Lakáshitelek
Ajánlatdzsungel
Résen kell lennie annak, aki lakáshitel felvételére készül. A bankok többsége ugyanis a nagyobb profitot hozó deviza alapú kölcsönre beszéli rá az ügyfelet, holott gyakorta ma is az államilag támogatott forint alapú lakáshitel lenne a legolcsóbb megoldás.
Nincs könnyű helyzetben manapság, aki lakáskölcsönt készül felvenni: örvendetes, hogy a kínálat óriási, ám az ajánlatok dzsungelében szinte lehetetlen eligazodni. Ezt ráadásul a bankok sem segítik, sőt arra is akad példa, hogy „üzleti érdekből” félreinformálják az ügyfeleket: a pénzintézet számára nagyobb profitot hozó, deviza alapú termékre beszélik rá az ügyfeleket akkor is, ha az rosszul jár vele. Már-már az az érzése támad az embernek, amikor a különböző bankfiókokban a feltételekről érdeklődik, hogy a pénzintézetek egy részénél kiadták a jelszót: „Devizahitelt mindenkinek!”
Csapdába esni pedig nem nehéz, hiszen a bankok már az árazással is a deviza alapú hitelek irányába terelik az érdeklődőket, ami nem lenne probléma, ha valóban olcsóbb termékhez jutnának így az ügyfelek. A hirdetésekben azonban csak a kamatokkal találkozunk, az egyre emelkedő kezelési költséggel viszont nem. Természetes, hogy sokkal vonzóbbnak tűnik egy 2,99 százalékos hitelkamat a 6 százalékosnál, ám a devizás hitel kezelési költsége több mint a forint alapú hiteleké. Márpedig a döntés előtt álló laikus aligha tudja összemérni a két konstrukciót. A kezelési költséget ugyanis nem úgy számítják fel, mint a kamatot (ez utóbbit időarányosan fizetjük az éppen aktuális tartozásunk után), hanem jellemzően az év eleji teljes tőketartozásunkra kalkulálják ki (ami év közben folyamatosan csökken). Tovább nehezíti a tisztánlátást, hogy az így megkapott összeget vagy havi egyenlő részletben, vagy az év elején egy összegben fizetjük ki. Előfordulhat hát, hogy jobban járunk a valamivel magasabb kamat mellett, de kisebb kezelési költséggel felvett hitellel.
A deviza alapú lakáskölcsönök virágzása az idén tavasszal vette kezdetét, amikor éppen kifutottak a múlt év végén, még kedvezőbb feltételek mellett igényelt, támogatott kölcsönök. A kormányzat 2003. december 22-ével módosította a lakáshitelek támogatási rendszerét, hiszen a megváltozott kamatkörnyezetben a költségvetés számára egyre finanszírozhatatlanabbá vált a mérhetetlen hitelkiáramlás. Míg a korábbi szabályozás szerint ezeknek a hiteleknek a díja (kamat és kezelési költség együttesen) nem lehetett több 6 százaléknál a használt, illetve 5 százaléknál az új lakások esetében, addig a változtatás óta az éppen aktuális állampapír-piaci viszonyoktól függ a támogatás mértéke, így a fizetendő kamat is. Mivel a jegybanki alapkamat 2003 végén 12,5 százalékon állt, majdnem a dupláján az év eleji 6,5 százaléknak, az államilag segített kölcsönök ára hirtelen drasztikusan megugrott, 8-10 százalékra nőtt, majd ez év tavaszán tovább drágult.
ÁTHÁRÍTOTT KOCKÁZAT. Így tavasszal az új típusú támogatást élvező hitelekre már nem volt igény, annak ellenére sem, hogy a piaci feltételű kölcsönöknél azok még így is 8-10 százalékponttal olcsóbbak voltak. A bankok a deviza alapú kölcsönökkel vágták át a gordiuszi csomót. A stagnáló vagy éppen fogyó lakossági megtakarítások miatt a forintforrásoknak egyébként is szűkében lévő pénzintézetek olcsó, külföldi hitelekből finanszírozzák a kölcsönöket, amit korábban is megtettek, azzal a különbséggel, hogy most a devizakockázatot teljes egészében az ügyfél állja. Ráadásul a hazai kamatszintekhez képest nevetségesen olcsó devizaforrásra jóval nagyobb marzsot tehetnek rá, mint a támogatott hitelekre, amelyek a szigorítások után már csak 2,5 százalékpont körüli kamatrést tartalmaznak. A deviza alapú kölcsönök ennek akár kétszeresét is „elbírják”, így arra is futja, hogy a bankok egy-egy akciójuk alkalmával nagylelkűen elengedjenek 1 százalékpontot az 5-6 százalékpontos marzsból. (Érdemes megemlíteni, hogy mielőtt a kormányzat tavaly júniusban első lépésében változtatott volna a feltételeken, a pénzintézetek akár 8-9 százalékpontot is kaszáltak a költségvetés rovására.) Az ügyfél számára jelentkező hátrányokat pedig ügyesen elrejtik a fentiekben már jelzett módon.
KAMATCSÖKKENTÉSEK. A jelzálogbankok részéről ugyanakkor arra is látni törekvéseket, hogy forinthitelek iránti keresletcsökkenést megállítsák. A Földhitel- és Jelzálogbank (FHB) például ennek érdekében szeptember elsejétől 50-105 bázisponttal vitte lejjebb a jelzáloglevél kamattámogatású lakáskölcsöneit; a mérséklés az új lakások esetében a legnagyobb. Az utóbbiakra ajánlott forinthitelek törlesztő részletei egyértelműen verik a konkurens deviza alapú kölcsönökét (lásd az FHB táblázatát), még akkor is, ha például a kiegészítő kamattámogatású hitel esetében jóval magasabb a kamat. Mielőtt valaki azt gondolná, hogy a bank nem tud számolni, érdemes emlékeztetni arra, hogy ezt az előnyt a futamidő előrehaladtával emelkedő állami támogatás metodikája okozza. (Egymillió forintnyi, 15 éves futamidőre felvett hitel esetében – ha 5 éves kamatperiódust választunk és új lakásra igényeljük – 9132 forint a törlesztő részlet a jelzáloglevél kamattámogatású, s 9117 forint a kiegészítő kamattámogatású kölcsön esetében, míg a svájci frankos változat havi 9378 forintba kerül. Hasonló feltételek mellett, de használt lakás esetén 9934 forintot kell fizetni.) A jelzáloglevél kamattámogatású hitelnél szintén kisebb a havi részlet, új és használt lakás esetében is.
Az OTP Bank a héten az új lakásokra az eddigi változó kamatozású mellé az 5 éves kamatperiódusú kölcsönt is bevezette; ennek 4,99 százalékos a kamata a legalacsonyabb díjjal adott FHB-s termékkel is felveszi a versenyt. Ugyanakkor a saját jelzálogbankkal nem rendelkező pénzintézetek árazása más: ezek a bankok a már említett profittermelési törekvések okán egyelőre nem követték a versenytársak lépését, inkább a magasabb marzsot tartalmazó devizás hiteket „nyomják”, dacára annak, hogy a hitelek átlagos nagysága még mindig 4-5 millió forint, azaz az ügyfelek zöme jogosult a támogatott hitelre.
Persze nem könnyen érhetők tetten a devizás hitelek hátrányai, hiszen azok egy része csak később, sokszor évek múltán jelentkezik. A telefonon kért felvilágosítás során bemondott törlesztő részlet például sokszor sántít, amire csak utóbb derül fény. Az ügyfelek többsége nem is tudja, hogy az euróban vagy svájci frankban megadott hitelösszeget deviza vételi árfolyamon számolja át neki a bank (ami persze kisebb forintösszeget ad ki a középárfolyamon kalkuláltnál), törlesztéskor viszont devizaeladási árfolyamon váltják át a pénzét. Ráadásul egyes pénzintézetek (például az Erste Bank) a havi részlethez még egy kevés konverziós jutalékot is felszámítanak. Itt van továbbá az árfolyamkockázat, amit a szerződéskötéskor legtöbbször egy kézlegyintéssel intéznek el, pedig valójában csak a futamidő letelte után – átlagosan 10 év múlva – derül ki, hogy a forint árfolyam-ingadozása nyomán jól járt-e az ügyfél vagy ráfizetett. Mélyen hallgatnak a kamatkockázatról is, ami persze nem csak a deviza alapú, de a támogatott forinthitelek esetében is fennáll. Csakhogy az államilag segített kölcsönöknél a jogszabályban foglaltak miatt a valódi pénzpiaci folyamatok határozzák meg, hogy a hitelek ára miként változhat, a devizahiteleknél ugyanakkor a kamat és a kezelési költség megállapítása a bank hatáskörébe tartozik. Ezt általában nem is kötik semmiféle nemzetközi pénzpiaci kamathoz (ilyen lehetne az Euribor), s a kölcsönszerződésekben is csak ködösen említik a piaci folyamatokat, a bankok így kényük-kedvük szerint változtathatják a kondíciókat. „Vállalati ügyfeleimnek nem tudnék ilyen hitelt értékesíteni” – jegyezte meg a Figyelőnek az egyik bank vezérigazgatója, jelezve azt, hogy ahol valódi verseny van, ott az ügyfél máshoz is elmehet.
SZEMÉLYES SZEMPONTOK. Ugyanakkor csöppet sem biztos, hogy az ár lesz a döntő tényező, mire az ügyfél valóban elkezdi a hitelfelvételi procedúrát, még ha látszólag válogathat is a termékek között. A sok félretájékoztatás és nehézkes ügyintézés miatt – legalábbis lapunk nem reprezentatív felmérése szerint – sokan választanak olyan pénzintézetet, ahol személyes kapcsolatok segítik a kölcsönhöz jutást. „Egy vidéki takarékszövetkezettől veszek fel hitelt a pesti építkezésemhez” – mesélte egy fiatal orvos a Figyelőnek, aki végül azért döntött az első ránézésre drágábbnak tűnő megoldás mellett, mert a takarékszövetkezet sokkal rugalmasabban és gyorsabban bonyolította le a hitelbírálatot, mint a nagybanki versenytársak. Volt persze személyes kötődés is, hiszen apósa évtizedek óta ennél a takarékszövetkezetnél tartja a család megtakarításait. A hasonló ügyfelek abban reménykednek, hogy ha a bank nem is enged a szigorú hitelezési szabályokból, az ismerős ügyintéző a kedvükért akár tizedszer is felemeli a telefont, hogy gyorsítsa az eljárást, hiszen tetemes kárt okozhat, ha valami miatt megtorpan a procedúra.
LOVAS JUDIT-Szép Ildikó
(Közreműködött Halaska Gábor)
Család két gyerekkel, építkezés előtt
Anna és Gábor harmincas értelmiségiek, két kisgyermekkel. Sikerült 15 millió forintért értékesíteniük XIII. kerületi lakásukat. Budapest vonzáskörzetében vásároltak 7 millióért egy 700 négyzetméteres telket, erre szeretnének felépíteni egy 120 négyzetméteres házat, reményeik szerint mintegy 21 millió forintért (nem kulcsrakészre rendelik, hanem ők maguk bízzák meg egyenként a mestereket, az anyagot pedig inkább beszerzik). Maradt a lakás árából 8 millió forint, az építkezéshez kapnának 2 millió forint „szocpolt” a két gyerekre, és 400 ezer forintos áfavisszatérítés is jár nekik. Tehát nagyjából további 10,5 millió forint hitelre lenne szükségük. Van ugyan 2 millió forintnyi megtakarításuk, ezzel azonban nem kívánják növelni az önrészüket, mert szükségük lesz második autóra a kiköltözés után. Gábor bruttó 370 ezer, Anna 250 ezer forintot keres; kettőjük nettója mintegy 360 ezer forint, így a jövedelem miatt nem kell izgulni, hitelképesek lesznek. Még nem döntötték el, hogy a kiegészítő kamattámogatású, vagy az új lakásra igényelhető, jelzáloglevél kamattámogatású hitelt veszik-e fel; mindkettő esetében hasonló nagyságrendű összeget kell törleszteniük, körülbelül 96 ezer forintot. Az építkezésbe belevágnak, és ezzel párhuzamosan fognak a kölcsön intézésébe, hiszen a bank csak akkor kezd el folyósítani, amikor az önerő 80 százaléka már beépült a házba.
Család két gyerekkel, válófélben
ÉVA ÉS TAMÁS negyvenes éveik elején járnak, most válnak. Két kiskamasz gyermekük Évával marad. Korábbi otthonukat, egy érdi ikerház felét 18 millió forintért értékesítették, ebből Éva 12 millió forintot, Tamás 6 milliót kap. Mindketten Budapesten akarnak lakást venni. Éva pedagógus, nettó 100 ezer forintos jövedelemmel, Tamás középvezető, nettó 250 ezer forintos bérrel. Tamás havi 100 ezer forint gyermektartási díjat fizet Évának, így 150 ezer nettója marad.
Tamás új építésű lakást szeretne venni. Zuglóban talált is egy 45 négyzetméteres kétszobásat, 15 millió forintért. Ehhez mintegy 9 millió forintos bankhitelre lenne szüksége, azonban ez a telefonos érdeklődése alapján csak két-három banknál vehető fel. Az ingatlan úgynevezett hitelbiztosítéki értékének ugyanis jellemzően csak 50-60 százalékát adják meg, így ő maximum 7,5-8,0 millió forintra számíthat. A legdrágább az OTP Bank ajánlata volt, ahol 91,4 ezer forintos törlesztő részletről kapott felvilágosítást, de időközben a lapokból értesült arról, hogy egy új konstrukciót is elindít a pénzintézet. A legkedvezőbbnek az FHB forinthitel-ajánlata tűnt, a forrásoldali kamattámogatásos, 5 éves kamatperiódusú forinthitelt havonta 82,2 ezer forintért kínálták, méghozzá kezelési költséggel együtt. Árban látszólag még kiválóbbnak tűnt a CIB Bank ajánlata: a svájci frank alapú hitelért mindössze 62,3 ezer forintos részletet adott meg a telefonos ügyfélszolgálat. Ehhez azonban évi 2,5 százalékos kezelési költség is társul, s annak első részletét mindjárt a hitel kiutalásakor levonják. Ezzel együtt is alig több mint 81 ezer forint a havi törlesztés. Igaz viszont, hogy itt a devizakockázat jelentős, s nem biztos, hogy megéri ez az apró előny – gondolta Tamás. Az Erste Banknál ugyanerre a svájci frankos hitelre kezelési költséggel együtt 77,8 ezer forintos ajánlatot kapott. Itt azonban már felébredt a gyanúja, hogy mindenáron a devizahitelre kívánják rábeszélni, mert az ügyintéző az árfolyamkockázattal kapcsolatos kérdéseit szinte nem is akarta meghallani. Tamás még nem döntött, de Évával megállapodott abban, hogy a gyermektartást a volt feleség nem tiltatja le a fizetéséből, hanem azt ő havonta kifizeti neki, így nem rontja a jövedelemigazolását ilyen kötelező levonás.
Éva egy 2,5 szobás lakást nézett ki magának és a gyerekeknek a XIII. kerületben, 16 millió forintért, amihez 4 millió forint hitelre van szüksége. Bár csak 100 ezer forint a nettó jövedelme, ingatlanfedezeti alapon megkapja a 4 milliót, hiszen igazolt jövedelemmel rendelkezik. (Ha erősködne, letiltathatná Tamás jövedelméből a 100 ezer forintot, azonban feltehetőleg e nélkül is megkapja a hitelt.) Minden fillér számít neki, ezért az FHB jelzáloglevél kamattámogatású hitelét választja, 10 éves kamatperiódussal, 20 év futamidőre, így havi 32,4 ezer forintot kell törlesztenie. Ha svájci frank alapút venne fel, akkor 1-2 ezer forintot még spórolhatna, azonban idegenkedik ettől a kockázatosabb megoldástól.
Egyedülálló vállalkozó, lakásvásárlás előtt
András 28 éves informatikus. Saját betéti társasága van, ahol beltag, megbízási szerződés alapján dolgozik, havi 350 ezer forint plusz áfáért egy multinak. Saját maga után a minimálbér járulékait fizeti, ami megnehezítheti a hitelfelvételt. Kinézett Óbudán egy 11 millió forintos lakást, de csak 4 milliónyi megtakarítása van, így 7 millió forint hitelre lenne szüksége. A legtöbb banknál 4 millió forint körül kaphatna kölcsönt ingatlanfedezeti alapon (ekkor csak azt kell igazolnia, hogy van jövedelme), ezért ha mind a 7 milliót fel akarja venni, akkor további ingatlanfedezetre lenne szüksége. Csak a szülők háza jöhetne szóba, ám ők ezt nem szeretnék. Hajlandóak viszont kezesként részt venni az ügyletben, ami növeli András hitelképességét. A telefonos érdeklődés alapján az FHB nyújtaná neki a legtöbb hitelt, mintegy 6,0-6,5 millió forintot, az Erste Bank és K&H csak 5 millió körül adna. András az FHB-nál próbálkozik. Ötmillió forintos, használt lakásra igényelhető, jelzáloglevél kamattámogatású hitelt kér (használt lakásra nem lehet ennél több a támogatott kölcsön) 15 évre, és hozzá további 1 millió forint svájci frank alapú kölcsönt igényel. Ekkor a havi törlesztő részlete összesen 60 ezer forint körül alakul. Hiányzik azonban még 1 millió forint, ezt (a lakáshitelnél jóval drágább) személyi kölcsönnel pótolja egy másik banknál – úgy, hogy nem vallja be a lakáshitelét. Ezt a maradék 1 milliót 4 évre veszi fel, aminek havi 34 ezer forint a törlesztő részlete. Öszszesen tehát 94 ezer forint lesz a havi terhe, de 4 év múlva a személyi hitel kifut, így akkortól havi 60 ezer körüli kötelezettsége marad.
Bankok fölényben
A hitelfelvételek körüli visszásságok nemcsak az ügyfeleknek tűntek fel, számos hivatalos szervezet is vizsgálatba kezdett.
A FOGYASZTÓVÉDŐK. „Van olyan panaszosunk, akinek 140 ezer forintja bánja, hogy bankjában nem tudta a bal kéz, mit akar a jobb” – meséli Dietz Gusztávné, az Országos Fogyasztóvédelmi Egyesület pénzügyi szolgáltatási bizottságának elnöke. Az összeg nem csekély, ám az ügyfél tulajdonképpen még így is olcsón megúszta a slendrián ügyintézést, hiszen akár milliós összegű foglalója is odaveszhetett volna lakásvásárlásánál. Története egyébként nagyon is életszerű: hirtelen akadt rá a hőn áhított lakásra, gyorsan kellett szerződnie. A banki előkészületekből csak annyira futotta, hogy a kiszemelt pénzintézetnél megérdeklődte, hozzájuthat-e a kívánt hitelhez a tervezett szerződésben szereplő fizetési határidőig. Miután megnyugtató választ kapott, a szerződést aláírta és kifizette a foglalót is az eladónak, ám a pénzhez mégis csupán jókora késéssel jutott hozzá. Az mentette meg a helyzetet, hogy az eredeti megállapodás lehetőséget hagyott a szerződés módosítására. Így az üzlet – és a foglaló – ugyan nem úszott el, a szükséges jogi procedúrák viszont 140 ezer forintos költséggel jártak. „A panaszok többségéből azonban az derül ki, hogy félretájékoztatásról ugyan nincs szó, az viszont feketén-fehéren kiderül az ilyen eseteknél, hogy a bankok egyoldalúan – nyilván a saját érdekeiknek megfelelően – adnak felvilágosítást a lakáshitelekről ügyfeleiknek” – állítja a szakember. Az emberek pedig hiába reklamálnak, a rafinált szerződésekkel nem tudnak mit kezdeni, a bankok kitűnő jogászaival nem tudják felvenni a versenyt.
A KUTATÓ. Várhegyi Éva közgazdász, a Pénzügykutató Rt. munkatársa szerint a magyar lakosságnak évente mintegy 50-60 milliárd forintja bánja, hogy az itthoni bankok – ellentétben uniós társaikkal – nem versenypiaci árat állapítanak meg betéti és hiteltermékeiknél. A lakossági konstrukciókon elért itthoni marzsok az európai kamatrések duplájára rúgnak, és a költségek is dupláját teszik ki az EU többi országában jellemzőnek, ráadásul nálunk a költségek nagyobb része hárítható az ügyfelekre. A háttérben pedig az húzódik meg a kutató szerint, hogy papíron úgy néz ki, mintha komoly vetélkedés lenne a bankok között, holott valódi verseny nincs a magyarországi hitelintézeti területen.
A VERSENYHIVATAL. A közelmúltban, július 9-én a Gazdasági Versenyhivatal (GVH) elnöke a jelzálog fedezetű lakáshitelezéssel kapcsolatos banki gyakorlat ágazati vizsgálatáról döntött. Miként arról lapunkat tájékoztatták, ezt azért tartották időszerűnek, mert a pénzpiacról az utóbbi két esztendőben készült elemzéseik, valamint a sajtóban megjelent írások egyértelműen jelezték számukra, hogy – dacára a piac bővülésének és a szereplők növekvő számának – a lakáshitelek kondíciói nem javultak megfelelőképpen. A rendelkezésére álló információk alapján felmerült, hogy a bankszektorban korlátozódhat, illetve torzulhat a verseny kibontakozása. A hivatal munkatársai a hitelezési feltételeket, a kondíciókat, a költségeket, a hitelbírálatot, az értékbecslést, a vételi opciót és az ügyfél-tájékoztatást veszik nagyító alá, az elemzésekkel várhatóan decemberben készülnek el. A GVH-tól kapott felvilágosítás szerint a végeredmény alapján konkrét jogszabály-módosításokra tehetnek javaslatot, illetve azoknál a bankoknál, ahol törvénysértő gyakorlat gyanúja merül fel, versenyhivatali eljárás indul, továbbá fogyasztóvédelmi és pénzügyi felügyeleti vizsgálatot is kezdeményezhetnek.
AZ OMBUDSMAN. Lenkovics Barnabás tavasszal a hozzá intézet panaszok nyomán annak nézett utána, vajon a jelzálog-biztosíték mellett történő hitelezés során sérti-e a tulajdonhoz való jogot a hitelintézetek eljárása, szerződéskötési gyakorlata, továbbá az állam, felügyeleti szervein keresztül, megfelelően gondoskodik-e az állampolgárok tulajdonhoz való jogának biztonságáról és védelméről. Az ombudsman a konkrét panaszokat vizsgálva úgy látta, hogy különösen a jelzálogjog és vételi jog együttes kikötése melletti hitelezés során sérül a banki ügyfelek tulajdonhoz fűződő joga. A biztos szerint sérti a tulajdonjogokat, ha a rendkívül nyomott hitelbiztosítéki érték jelenti egyúttal a vételi jog életbelépésekor érvényes vételárat is. Egyenesen uzsorás szerződésről – és ennek megfelelően annak semmisségéről – beszél Lenkovics abban az esetben, ha a bank az adós helyzetének kihasználásával állapítja meg ezeket az értékeket. Az ombudsman kifogást emelt a szerződéseket közokiratba foglaló közjegyzők munkája ellen, és a Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyeletét (PSZÁF) is keményen elmarasztalta, mondván: a kifogásolt banki gyakorlatot a PSZÁF nem ellenőrzi, és nem tesz lépéseket az ügyfelek jogainak védelmében.
A FELÜGYELET. Az ombudsman felhívása nyomán a PSZÁF is széles körű vizsgálatot végzett, s a kikötött vételárak körül lelt visszásságokra, olykor azt tapasztalva, hogy feltűnően nagy az értékkülönbség a kikötött, illetve a piaci ár között. A felügyelet egyidejűleg megfogalmazott egy ajánlást is a bankok számára az opciós szerződések körüli pontosabb ügyfél-tájékoztatás érdekében.
