Új lakások piaca – már az uniós árakra építenek

Egy éve sokan bizakodva tekintettek a jövő elé, várták a hazai ingatlanpiac fellendülését. A kedvezőnek látszó körülmények, az alacsony banki kamatok azonban nem hozták meg a várt pezsgést, a spekulánsok jelzése egyértelmű: nekik van idejük várni az értékesítéssel. A külföldiek a forint erősödése miatt is a kivárás mellett döntöttek, hiszen a hazai EU-diplomácia esetleges sikere olyan uniós intézményeket csábíthat Budapestre, amelyek „gondoskodnak” a lakáspiac egyes szegmenseiben az áremelkedésről.

Sikerek és kudarcok 

Az állam által támogatott hitelkonstrukciók bevezetése is csupán akkor nevezhető sikeresnek, ha mellette leszögezzük, a kormányzat lakáspolitikájának sem sikerült felébresztenie Csipkerózsika-álmából a fővárosi ingatlanpiacot. Ezzel együtt nőtt az építkezések száma, a 2002-ben hazánkban kiadott 31,5 ezer használatbavételi engedélyből több mint hatezer fővárosi lakásra vonatkozik, és közel 49 ezer kiadott lakásépítési engedélyből több mint tízezer budapesti építkezés megkezdését teszi lehetővé.

A támogatási rendszerben rejlő ellentmondás miatt a kamattámogatás kiterjesztése a használt lakásokra egyszerre fogta vissza és generálta a keresletet az új lakások piacán. Visszafogta azért, mert a használt lakások megvételére buzdította a potenciális lakásvásárlót, viszont jórészt azok tudnak új lakásba költözni, akiknek előzőleg sikerült értékesíteniük a használtat.

Az is vitathatatlan, hogy a támogatási rendszert felhasználva a hitelfelvevők eggyel magasabb kategóriájú ingatlanba költözhettek, anyagi kényszerűségből összezárt családok „rebbentek szét”, sok szülő pedig kihasználta az alkalmat, hogy saját lakást kerítsen gyermekének. Többek között ezzel magyarázható, hogy 2002-ben csökkent a lakóingatlanok átlagos alapterülete.

A hitelfelvevők közel húsz százaléka új lakás megvásárlásához, 40-40 százaléka pedig használt lakáshoz vagy felújításhoz vette fel a hitelt – számolt be a FigyelőTrendnek a GKI Gazdaságkutató Rt. egyik legújabb kutatásának eredményéről Pichovszky Kristóf, a cég munkatársa. Az egyre terjedő jelzáloghitelezés azonban még mindig gyerekcipőben jár a nyugati mintákhoz képest. Míg hazánkban az átlagos önrész közel 70 százalék, addig ez az érték Nyugat-Európában alig haladja meg a 15 százalékot.

Az elemzők szerint az igazi gond azonban nem itt keresendő. Molnár László, a GKI Gazdaságkutató Rt. ügyvezetője arra az országszerte több százezres lakástömegre hívta fel a figyelmet, melynek nagyobbik fele felújításra, kisebbik fele pedig bontásra vár. Ezek az ingatlanok az alapvető követelményeknek sem felelnek meg, sok közülük teljesen felesleges, hiszen olyan helyen épült, ahol már nincs szükség lakásra, vagy olyan állapotban van, hogy halaszthatatlan a felújítása. Új tendencia, hogy nő a belvárosi lakások népszerűsége, a figyelem középpontjába kerültek a központi kerületek, miközben lehűlni látszik a kiköltözési láz a külső kerületekbe, illetve a Budapest közeli agglomerációs településekre.

Ezt a folyamatot erősíti a megközelítés kérdésének előtérbe kerülése. Miközben a városközpont gyors elérése egyre fontosabb, a közlekedési hálózat túlterheltsége és az infrastruktúra fejlesztésének hiánya miatt egyre több időbe telik a külső területekről bejutni a belvárosba. Az agglomeráció inkább már csak azoknak jelent perspektívát, akik kötetlen munkaidőben dolgoznak és így elkerülhetik a csúcsforgalmat.

A város szívében folyamatosan nő a kislakások száma, csökkentve ezzel a keresletet a vonzáskörzetben felépített hasonló ingatlanok iránt. Leginkább az 1-2 gyermekes, végzett értelmiségnek „köszönhető” a trend megfordulása, ez az a réteg, amely a tapasztalatok szerint jelentős keresletet támaszt a belvárosi lakások piacán. A lakóparkok esetében az eredményesség már nem ilyen egyértelmű. Az irracionálisra bővített kínálat hatására, melyet az állami támogatással gerjesztett kereslet sem volt képes felszívni, átalakult a piac. A versenyképesség megőrzése érdekében az építtetők és a forgalmazók változtattak a korábbi szemléleten: az alacsonyan tartott árak mellett a költségek csökkentésével próbálnak meg nyereséget termelni. Lefaragják a korábban meghirdetett extrákat (uszoda, játszótér, portás stb.), egyre több épületet húznak fel ugyanakkora telekre, csökkentve ezzel az egy lakosra jutó zöld terület nagyságát.

Mindezek miatt a lakóparkok kissé lakótelep jellegűvé váltak, és ez hozzájárult az árak befektetői szempontból kedvezőtlen alakulásához. Tavaly ugyanis a befektetők bosszúságára – de elsősorban a túlkínálat hatására – alig emelkedtek a lakásárak. A használt lakások esetében 3–4 százalékos növekedést regisztráltak a gazdaságkutatók, de az új lakások árának 5–7 százalékos emelkedése is csupán stagnálást jelent reálértéken. Az átlagos növekedés mértéke azonban egyre kevésbé informál, hiszen folyamatos differenciálódás tapasztalható a piacon – jelzi Beák Attila, a Beák és Társa Ingatlaniroda vezetője –, és ez várhatóan folytatódik az uniós csatlakozás után is.

Hazánk, házunk az unióban

Robbanásszerű áremelkedés helyett a jelenlegi árstruktúra kiszélesedését várják a szakértők. Azt, hogy a piac érzékenyebben reagál az ingatlan elhelyezkedése mellett a minőségére is. Ezek alapján a következő néhány évben az olcsóbb lakások ára relatíve még alacsonyabbá válhat.
Csatlakozásunk következményeként felértékelődhetnek a belvárosi lakások – nemcsak a már most is „felárazott” belső főútvonalak és sugárutak mentén, hanem a mellékutcákban is.

A lakásárak emelkedését befolyásoló tényezők közül a következő években a telekár és a munkabérek mérsékelt növekedésében bízhatnak a befektetők – vélekedik Bodnár György, a Wienerberger Téglaipari Rt. kereskedelmi igazgatója. Bár a túlzott elvárásokat tápláló lakástulajdonosok könnyen hoppon maradhatnak, az kétségtelen, hogy a népszerűbb városrészek telítődése a telkek árát is növeli, és ha ehhez hozzávesszük a politikusok által oly gyakran hangoztatott jövedelemfelzárkózás lehetőségét, akkor a beruházási költségek emelkedése miatt kismértékben valóban nőhet egy-egy lakás piaci értéke – de leginkább hosszú távon.