Kisebb-nagyobb megtorpanásokkal ugyan, de a föld folyamatosan drágul a kilencvenes évek eleje óta. Az árnövekedés lendületét mindvégig a – forgalmat esetenként korlátozó – hazai politikai döntések befolyásolták, ám az elmúlt két évben egyre jobban érvényesült az uniós konvergencia hatása. Mivel a statisztikák szerint a nemzetközi összehasonlításban jó minőségű magyar földek még mindig az Európai Unióban (EU) jellemző átlagárak egyötödén cserélnek gazdát, első látásra egyértelműen jó üzletnek tűnik akár kisebb méretű mezőgazdasági területek vásárlása is. A szakemberek szerint azonban ez gyakran akadályokba ütközik, hiszen az amúgy sem túl likvid befektetési eszköznek számító magyar földet a kárpótlási és részaránytörvények úgy felaprózták, hogy kifejezetten befektetési célra csak viszonylag kevés terület alkalmas.
TŰ A SZÉNAKAZALBAN. Jelenleg a 6,2 millió hektáros magyarországi mezőgazdasági földterület mintegy 90 százaléka van magántulajdonban, s abból körülbelül 4 millió hektár termőföld. Az általános mezőgazdasági összeírás szerint ennek azonban közel egymillió egyéni gazdaság a tulajdonosa. A nemzetközi viszonylatban is elaprózott tulajdonosi szerkezetnek a következménye az lett, hogy a területek több mint 70 százaléka 1 hektárnál kisebb, és a befektetési szempontból jónak minősülő 50 hektár felett csak pár tízezer földdarab található. Ez utóbbiak pedig rendszerint “biztos kezekben” vannak, így eladósorban lévő területeket nehéz találni. Fűr Zoltán, a termőföld-befektetésekre immár külön honlapot üzemeltető Földbróker.hu Kft. ügyvezetője szerint pár hektáros területekben nem szabad gondolkodni, azok ugyanis később csak nagy árengedményekkel értékesíthetőek, mivel önálló művelésük nehezen megoldható. Az ilyen földekre legtöbbször csak a “telekszomszéd” lehet a vevő, aki viszont – ismerve a piaci viszonyokat – csak alkalmi áron venné meg azokat. Ezzel ellentétben a 40-50 hektáros területekért már távolabbi gazdálkodók is érdeklődhetnek, így jobb ár alkudható ki. Nem ritka az olyan eset, hogy az egymás mellett található 10 hektár alatti, illetve 50 hektár feletti azonos földminőségű terület egy-egy egysége között 50 százalékos árkülönbség van. Fontos szempont az is, hogy a vásárlás után olyan föld legyen a birtokunkban, amely bérbe adható. Ebből ugyanis éves szinten a föld mai értékére vetítve körülbelül 2-3 százalékos reálhozam érhető el.
Ma egy átlagos, 18-22 aranykoronás 1 hektárnyi föld 300-350 ezer forintba kerül, szemben a tavalyi 250-300 ezerrel. A jelentős mértékű áremelkedés nagyrészt az előző kormány által bevezetett kedvezményes földvásárlási hiteleknek köszönhető, és még csak részben az immáron biztosra vehető EU-csatlakozásnak. Ez utóbbi és a szabályozás változásai Fűr Zoltán szerint a következő két-három évben 200-300 százalékos áremelkedést generálhat. A fő kérdés szerinte csak az, hogy mikor. Jelenleg a magyar törvények erőteljesen korlátozzák azoknak a körét, akik vásárolni tudnak, az áremelkedés intenzitása pedig attól függ majd, hogy a mezőgazdaságba tőkét befektetni szándékozók mikor vásárolhatnak Magyarországon. Ma kizárólag magyar magánszemélyek vehetnek földet, fejenként 300 hektárnyit. Jogi személyek 1994 óta nem vásárolhatnak, így Fűr szerint a fő vevőkör most a városi befektetői réteg, amely a tőzsdéből, vagy az ingatlanpiacból kiábrándulva vásárol. A külföldiek vásárlási tilalma a csatlakozás után legalább 7 évig tart, de további 3 évvel meghosszabbodhat. Ez utóbbi abban az esetben lép érvénybe, ha addig a hazai földárak nem érik el az uniós átlagot; ez persze komoly akadálya az árak gyorsabb emelkedésének, de az érdekeltek szerint valószínűleg csak rövid ideig.
KORLÁTOK. A spekulációk szerint ugyanis a kormány az EU-csatlakozásról szóló tavaszi népszavazás után, akár már az idén feloldhatja a cégek vásárlási tilalmát, ami lehetővé tenné, hogy a külföldiek magyarországi cégükön keresztül földet szerezzenek. Amennyiben ez bekövetkezik, akkor a földárak akár az idén megduplázódhatnak, és hamarabb felzárkózhatnak az EU-átlaghoz. A felfokozott várakozást bizonyítja egyébként, hogy a jelenleg eladásra kínált földeknek azon része, amely 1994 előtt cégek tulajdonába került, már most jóval az átlagosnál magasabban, 500 ezer egy millió forintos hektáronkénti áron kínálják, e területek ugyanis akár jelenleg is külföldiek érdekeltségébe juthatnak. Az áremelkedésnek és a kereslet növekedésének lendületet adhat az a lehetőség is, hogy a csatlakozás után a jelenleg nem túl jövedelmező mezőgazdasági termelés a közvetlen támogatások eredményeként stabilan nyereségessé válhat, ami lehetővé teszi, hogy a bankok – megfelelő biztosítékok mellett – hitelt nyújtsanak a gazdaságoknak a földvásárláshoz.
SZŰK KÖR. Aki azonban már most földvásárlásban gondolkodik, annak – a hozzáértők szerint – legalább 20-30 millió forintot kell befektetnie egy 50-100 hektáros területbe. Az ilyen földek felkutatása akár több hetet, hónapot is igénybe vehet, mivel ma Magyarországon csak kevesen foglalkoznak közvetítéssel, és nincs kialakult piaca a kereskedelemnek sem. Így lényegében a földre áhítozó befektető vagy megkeresi azt a 10-15 közvetítőt, aki ezzel komolyan foglalkozik az országban, vagy megpróbál érdeklődni, nyitott fülekkel járni, s elcsípni néhányat a “szájhagyomány” útján terjedő ajánlatokból. A legnagyobb kínálat a Dunántúlon van, ahol az árak ennek megfelelően az országos átlag körül alakulnak (lásd az ártérképet), jellemzően 18-20 aranykorona körüli minőségben. Errefele a piac nagyobb forgalmát leginkább az EU-hoz való földrajzi közelség befolyásolja. Az Alföld lényegében fehér foltnak számít, mivel ott eladót csak elvétve találni. A legolcsóbb terület Észak-Magyarország, ahol már 200 ezer forintért is lehet egy hektárt kapni, de a minőség ennek megfelelően gyengébb. A szakemberek szerint irreálisak az árak Budapest környékén, ahol a kínálati oldal 500 ezer és 1 millió forint között mozog hektáronként, nem csoda hát, ha ilyen áron megkötött üzletről nem nagyon hallani. Ezeket az árakat elsősorban egyfajta spekuláció tartja fenn: sokan arra játszanak, hogy a földet esetleg belterületté minősítik, vagy ipari parkot alakítanak ki rajta. További jó tanácsként említik a közvetítők, hogy a kínálati árak – éppen az alacsony likviditás miatt – még a lakóingatlan-piacon tapasztaltakhoz képest is nagyobb mértékben térnek el a tényleges üzletkötések áraitól. Ezekből egyébként (az 1-2 hektáros területeket nem számítva) becslések szerint évente 100-200 születhet, 1-2 milliárd forint körüli összértékben.
LAKÁSPIACI TRENDEK. Teljesen előkészített 68 lakásos lakópark projekt eladó – ez a furcsa hirdetés olvasható az egyik országos napilapban. A beruházás a III. kerület határán, a Péterhegyen található, ahol az elmúlt két évben gombamód szaporodtak a lakóparkok. A “dobra vert” projekt azt jelzi, hogy az óbudai részen erős a túlkínálat, a piaci aránytalanság azonban – részben – az egész fővárost jellemzi. A rendszerváltás óta eltelt 12 évben ugyanis 794 ezerről 827 ezerre nőtt a lakások száma, a növekedés ráadásul három éve tetemes mértékben felgyorsult: 2000-ben 3 ezer lakást építettek, a tavalyi adat már 4 és 5 ezer közé esett, ráadásul a tervezés alatt álló óriás beruházások is azt jelzik: nem kell a kínálat beszűkülésétől tartani.
Az elmúlt évre a szakemberek a korábbi áresés után fellendülést vártak. A remények azonban csak részben váltak valóra, mivel az év első felében lényegében állt a piac. Ezt mindenki elsősorban a tavaszi parlamenti választással magyarázta, s a hatás – a használt lakásoknál is beinduló kedvezményes hitelkonstrukciók ellenére – még a második negyedévben is érződött. Az év egészét tekintve az új lakások piacán 3-4 százalékos áremelkedést lehetett tapasztalni, míg a használtak esetében ennél valamivel szerényebbet. Az általános pangás alól csak a panellakások piaca volt kivétel: míg tavalyelőtt ebben a szegmensben a négyzetméterárak akár 10-20 százalékkal is zuhantak, tavaly már nem estek, sőt, az év végén már valamelyest emelkedtek is. Fejlődésnek indult viszont a XIII. kerületi Újlipótváros, ahol egymás után húzzák fel az óriási házakat. Ilyen beruházás volt a Kleopátra és Cézár-Ház, amelyeket az Autóker Holding Rt. építtetett. Ehud Amir, a társaság elnök-vezérigazgatója szerint a vásárlók azért kedvelik ezt a területet, mert elérhető árakon jó minőségű lakásokat kapnak, ráadásul a belvároshoz közel, megfelelő közlekedéssel. Az új lakások négyzetmétere errefele 240-320 ezer forintba kerül. A cég a korábbi sikereken felbuzdulva, ebben a kerületben tervezi kiépíteni közvetlenül a Duna-parton, a Foka-öböl néven ismert területen a Marina Partot. A projekt nagyságát jellemzi, hogy a jelenleg tervezett mintegy 2,5 ezer lakás a tavaly épített budapesti lakások számának felét teszi ki. Piaci megfigyelők szerint a helyszín valóban kedvező adottságokkal bír, de kérdéses, mennyi idő alatt lehet eladni ennyi új lakást. Főleg, hogy versenytársakban sincs hiány: Zuglóban, a Paskál telken most kezdődött el egy több mint 1000 lakásos beruházás előkészítése.
A lakásokéhoz hasonlóan alakult a telkek piaca is: ezt a szegmenst leginkább a fővárosba visszaköltözők száma befolyásolja, az pedig az elmúlt egy-két évben növekedett. Salamon Adorján, az ingatlanforgalmazással foglalkozó Biggeorge’s International Rt. vezérigazgatója szerint a visszavándorlás megnövelte az agglomeráció eladó új házainak a számát, így sokan a telekvásárlás helyett ezekből választottak. Tavaly tehát csökkent az érdeklődés, és az árak is stagnáltak. A legkeresettebb továbbra is a Budaörs, Kamaraerdő, Budakeszi régió, de sokan a 100 ezer forintos négyszögöl-áraktól megriadva a pesti oldalon keresnek telket, Fóton, Dunakeszin, Veresegyházán, illetve Gödön, ahol a budai árak feléért lehet összközműves telket vásárolni.
A következő egy-két évben továbbra is a 40-60 négyzetméteres otthonok lesznek a legkeresettebbek, az árak pedig az idén infláció felett 2-3 százalékkal emelkedhetnek. Domináns marad a 14-16 milliós, kisebb lakások iránti kereslet, azokat is többnyire hitel segítségével vásárolják. Magyarország uniós csatlakozásától a szakmában a következő két évben senki sem remél csodát, mert az integráció után nem várható a külföldiek tömeges bevándorlása, a magyarok vásárlóereje pedig nem erősödik meg hirtelen. Bár az árak még mindig elmaradnak az EU-átlagtól, sok esetben azért már megközelítik a korábban csatlakozott Görögország, Spanyolország árait. A drágulás többéves folyamat lesz, és elsősorban attól függ, hogy az infrastrukturális és szolgáltatások milyen gyorsan fejlődnek.
