Ha visszafizet 21,6 millió forintot, adunk kölcsön 10 milliót – ez elég riasztóan hangzik, nem véletlenül nem így hirdetik a bankok az egyre hosszabb futamidőre kínált lakáshiteleiket. Pedig Zádori János, az FHB Jelzálogbank marketingigazgatója szerint sokan így számolnak. Az éppen eladósodni készülő ügyfeleket elsősorban a havi törlesztőrészlet nagysága érdekli, ezt követően pedig előkerül a zsebszámológép, hogy ezt az összeget felszorozzák a hónapokban mért futamidővel. Márpedig nyilvánvaló, hogy minél hosszabb időn át kell törleszteniük, annál nagyobb lesz a különbség a visszafizetendő összeg és az eredeti kölcsön között. Így lesz például 21,6 milliós összesített törlesztés egy 10 milliós hitelből, amelyet 30 éven át havi 60 ezer forintos részletekben fizet vissza az adós.
RIASZTÓ TÁVLAT. A kalkuláció természetesen több sebből vérzik (a legnagyobb baja, hogy nem jelenértéken számítja a jövőbeli pénzmozgásokat), de arra elég, hogy az ügyfelek nagy részét távol tartsa a 20 évnél hosszabb futamidejű kölcsönszerződésektől. Azért nem mindenkit: ha nem lenne potenciális ügyfélkör, a BG Hitel & Lízing (BGHL) például biztos nem kezdte volna el most októberben – a magyarországi finanszírozó társaságok közül elsőként – árulni 40 éves futamidejű lakáshiteleit. „Néhány hét alatt még nem lehet mérleget vonni, de van már befogadott hitelkérelmünk és néhány előkészítés alatt álló szerződésünk erre a futamidőre” – ad naprakész tájékoztatást Hegedűs Éva, a BGHL vezérigazgatója.
A hitelkínálat színesítése nem véletlen. A megszorítások miatti törlesztési nehézségektől tartva a nyáron évek óta először fordult elő, hogy csökkent az újonnan felvett lakáshitelek összértéke. Ebben a helyzetben egyre több könnyítéssel igyekeznek szinten tartani a lakosság hitelfelvételi aktivitását a pénzintézetek: nagyobb teret nyertek az önerőt alig, vagy egyáltalán nem igénylő konstrukciók, s mind több bank kínál halasztott törlesztési lehetőséget, méghozzá egyre hosszabb türelmi idővel. Az OTP Bank nemrégiben japán jen alapú kölcsönnel próbálta lejjebb tolni a költségeket, s egyre többen nyújtják meg a futamidőt. Míg korábban legfeljebb 20-25 évre adtak hitelt a bankok, ma legalább fél tucat intézmény 30-35 évre bővítette a palettát, és csak idő kérdése, hogy mikor követik a BGHL 40 éves konstrukciójának a példáját, hogy akár 70 éves koráig is adósságba verhesse magát, aki szeretné, illetve erre kényszerül.
A jelenség mögött az alacsony törlesztőrészletek igénye áll, hiszen a futamidő nyújtásával egyre lejjebb vihetők a havi terhek, és szűkösebb időkben is kímélhető a családi kassza. Maradva a 10 milliós – svájci frank alapú – hitel példájánál, jól látható, hogy 5 és 20 év közötti futamidők esetében milyen meredeken esik a törlesztés havi összege (az első ötéves ugrásoknál 25-40 százalékos mérséklődés is adódhat), ám ezt követően egyre jobban kisimul a grafikon (lásd az ábrát). „Az ügyfelek racionálisan gondolkoznak, és 5 ezer forinttal alacsonyabb törlesztésért nem fogják magukat 25 év helyett 30 évre elkötelezni” – mondja Zádori János. Ezt támasztja alá néhány nagyobb lakossági bank tapasztalata is: a CIB-nél például az ügyfelek nem egészen 1,5 százaléka igényel 30 éves lejáratú hitelt, s még ennél is kevesebben 35 éves futamidejűt. A tendencia viszont mégis ebbe az irányba mutat: 2000-ben a lakáshitelek átlagos futamideje még 9 év volt, tavaly már 14 (az új lakásoknál 18), és a szakemberek becslése szerint az idén is tovább emelkedett.
A futamidő és a törlesztőrészletek nagysága persze csak két szempont a hitelválasztás komplex folyamatában: emellett a kamatok és egyéb díjak mértékét, a hitelbírálat gyorsaságát, és nem utolsósorban a kölcsön idő előtti visszafizetésének lehetőségét is érdemes körüljárni. Hosszabb hiteleknél különösen, hiszen 40 év alatt akár a lottó-főnyeremény is beüthet, ami új helyzetet teremt. Nyugat-Európában az előtörlesztési díj csökkentése az egyik legfrissebb versenytényező (az ottani tapasztalatok alapján az ügyfelek nagyjából félidőben kifizetik a hátralévő tartozást), ám a hazai bankok ettől távol állnak, és láthatóan nem szeretnek előbb pénzükhöz jutni. Hivatalos indoklásuk szerint azért nem, mert az „macerás”, a szerződést elő kell venni, mindenfélét adminisztrálni kell vele, továbbá felborítja a hitelportfóliót. Nem hivatalosan viszont a hátralevő időszakra járó hasznot siratják ilyenkor, ezt fizettetik meg az ügyféllel több tízezer, akár több százezer forintos előtörlesztési díj formájában (a tipikus díjtétel 1,5-4,0 százalék, de minimum 30-50 ezer forint). Ebből a szempontból a legfájdalmasabb a számukra az államilag támogatott forinthitelek idő előtti visszafizetése, ennek elősegítésében tehát végképp nem érdekeltek. Pedig időről időre kormányzati berkekből is megszellőztetik a lakástámogatási rendszer változtatását, miután az még mindig évi 200 milliárd forint körüli kiadással jár a büdzsé számára. Legutóbb Draskovics Tibor tárca nélküli miniszter dobta be a támogatott konstrukciók megszüntetését, és a meglévő hitelek kedvezményes előtörlesztésének kósza ötletét, ám a hirtelen felzúdulást követő kormányszóvivői elutasítás óta síri csönd honol.
KIHALNAK. Pedig – a bankok érdekeit félretéve – nem lenne rossz ötlet a jelenlegi támogatási szisztéma megváltoztatása. „Már 2004 nyarán meg lehetett volna szüntetni a rendszert, amikor a svájci frank alapú piaci hitel olcsóbb lett a támogatott forinthitelnél” – fogalmazott a Figyelőnek Varga Dénes, a DEM Információs és Gazdaságkutató Iroda vezérigazgatója. Amit az állam akkor – és azóta is – elmulasztott, megteszi helyette az idő: a támogatott forinthitelek szép csendben kihalnak – igaz, a büdzsé szempontjából nem elég gyorsan. Az újonnan igényelt hitelek aránya és összege is folyamatosan apad, az idén szeptemberig már csak 43,8 milliárd forintnyi, azaz 15 milliárd forinttal kevesebb ilyen kölcsönt igényeltek új lakásra, lakásfelújításra pedig mindössze 26 milliárdot, a tavalyinál 18 milliárddal kevesebbet.
Sok esetben nem is csak az állam szempontjából értelmetlen ragaszkodni a támogatott konstrukciókhoz. Maguk az ügyfelek is dönthetnek úgy, hogy régebben felvett – kedvezőtlen kamatozású – hitelszerződésüket lecserélik. Azoknak például, akik még 2001 előtt, a későbbiekhez képest lényegesen kisebb kamattámogatás mellett vettek fel hitel (a BGHL becslése szerint körülbelül 50 ezren lehetnek ilyenek), biztosan megéri új devizahitellel kiváltaniuk a szerződésüket, de a 2001 és 2003 között 8 százalékos kamatplafon mellett eladósodottaknak is jól jöhet egy hitelcsere. Természetesen egy ilyen módosítás sincs ingyen, de ha ezáltal havi 10-20 ezer forintos megtakarítás érhető el, akkor néhány éven belül megtérülhetnek az extra költségek.
