodaépítkezések üteme, így a vállalkozások ma sokkal könnyebb helyzetben vannak, amikor irodát keresnek maguknak. Amíg 1998-ban 125 ezer négyzetméternyi új irodát adtak bérbe, addig tavaly 150 ezer négyzetméternyi épült fel (ami nagyságrendileg 30 szabályos futballpálya méretének felel meg). Mindezek nyomán a múlt év végére mintegy 20 ezer négyzetméter irodahelyiség maradt kiadatlanul. Ehhez képest az idén várhatóan több mint 200 ezer négyzetméternyi kínálat jelenik meg a piacon.
A kínálati robbanás nagyobbrészt annak köszönhető, hogy a hazai ingatlanfejlesztés területére is mind bátrabban törtek be a tőkeerős külföldi befektetők, akik a hazaiaknál jóval hosszabb megtérülési időben is képesek gondolkodni, ráadásul az átmeneti túlkínálat sem hűti le a lelkesedésüket. Igaz viszont, hogy néhány szakember szerint az elmúlt év túl jól sikerült az irodaépítések szempontjából. Az óriási, és még jó ideig növekvő kiadatlan irodaterület évekig negatív hatással lesz a piacra, és nyomottan tartja az árakat, elriasztva ezzel az újabb beruházókat. Ezek a vélekedések azonban egyelőre nem látszanak beigazolódni: a befektetők többsége bízik a 10 százalék körüli megtérülést biztosító piacban, hisz 2000-ben is számos új beruházás zajlik, illetve vette kezdetét.
A mérsékelt árak, és a kibővült választék a régi irodájukat lecserélni vágyó vállalkozások számára kedvező feltételeket teremtenek. Már csak azért is, mert a verseny nem csupán az árban, hanem a minőségben is megkezdődött, azaz ma már a széles körű szolgáltatások és a vadonatúj, korszerű épületek is megfizethető áron lelhetők fel. Azért a frekventáltabb helyeken még ma sem mindig egyszerű a magas igényeknek megfelelő kiadó irodákat találni, ám a főváros egészét nézve a kínálatra nem lehet panasz. Azt sem szabad elfelejteni, hogy a magyarországi irodapiac gyakorlatilag a budapesti, illetve a főváros határában megvalósuló beruházásokat jelentette 1999-ben és ez igaz ma is (leszámítva az egyetlen szegedi beruházást), ezért a vidéki nagyvárosokban alig-alig találkozni korszerű irodaterületekkel. A szakértők szerint irodapiaci robbanás nem is várható vidéken, ott jellemzően a régi cégközpontokból alakítanak ki irodákat, vagy a társaságok maguk építik fel létesítményeiket.
A piaci árak, pontosabban a budapesti piac négyzetméterárai meglehetősen nagyot változtak az elmúlt évben, hisz az újonnan megjelenő hatalmas és jó minőségű kínálat még a nívósabb épületekben felszámított legmagasabb bérleti díjakat is letörte. A másik markáns változás a piacon, hogy a körúton belüli területek sűrű beépítettsége miatt mindinkább a külsőbb kerületekben, elsősorban jól elérhető csomópontok közelében valósultak meg az újabb beruházások. Az is megfigyelhető, hogy a belvárosi és a külvárosi bérleti díjak közti különbség időközben minimális mértékűre csökkent.
Mindezek nyomán a 6-8 évvel ezelőtt 56 márkát is elérő átlagos négyzetméterárak 1999 végére jelentősen mérséklődtek. Jelenleg átlagosan 40 márkát kérnek négyzetméterenként és havonta egy belvárosi irodáért, a külvárosi árak pedig 25-30 márka körüliek. Az élelmes, és kisebb igényű bérlők azonban a régebbi építésű irodákban ma már jócskán 20 márka alatt is helyhez juthatnak. Igaz, ebben a szegmensben a kereslet is kisebb, hisz a frissen induló cégek vagy azonnal egy nívós irodaházat választanak, vagy a ma már divatjamúlt, lakásokból kialakított, ennél is olcsóbb helyiségeket keresik.
A belvárosban, és az ahhoz közel eső helyeken tavaly tíz nagyobb irodaberuházás történt. A legdinamikusabban az utóbbi, jelesül a Váci út Nyugati Pályaudvarhoz közelebb eső fele fejlődött. Ott a West End Business Center több mint 10 ezer, a túloldalon pedig a Nyugati Városközpont nevű irodakomplexum első épületei 15 ezer négyzetméterrel növelték a kínálatot. Ráadásul a 3 ezer négyzetméteres Westpoint, valamint a némileg nagyobb Esso-ház is itt épült fel. A körúton belül inkább a felújításé volt a főszerep: a Centrál irodaházat, valamint a Bellevue Plazát alakították ki régebbi épületek átépítésével, míg a Honvéd utcában 2,5 ezer, Buda központjában (az Alkotás utcában) pedig egy 3,5 ezer négyzetméteres új irodaház került tető alá. Jelentősebb fejlesztés történt a Baross utca Kálvin térhez közelebb eső felén is, itt együttesen 10 ezer négyzetméternyi irodát adtak át. Ez két új házat jelent, ám 2000-ben már a Kálvin téren is további két óriási komplexum építésébe fogtak. Emellett még a Ferencvárosban valósult meg nagyobb fejlesztés: a 8 ezer négyzetméteres City Gate jó részét a Nokia bérelte ki.
A belvárostól kissé távolabb eső területek közül a pesti oldalon a józsefvárosi Orczy téren, valamit a zuglói Fogarasi úton nőttek ki a földből nagyobb irodaházak, összesen valamivel több mint 6 ezer négyzetméter alapterülettel. A budai oldalon a Budaörsi út, a Budafoki út, valamint a Fehérvári út (Büroteam, Multiplaza), a Tölgyfa utca, valamint a III. kerületi új városközpont (Euro House, Proform ház, illetve a Szépvölgy Business Park) volt népszerű az ingatlanfejlesztők körében. A fenti, „külvárosi” területeken összesen közel 50 ezer négyzetméternyi új iroda épült. Ennél távolabb főként a budai agglomerációba tartozó településeken, Budakeszin és Budaörsön épültek irodák. Csak a budaörsi Terraparkban több mint 25 ezer négyzetméternyi irodát húztak fel, amelynek csaknem felét a Pannon GSM lakta be.
Az első 30 ingatlan bérbeadással, beruházással és értékesítéssel foglalkozó cég rangsora a nettó árbevétel alapján |
Rang-sor |
Nettó árbevétel 1999, millió Ft |
A gazdálkodó neve |
1 |
9829 |
INTEGRÁL-HEXA MAGASÉPÍTŐIPARI ÉS FŐVÁLLALKOZÓI RT |
2 |
7639 |
OTP BEFEKTETÉSI, INGATLANFORGALMAZÁSI ÉS VAGYONKEZELŐ RT |
3 |
5890 |
RA TRADE KERESKEDELMI ÉS SZOLGÁLTATÓ KFT |
4 |
5283 |
ERA ÉPÍTŐ ÉS LÉTESÍTMÉNYFEJLESZTŐ KFT. |
5 |
3696 |
DUNA PLAZA INGATLANFEJLESZTÉSI KFT |
6 |
3544 |
FODOR ÉPÍTŐIPARI ÉS KERESKEDELMI RT |
7 |
3243 |
IVG-DTI INGATLANFEJLESZTÉSI KFT |
8 |
2916 |
CD HUNGARY INGATLANFORGALMAZÓ ÉS SZOLGÁLTATÓ RT |
9 |
2836 |
SZILVÁSI ÉS TÁRSA BT |
10 |
2452 |
METRO-KERESKEDELMI KFT |
11 |
2387 |
MÁV INGATLANKEZELŐ KFT |
12 |
2242 |
HUNGÁRIA BIZTOSÍTÓ SZOLGÁLTATÓ ÉS ELLÁTÓ KFT |
13 |
2223 |
FRESENIUS MEDICAL CARE MAGYARORSZÁG EGÉSZSÉGÜGYI KFT |
14 |
2115 |
LURDY BERUHÁZÁSI ÉS KERESKEDELMI KFT |
15 |
2005 |
BINDER INGATLANFORGALMAZÓ ÉS LAKÁSÉPÍTŐ RT |
16 |
1979 |
KOMONDOR KERESKEDELMI ÉS SZOLGÁLTATÓ KFT |
17 |
1859 |
ANGYALFÖLDI-ÚJLIPOTVÁROS – VIZAFOGÓ VAGYONKEZELŐ RT |
18 |
1788 |
ABN AMRO (MAGYAR) GONDNOK FEJLESZTŐ ÉS ÜZEMELTETŐ KFT |
19 |
1760 |
WALTHER-HÁZ SZOLGÁLTATÓ KFT |
20 |
1729 |
GRÁNIT-POLUS BERUHÁZÁSI ÉS FEJLESZTÉSI RT |
21 |
1726 |
BAUMAG HOLDING VAGYONKEZELŐ RT |
22 |
1609 |
BB INGATLAN HASZNOSÍTÓ RT |
23 |
1606 |
IMMO-FONTANA INGATLANKEZELŐ ÉS KERESKEDELMI BT |
24 |
1503 |
VILLAGE ROADSHOW HUNGARY KULTURÁLIS ÉS SZÓRAKOZTATÓ RT |
25 |
1470 |
BAKA BÉLA IPARI, KERESKEDELMI ÉS SZOLGÁLTATÓ EGYSZEMÉLYES KFT |
26 |
1460 |
PÉCSI KÖZÜZEMI RT |
27 |
1458 |
BUDAPESTI INGATLAN HASZNOSÍTÁSI ÉS FEJLESZTÉSI RT |
28 |
1451 |
WE-GÁZ ÉPÍTŐIPARI ÉS KERESKEDELMI KFT |
29 |
1426 |
SKANSKA MAGYARORSZÁG INGATLAN RT |
30 |
1422 |
LT IN-WEST KERESKEDELMI ÉS SZOLGÁLTATÓ KFT |
