A magyarországi lakóingatlanok áremelkedésének meredek üteme 2019 végére megtört, ami idén önmagában kedvezőbb feltételeket biztosít a lakásvásárlás előtt állóknak. A helyi lakásárak és átlagjövedelmek összehasonlításával jól szemléltethető, hogy hol és hogyan változtak a vevők lehetőségei. A kalkuláció alapja tehát a KSH hivatalos megyei jövedelmi mutatói, illetve a NAV adatbázisából számolt megyei ingatlan átlagárak.
A mérőszám, az elméleti lakáshoz jutási idő, azt mutatja meg, hogy két teljes átlagjövedelem rendszeres, havi szintű 30 százalékos megtakarításával melyik megyében hány évbe kerül hitel és bármiféle támogatás nélkül összegyűjteni egy 60 négyzetméteres lakás árát. A 30 százalékos megtakarítás egyrészt az életszerűséget szolgálja, másrészt az MNB jövedelemarányos törlesztőrészlet mutatójának analógiája alapján készült. Bár az utóbbi években élénkült a munkahelyváltás vezérelte belföldi migráció, illetve tömegek ingáznak például Pest megyéből Budapestre, az egyszerűség kedvéért a számítás a lakóhellyel egy megyében lévő munkahelyet veszi alapul.
Azzal, hogy az országos átlagos lakásár 2020 első félévében a tavalyi teljes évvel összehasonlítva 2,5 százalékkal csökkent, miközben az átlagjövedelem ugyanebben az időszakban 7,4 százalékkal nőtt, rögtön majdnem másfél évvel – 14-ről 12,7 évre – csökkentette az elméleti lakáshoz jutási időt. Ez a mutatószám 2014 és 2019 között végig emelkedett, így a mostani csökkenés mindenképpen fordulót jelent, ugyanakkor egyelőre nehéz megjósolni, hogy milyen hosszú lesz ez az időszak
– mondta Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője.
Megyei szinten még mindig markánsak a különbségek
Nyolc megyében és Budapesten is csökkenő tendencia figyelhető meg, míg hét megyében 2019-hez képest tovább nőtt az átlagos lakáshoz jutási idő hossza. Borsod-Abaúj-Zemplén, Hajdú-Bihar, Jász-Nagykun-Szolnok és Nógrád megyékben pedig nem mutatható ki változás.
2019-hez képest 2020 első félévében Budapesten csökkent legnagyobb mértékben, 0,9 évvel az elméleti lakáshoz jutási idő. (Ez az országos átlagos csökkenésnél azért lehet kisebb, mert tavaly óta jócskán visszaesett a drágább fővárosi és megyeszékhelyi eladások aránya, ami így eleve alacsonyabb, és a vevők szempontjából kedvezőbb országos árszintet eredményezett.) Ugyanakkor még így is a fővárosban kell a leghosszabb ideig megtakarítani (16,4 év) egy budapesti lakás megvásárlásához. A legnagyobb növekedés, 0,7 év, Békés megyében mutatható ki, itt az ingatlanok nagy ütemű áremelkedése miatt az elméleti lakáshoz jutási idő 8,2-ről 8,9 évre változott.
A lakóingatlan átlagár szempontjából legolcsóbb Nógrád megyében kevesebb, mint harmad annyi ideig (mindössze 4,7 évig) kell spórolni, mint a fővárosban. Ennek magyarázata, hogy míg a nógrádi lakóingatlan átlagár hatoda a budapestinek, a megyei átlagjövedelem majdnem eléri a fővárosi 60 százalékát.
A leghosszabb elméleti lakáshoz jutási idő dobogóján Budapestet Hajdú-Bihar (14,8 év) és Pest megye (14 év) követi, míg a legrövidebb idő alatt Nógrád (4,7 év), Borsod-Abaúj-Zemplén (8,2 év) és Heves megyében (8,3 év) lehet összegyűjteni egy 60 négyzetméteres saját tulajdonú ingatlan árát.
Az, hogy a 2019-es lassulás után 2020. első és második negyedéve között már csökkennek a lakásárak, a piac szempontjából összességében kedvezőtlen folyamat, de ha hozzátesszük, hogy az átlagbérek évek óta stabil és folyamatos növekedést mutatnak, akkor alapvetően jó hírrel szolgálunk a leendő ingatlanvásárlóknak
– tette hozzá Valkó Dávid.
A vizsgált időszakban a havi átlagjövedelem növekedése Tolna megyében volt a legmagasabb (9,1%), de ezzel egyidőben Békés megye után a lakásárak is itt növekedtek a legnagyobb ütemben (12,2%), így az átlagos lakáshoz jutási idő a megyében 0,2 évvel növekedett 2019-hez képest. Ugyanekkora mértékű, de ellentétes előjelű változás figyelhető meg Fejér megyében, ahol az átlagjövedelem a legalacsonyabb arányban, mindösszesen 4 százalékkal növekedett, viszont az ingatlanok átlagárának emelkedése is csak 2% volt. A lakásárak Békés megyében növekedtek a legnagyobb ütemben (15,6%), míg az átlagfizetés csak 6,4 százalékkal nőtt, így itt 0,7 évvel, 8,9 évre nőtt az átlagos lakáshoz jutási idő.
Azt vizsgálva, hogy egy átlagos havi jövedelemből hány négyzetméternyi ingatlant vásárolhatunk egy adott megyében, szintén óriási eltéréseket találunk. Míg az országos átlag 0,65 m2, Budapesten 0,51 m2, Nógrád megyében 1,79 m2 vásárolható.
