Lendületes áramlásban vannak a külföldi ingatlanbefektetők Európa különböző nagyvárosai között: ebben a folyamatban a magasabb megtérülést kereső vásárlók egyik célpontja évek óta éppen Magyarország. Az első fecskék, az írek öt évvel ezelőtti megjelenése óta ugyan sokat változott a kép a tekintetben, hogy honnan, Európa mely országából érkeznek hazánkba a vásárlók, de számuk éves szinten stabilan közel ötezerre tehető.
Most már jönnek mindenhonnan, mesélik a kifejezetten külföldi befektetőkre szakosodott ingatlantanácsadók. Írországból, Angliából, Spanyolországból, Hollandiából, Franciaországból, Skandináviából és a kicsit távolabbi Izraelből is. Lehetőségeik és motivációjuk közel azonos: rendelkezésükre áll némi szabadon elkölthető jövedelem, amelyet a magasabb kockázatok miatt nem a tőzsdén akarnak befektetni, nem is az inflációt alig meghaladó hozamú állampapírpiacon, és a stagnáló hozamok mellett saját, helyi ingatlanpiacukat is kerülik. Hosszabb távon gondolkoznak, és magasabb megtérülést keresnek, olyan helyen, ahol ennek a kockázatát is vállalni tudják. Így összegezhetők azok az okok, amelyek miatt többek között Magyarország felé is fordulnak.
KICSIBEN KEZDTÉK. A pénz áramlása azért korántsem egyenes, és nem is minden út Budapestre vezet. Ha az elmúlt 5–10 évet próbáljuk feltérképezni, akkor az első befektetők Írországból, majd Angliából először Spanyolországba érkeztek. Többségük nem is csalódott a spanyol ingatlanboomban, de annak elmúltával és azon felbuzdulva az ezredforduló tájékán a kelet-közép-európai térséget pécézték ki a közeli EU-csatlakozáshoz fűzött reményektől fűtve.
A legaktívabb és legtöbb kockázatot bevállaló írek, akik még élénken emlékeztek a saját EU-csatlakozásuk után bekövetkezett lakásárrobbanásra, Budapestre is 2000 körül jöttek első ízben, és egy részük azóta is jelen van. „Nagyrészt a főváros érdekli őket, vidéken a nagyobb településekben sem igen látnak fantáziát” – mondta el a Figyelő Trendnek Péter Ágnes, az Otthon Centrum külföldi ügyfeleket kiszolgáló részlegének vezetője.
Budapesti vonzódásuk ugyanakkor nemcsak a remélt árnövekedésből és a város adottságaiból táplálkozik, hanem érzelmi indíttatású is, állítják a szakemberek. „Mentalitásbeli hasonlóságokat, kis túlzással rokonságot éreznek a magyarokkal” – fogalmaz Péter Ágnes.
Az általuk támasztott budapesti kereslet jellege ugyanakkor folyamatosan változott az elmúlt öt évben. Első körben döntően Pest belvárosában vásároltak kisméretű, alacsony értékű, jellemzően felújításra szoruló, használt lakásokat. A következő hullámban érkező írek már a drágább, nagyobb méretű és új lakásokat keresték, és egyre többen fordultak a magasabb presztízsű Duna-part felé. Vásárlásaikat mind a mai napig motiválja, hogy míg a magas nyugat-európai ingatlanárak mellett 100 ezer euróért (25 millió forintért) már nem lehet kiadható lakást vásárolni, Magyarországon ez még megy.
Ma már egyre inkább a luxusfejlesztések érdeklik az ír befektetőket, de legalábbis az a magasabb árkategória, amelyben a hazai kereslet szűkössége miatt legalább négyszeres a túlkínálat a szakemberek becslése szerint. A minimum 300 ezer forintos négyzetméteráron kínált, legalább 70–80 négyzetméteres, vagyis a 20 millió forintos vételárat jóval meghaladó szegmensben ugyanis pillanatnyilag nagyon kicsi a belföldi kereslet: az itt kínált 2–4 ezer új lakásra jó, ha ezer vevő jut, és ezek 60–70 százaléka is külföldi vásárló.
VENTE ÖTEZER. A kifejezetten luxusszegmensben még inkább eltolódtak az arányok, erre az ötödik kerületben elkezdődött beruházásokat lehet példaként hozni. Budapest abszolút belvárosnak számító néhány utcájában (például a Váci, a Sas, a Dorottya, a Vigyázó Ferenc, a Vadász vagy az Apáczai Csere János utcában) ugyanis nemrégiben olyan átépítések kezdődtek el, amelyek során a XIX. század közepén-végén épült neoklasszicista stílusú épületek pompás homlokzatát meghagyva, felújítva, ám az épület belsejét teljesen átalakítva és modernizálva hoznak létre hipermodern, minden extrával felszerelt luxuslakásokat. Nem magyar pénztárcákhoz szabva. Olyannyira nem, hogy a részben eleve külföldi, ír vagy spanyol ingatlanfejlesztők angol nyelvű honlapjaikon teszik csak közzé az elérhető projektek kínálatát (nemritkán egymillió forintos négyzetméteráron), így a vevőkör szinte kivétel nélkül külföldről verbuválódik.
Persze az utóbbi két évben már nemcsak Írországból, hanem Nyugat-Európa szinte minden nagyobb országából. A brit, spanyol, holland, francia és skandináv magánszemélyek egyre aktívabbak Budapesten, de legfrissebb jelenségként arab és izraeli magánbefektetők érdeklődése is számottevő.
A külföldi vásárlók száma együttesen évi ötezernél látszik stabilizálódni, ebből – a Belügyminisztérium évente közzétett statisztikái szerint – mintegy 1800 budapesti ingatlant külföldi magánszemélyek, becslések szerint 3200-at pedig cégek vásárolnak meg. Többségük, 2005-ben például mintegy 57 százalékuk, továbbra is ír és brit befektető. 80 százalékban új lakást keresnek, és jellemzően 5–10 éves távlatban gondolkodnak. Ez idő alatt bérbe adják, majd megfelelő hozammal értékesítik az ingatlanokat.
HOZAMREMÉNYEK. Az elérhető hozam nagysága kulcsfontosságú szempont a külföldi befektetők számára, az őket kiszolgáló hazai ingatlantanácsadóknak emiatt részletes számításokat, pénzügyi tervet kell prezentálniuk. Az elvárt megtérülés jellemzően két tételből tevődik össze: a lakás értékének emelkedéséből és a bérbeadásból származó jövedelemből.
A számítások alapjául általában olyan feltételezések szolgálnak, melyek szerint a budapesti ingatlanárak durván tíz év alatt behozzák a mai nyugat-európai fővárosi, például a dublini árakat. Ugyancsak feltételezés, hogy ez idő alatt a mostani befektetés évente 20 százalékos hozamot tud nyújtani a vásárlónak, még akkor is, ha a tranzakcióhoz hitelre van szüksége. A tisztes megtérülés nagyobb (évi 10 százalékot meghaladó) része az értéknövekedésből származik, a bérleti díjat pedig nagyjából a lakás értékének 4–5 százalékára becsülik, s ez évente néhány százalékkal még emelkedhet is.
Az elmúlt két év lakáspiaci dinamikájának lassulása ugyanakkor azt mutatja, hogy igazán magas hozamokkal az első körben érkezett befektetők tudnak távozni Magyarországról. A négy–öt évvel ezelőtt jött írek egy csoportja például már 30–40 százalékos hozamot is realizált budapesti ingatlanbefektetésein, miközben mások elbukták pénzük nagy részét.
Rossz döntés volt például a IX. kerületi jelentős újlakás-projektekbe beszállni, az itteni lakásokat ugyanis nem lehet, vagy legalábbis nem akkora bérleti díjért lehet hasznosítani, hogy az megérné a befektetőnek. A befektetők által kedvelt bérlők ugyanis a Magyarországon élő külföldiek, az ő igényeik viszont jellemzően nem találkoznak a ferencvárosi kínálattal.
Voltak olyanok is, akik viszont eleve a piaci árnál drágábban, akár 10–50 százalékos felárral vásároltak, és emiatt nem realizálták az előre elvárt hasznot. Ingatlanszakemberek elmondása szerint ez amiatt fordulhatott elő, hogy a külföldiek gyakran anélkül vesznek meg egy lakást, hogy akár egyszer is Budapesten jártak volna. Minimális helyismeret nélkül ránéznek a térképre, ráböknek a belváros egy pontjára, és belevágnak a vásárlásba, amit telefonon vagy az intereneten intéznek – mesélik a forgalmazók.
Az így előforduló baklövések és részben a már visszaeső hazai hozamszintek miatt az írek és a britek egy csoportja mostanra tőlünk keletebbre fordult. Jelenleg éppen Bulgáriát, illetve Romániát és Horvátországot preferálják. Síparadicsomokban és a tengerparton vásárolnak ingatlanokat maguknak, abban a reményben, hogy az unióhoz szintén csatlakozó országokban fölözhetnek le néhány éven belül 30–40 százalékos értéknövekedést.
Helyükbe más nációk, óvatosabb németek és skandinávok érkeznek hozzánk. Ezért a szakemberek egyelőre nem tartanak attól, hogy a nemzetközi kereslet számottevően megcsappanna.
