„Rossz az imidzse és nagyon drága a fenntartása – indokolja a FigyelőNet kérdésére a panellakások piacának pangását és túlkínálatos helyzetét Valkó Dávid, az Otthon Centrum elemzője. – A lakáskeresők zöme csak szükségből költözik lakótelepre, akkor, ha már tényleg nem lát másra esélyt.” A nagy ellenérzésnek kézzelfogható okai is vannak, többek között a korszerűtlen és drága távfűtés.
|
Amint felújítanak egy-egy paneltömböt, azonnal megjelennek az „ebben a házban lakást keresek” cédulák a postaládákban – mesélik tapasztalataikat a szakemberek. Ettől még nem biztos, hogy a lakás ára is megugrik, de legalább egy csapásra eladhatóvá válik, ami ebben a szegmensben már eleve nagy minőségi ugrás. A felújítás nem feltétlenül jelent nagyszabású munkálatokat, elég, ha a legkritikusabb problémát, a távfűtés korszerűsítését sikerül megoldani. A panelek piacképtelenségét ugyanis állítólag az okozza legfőképpen, hogy a nyílászárók rosszul szigetelnek, a lakásokban pedig nincs egyéni hőmennyiségmérő, és ez rendesen megdobja a havi fűtésszámlát. Pusztán a tömbös mérőórák lecserélése nagy különbséget eredményez, emiatt ezt az apróhirdetésekben is rendszerint kiemelik az eladók.
A gépészeti rendszerek felújítását és az utólagos hőszigetelést egyébként a 2001. februárjában elindított állami panelprogram is támogatja, idén ennek keretében például 8 milliárd forint áll rendelkezésre. A felújítási költségek egyharmadát jelentő vissza nem térítendő állami mankó igénybevétele ugyanakkor nem egyszerű, a büdzsé további egyharmadára ugyanis az önkormányzattól, a fennmaradó egyharmadnyi részre pedig a lakóktól kell összeszedni a szükséges összeget. A procedúra emiatt nehézkes és csak kevés településen, illetve a főváros kevés kerületében sikerül a megvalósítás. 
Mindazonáltal a Regionális Fejlesztésért és Felzárkóztatásért felelős tárca nélküli miniszteri hivatal tájékoztatása szerint az idei nyolcmilliárdos támogatási keret 18 ezer panellakás korszerűsítésére lesz elegendő, igaz, ez a több mint 500 ezres magyarországi panelállománynak még mindig csupán 2-3 százalékát jelenti. Javítja a képet, ha hozzávesszük, hogy az elmúlt négy évben összesen 37 ezer panellakás felújításására került sor – az Országos Lakás- és Építésügyi Hivatal február eleji tájékoztatása szerint. A program azonban még így is csak csepp a tengerben, hiszen például a nemrég leköszönt lakásügyi kormánymegbízott, Csabai Lászlóné 2004-ben még úgy számolta, hogy a hazai panelállomány korszerűsítéséhez nem kevesebb, mint 2000 milliárd forintra lenne szükség. A 15 évesre tervezett rehabilitációs program így évente nem nyolc, hanem 120 milliárd forintba kerülne.
A panelek piacképessé tételét persze a legszükségesebb korszerűsítéseken túl „plasztikai beavatkozásokkal” lehetne teljessé tenni, sokat nyomna ugyanis a latban, ha például ráépítések révén sátortetőssé lehetne alakítani a jellegzetes kockatömböket. Az így létrejövő korszerűbb külső, szakemberek szerint, már nemcsak az eladhatóság szempontjából hozna változást, hanem a négyzetméterárakon is éreztetné a hatását. Az efféle beruházások ugyanakkor rendkívül ritkák, számuk az egész piacra nézve elhanyagolható.
|
A FigyelőNet által megkérdezett ingatlanpiaci szakemberek év elején azt mondták: a fiatalok lakáshoz jutását elősegítő Fészekrakó program paraméterei mintha a panelpiachoz lennének igazítva. A használt lakásokra felvehető 12 és vidéken 8 millió forintos értékhatár ugyanis legfeljebb ezen a részpiacon jelenthet valódi segítséget – mondták az elemzők. Február eleje, a program elindítása óta még rövid idő telt el a tapasztalatok összegzéséhez, de az ebből a szempontból érdekesebb budapesti kerületekben azért némi élénkülést észlelnek az ingatlanforgalmazók.
A XI. kerületi Gazdagréten például egyre több érdeklődést regisztrálnak – persze nem feltétlenül a Fészekrakó miatt (itt ugyanis már egyre több az egyéni mérőórás távfűtött lakás) -, ugyanakkor ez konkrét adásvételekben még nemigen nyilvánul meg. Ugyanerről számoltak be kérdésünkre a III. kerületben is: az érdeklődés a korábbinál sokkal nagyobb (most már nem csak az eddig is népszerű Pók utcai lakótelepen keresgélnek az emberek, hanem Békásmegyeren és Kaszásdűlőn is), de konkrét szerződéskötésre még itt sem láttak példát. A nagy számok törvénye alapján ugyanakkor a forgalmazók úgy érzik: az élénkülés be fog érni, és néhány hónap múlva a tavalyinál lényegesen több adásvételt közvetíthetnek.
A panelpiac évek óta tartó pangását persze nemcsak a magas rezsiköltségek eredményezik, hanem a használtlakáspiac dekonjunktúrája is, illetve a kínálati árak elrugaszkodottsága. Ami a használt ingatlanokra általában véve is jellemző, az a panelpiacon hatványozottan érvényesül: a lakásokat 5-10 százalékkal piaci értékük felett tartják az eladók, a vevőknek tehát minden esetben érdemes egyezkedniük (egy 12 milliós lakás esetében például 600 ezer forintot is alkudhatunk). Az eladóknak pedig rugalmasan kell hozzáállniuk – tanácsolják az ingatlanközvetítők -, ha valóban el akarják adni a lakásukat, akkor a túlkínálat miatt bizony engedniük kell.
