Mi jellemzi az üzletbérlési piacot: valóban kiszolgáltatottak a bérlõk, vagy csak nem túl körültekintõek? Az apropó ismerõs: a Mammut csak egyetlen bérlõjével, a Promenád kávézóval nem tudott megegyezni a bérleti szerzõdés lejártáig a „hogyan tovább” dolgában, ezért jól keresztbe tettek egymásnak.
A bérlõ beköltözött az üzletbe, amolyan „csak a testemen át” felkiáltással üzenve a tulajdonosnak. A bevásárlóközpont pedig birtokvédelmi eljárást kezdeményezett, hogy kiebrudalhassa õt.
A kávézó köré felhúzott kordon persze nemcsak a már nemkívánatos bérlõt szigeteli el a külvilágtól, hanem a plázalátogatókat is kényelmetlen kerülõre kényszeríti. Nem túl európai megoldás. Közben a Mammut hírül adta azt is, hogy az új bérlõ már beköltözésre vár. Kilógó lóláb?
Nem tiszták a bérleti viszonyok
A Kereskedõk és Vendéglátók Országos Érdek-képviseleti Szövetsége (KISOSZ) ügyvezetõ elnöke, Antalffy Gábor általánosságban úgy látja, hogy több gond is van a különbözõ bérleti szerzõdésekkel.
Konfliktusok lehetnek például amiatt, ha nem rögzítik precízen a hosszabbítás lehetõségét, de sok nézeteltérés adódik abból is, hogy Magyarországon nem tiszták a bérleti viszonyok.
Ha a bérlõ kap egy jól berendezett üzlethelyiséget, akkor nincs más dolga, mint hogy beköltözik, kitermeli a maga nyereségét, kifizeti a bérleti díjat, és ha menni kell, hát menni kell. Ilyenkor a feleket már semmi nem köti egymáshoz. De az ilyen tiszta bérleti konstrukciók ritkák. Sokkal jellemzõbb az, hogy a bérlõ egyben beruházó is. Megkapja valamilyen állapotban a helyiséget, s aztán a bérbeadó tudtával átépíti, berendezi olyanra, amilyen a mûködéséhez kell.
A bérbeadó visszaélhet
Ilyenkor a bérlõnek nemcsak a bérleti díjat kell kigazdálkodnia, hanem az üzlet kialakításának költségeit is. S gyakran elõfordul, hogy nem tisztázzák elõre, mi legyen szerzõdésbontáskor a beépített dolgokkal. Ha áthelyezhetõ berendezéseket tett be a bérlõ, akkor egyszerûen felpakolhat. A nem mozdítható dolgoknál viszont úgy lenne korrekt, ha közösen megnéznék, milyen értékben növekedett a helyiség értéke, és ezt a bérbeadó valamilyen módon megtérítené a bérlõnek. Itt jönnek aztán a problémák, az eltérõ a bérbeadói és a bérlõi érdekek miatt.
Fotó: Marjai János / MTI
A bérbeadó ilyenkor vissza tud élni a helyzetével. Hiszen azzal, hogy bérbe adja a helyiséget, a bérlõvel készre csináltatja, majd a felmondás után nem fizeti ki neki az értéknövekedést, jól kihasználja. S aztán persze a következõ bérlõnek többért adhatja ki, hiszen már nem kell (vagy nem kell sokat) költeni rá.
Antalffy Gábor úgy gondolja, hogy a konkrét ügy mögött is részben ez lehet, s a bérbeadó kicsit visszaélt a helyzetével. Tudni lehet ugyanis, hogy a Promenád beruházott.
Az eredeti állapot senkinek sem jó
Rengeteg a bérlõ-beruházó pozícióból eredõ hasonló konfliktus – tette hozzá. Még nagyobb a gond, ha úgy szólt a szerzõdés, hogy az eredeti állapotában kell átadni az üzlethelyiséget. Mert mi értelme annak, ha a bérlõ a romos pincét felújítja egy pubbá, aztán mikor lejár a bérlet, visszaromosítja? Ezzel sem a bérlõ (építési és bontási költség) sem a bérbeadó nem jár jól (nincs értéknövekedés).
Megoldás talán az lehetne az ilyen helyzetek elkerülésére, ha eleve a bérbeadó állná az üzlet kialakításának költségeit, de ez nem jellemzõ. Az is sokat segítene, ha mindkét fél körültekintõen kötne szerzõdést.
Ha elszámolták
A bérleti díjat vagy egy adott idõszakra, fixen kalkulálják, és elosztják idõszakokra, vagy egy induló összeget indexálnak. Probléma akkor van, ha nem jól kalkulálnak. Ilyenkor, ha a bérbeadó érzi úgy, hogy rosszul járt, akkor igyekszik megszabadulni a bérlõjétõl, s keres mást, akivel már úgy egyezik meg, hogy nyerjen az üzleten – említett egy másik konfliktusforrást a KISOSZ ügyvezetõ elnöke.
Sokszor mérik fel rosszul egy bérleti ügylet paramétereit. A probléma általános, de általános megoldás nincs, mert minden ügy egyedi. Jogszerû megoldás lenne (kellõ kulturáltságú felek esetén), ha bérletidíj-vita esetén a bíróságtól kérnék (a körülmények figyelembe vételével) a bérleti díj megállapítását – említette meg. De erre csak a legritkább esetben kerül sor. Talán nem véletlen, mert lassúak a bírósági eljárások.
Mi lehet még a barikád mögött?
A Magyar Vendéglátósok Ipartestületének tiszteletbeli elnöke, Háber Tamás szerint nem jellemzõek a Mamut-Promenád ügyhöz hasonló konfliktusok üzletbérlés kapcsán. Legalábbis az ipartestülethez nemigen jut el ilyen panasz. Kívülrõl nehéz megmondani, hogy a konkrét ügy mögött mi lehet, de azért az furcsa, és konfliktust sejtet a háttérben, hogy ideáig fajultak a dolgok. Ha a bérbeadó célja az lett volna, hogy a bérlet fennmaradjon, akkor bizonyára megegyezett volna a kávézóval – tette hozzá.
Hallani arról, hogy túlságosan magas bérleti díjat kért, s a bérlõ csak a szokásos dinamikus emelést akarta megadni. S nem mellesleg már megvan a másik bérlõ is. Háber Tamás szerint eléggé valószínû, hogy a harmadik szereplõ befolyásolja az ügyletet, vagy személyes konfliktus is van a háttérben, mert egyébként a két fél kötött volna egy teljesíthetõ szerzõdést.
Felszabdalva értékesebb lehet
Ha a bérlõtõl szabadulni akarnak, annak az is oka lehet, ha a bérbeadó úgy akar több pénzt beszedni, hogy felszabdalja a bérleményt. Ugyanis ha kisebb alapterületû helyiségekre bontja a területet, és több cégnek adja ki, összességében több bérleti díjat szedhet be, mint amennyit a nagyobb alapterületre be tud szedni. Ezt azonban illik idõben jelezni.
Fõleg, ha beruházás is volt a területen. S úgy fair, hogy a beruházás értékét kapja meg valamilyen formában a vállalkozás – csatlakozott érdekvédõ társának véleményéhez. Különben több tízmilliós kárral is zárulhat részére a bérbeadás, s akár tönkre is mehet bele. Hiszen amit befektetett a hely kialakításába a vállalkozó, azt nem tudják neki máshol megtéríteni – tette hozzá.
Ki húzhatja a rövidebbet?
A feleknek meg kellett volna egyezniük – értettek egyet megszólalóink. Hiszen jó elõre lehet tudni, mikor járnak le az üzletek bérleti szerzõdései, van idõ egyeztetésre. A tárgyalások alatt kiderülhet, hogy a bérbeadónak milyen igénye van, és hogy ezt a bérlõ tudja-e teljesíteni. S hogy mi lehet a végkifejlet a konkrét ügyben?
Háber Tamás nem gondolja, hogy olyan döntés születhet, amely a tulajdonosi jogokat meg tudná változtatni. Márpedig a tulajdonos meghatározhatja, hogy a szerzõdés mikor és milyen feltételekkel jár le. És akkor a bérlõnek ki kell költöznie, akár jár ez a kiköltözés számára kárral, akár nem.
Megkérdeztük a II. kerületi jegyzõt arról, mikorra várható döntés a Mammut birtokvédelmi eljárási kérelmére, de választ nem kaptunk. Ha a Mammut javára döntenek, akkor a kávézó munkatársainak el kell hagyniuk a helyiséget. Ha ezt nem teszik meg, karhatalommal is lehet erre kényszeríteni õket. A határozat megváltoztatását a bíróságtól ugyan kérhetik (a kézbesítéstõl számított tizenöt napon belül), de ettõl függetlenül is el kell hagyniuk a kávézót.
Nincs kontroll
Arról, hogy hány vállalkozás megy tönkre bérleti viták miatt, a OKISZ-nak nincsenek adatai. A szervezetet bérleti ügyekben olyan kérésekkel keresik leginkább, hogy különbözõ piacok, bérlemények felújításánál közvetítsenek a felek között.
Antalffy Gábor szerint a magántulajdonban lévõ Mammuttal egy érdekképviselet nemigen tud mit kezdeni. Az biztos, hogy ez nem európai megoldás – tette hozzá. A bérleti díj piaci kategória, amit jócskán meghatároz a beruházói érdek is. Vagy elfogadja a bérlõ, vagy nem. A baj az, hogy az elfogadásnál puszipajtás felek nem gondolnak elõre a bontásra. Jó lenne, ha a bevásárlóközpontok érdekképviselete ilyenkor fel tudná vállalni a békéltetõ szerepét. Lehet, hogy gyorsabb lenne, mint a bíróságra menni – vetette fel.
A Magyar Bevásárlóközpontok Szövetsége így reagált: egyik fél sem kereste meg õket azzal, hogy közvetítsenek közöttük, s ez részükrõl sem merült fel. Egyébként a témában nem kívántak nyilatkozni.
