Az átbillenés azt jelenti, hogy az eddigi kínálati piac kezd átalakulni, vagy már át is alakult keresletivé. Utóbbira példa a XIII. és a XIV. kerület, melyet most nagyító alá tett a Balla Ingatlanirodák elemzése. Azt már talán mondani sem kell, írják, hogy errefelé is a kis lakás, azokon belül pedig a panellakás a favorit.
Kapósabbak a panelok
Nem először hangzik el az elmúlt hónapok során, hogy rendkívül keresetté váltak ismét a panellakások, különösen pedig akkor, ha panelprogramon átesett, egyedi mérős ingatlanokról van szó. Most azonban eljutottunk oda, hogy Zuglóról már azt mondja egy szakértő: túlárazottá váltak a panellakások, ami a kínálati hiánynak tudható be.
Az egy évvel korábban jellemzően 7 millió forintért elkelő panelekért ugyanis ma már 9-10 millió forintot is kifizetnek a vevők – jelezte az ingatlanos cég zuglói irodájának vezetője, Sebestyén Tamás.
Felkúszó panelárak
De ugyanígy a XIII. kerületben is érzékelhető volt a panellakások iránti kereslet növekedése, ami mellett a téglaépítésű, egy-másfél, kétszobás lakások iránti fokozottabb érdeklődés is egyértelműen kirajzolódott az elmúlt pár hónap során – tette hozzá a XIII. kerületi iroda vezetője, Tóth Viktória. Ezek mellett a legalább háromszobás új és újszerű lakások iránt éreztek a kerületben megnövekedett igényt.
Ezt keresik leginkább a vevők
Panelekből a másfél-kétszobást vagy egy plusz két félszobást keresik a leginkább a XIII. kerületben, ahogy Zuglóban is. A XIV. kerületben már 10 millió forintig felkúszó árakra számíthatunk, míg a nagyobb, két plusz félszobás lakások 12-14 millió forintért kelnek el – például a Füredi úti lakótelepen, mely Sebestyén Tamás szerint a legfelkapottabb résznek számít most, de itt a legkisebb a kínálat is.
Ilyen négyzetméterárra számíthatnak a vevők
Ha valaki panellakást keres Zuglóban, akkor az egy éve még jellemző 160-180 ezres négyzetméterárak helyett már 190-240 ezer forint közötti árakra számíthat, az átlagár valahol 200-220 ezer forint között alakul – tette hozzá Sebestyén Tamás. Eközben a XIII. kerületben 190-225 ezer forint között alakul a panellakások átlagára Tóth Viktória szerint.
Amennyiben a korábban jobban megbecsült csúsztatott zsalus ingatlanok között nézünk körül, akkor is hasonló, talán egy egészen kicsit magasabb négyzetméterárakra számíthatunk. De persze több tízezer forintos különbséget jelenthet a négyzetméterárakban az, hogy milyenek a lakás adottságai: azaz mennyire zajos az utca, mi a helyzet a fűtéskorszerűsítéssel, milyen a lakás állapota, és melyik szinten helyezkedik el.
XIII. kerületi téglaépítésű lakások
A felkúszó panelárak ellenére a téglaépítésű lakások átlagosan még mindig drágábbak, habár nem minden esetben. A XIII. kerületben a régi téglalakásoknál 200-300 ezer forintos átlagokkal számolhatunk, az új vagy újszerűeknél 300-490 ezer között alakuló árakkal. A két szélsőérték között az állapot és az elhelyezkedés szórja az árakat – jegyezte meg Tóth Viktória.
A XIII. kerületen belül a legkeresettebb környéknek számító Újlipótvárosban ennél magasabb négyzetméterárakkal találkozhatunk, mely annak Duna-parti részén már 500-700 ezer forintig is felkúszik. Ezt a Budára nyíló panoráma és a közeli Szent István Park indokolják, de az is felfelé hajtja az árakat, hogy errefelé a külföldi vevők is aktívak – fűzte hozzá Tóth Viktória.
Zuglói téglalakások
Ami zuglói téglaépítésű lakások árait illeti: a kevésbé kedvelt környékeken, így a zajos Hungária körúton vagy Nagy Lajos király útján, esetleg az Ilka utcában és környékén akár panelárakon, azaz 180-220 ezer forintos négyzetméterárakon is könnyedén vehetünk most lakást. A jobb környékeken, például a Herminamezőn ennél magasabbra kúsznak az árak, különösen az arrafelé felbukkanó villalakásoknál.
Ezeknek a villalakásoknak sajátos vevői köre van, hiszen nem mindenki szereti vagy engedheti meg magának a sokszor 100-120 négyzetméteres, nagy belmagasságú otthonokat. Ilyen méret mellett az árak már magasra kúsznak, 25-30 millió forint egyáltalán nem számít soknak egy ekkora lakásért, mely mondjuk a patinás Laky Adolf utcában vagy az Amerikai úton található.
Családi házakra kevésbé van igény
A lakások mellett családi házak is a kínálat részét képezik mindkét kerületben. Tóth Viktória szerint a XIII. kerületben ezek átlagára reálisan 340 ezer forint környékén alakul.
Sebestyén Tamás ugyanakkor arra hívta fel a figyelmet, hogy Zuglóban ezekre most nem annyira van kereslet, hiszen akár egy 10×10-es, régi kockaház esetében is már 30-35 milliós árról beszélhetünk, míg a valóban igényes, jó minőségű családi házakért 50-60 millió forintot is elkérnek, de a határ a csillagos ég.
Változó vevői hozzáállás
Márpedig “luxusra” most nincs igény – jegyezte meg Tóth Viktória. A vevők tudatossá és takarékossá váltak az elmúlt évek alatt, a fő szempont az ingatlan rezsiköltsége, a belváros közelsége – vagyis az utazási költségek és idő csökkentése -, és az ingatlan állapota lett. Ma már nem jellemző a hitel, melyből korábban a nagyobb, kényelmesebb ingatlant finanszírozták a vevők. Ha fel is vesznek kölcsönt, akkor annak mértékét és futamidejét igyekeznek minimalizálni.
Sebestyén Tamás szerint az élethelyzetük változása miatt lakást váltók mellett a piacon találkozhatunk jócskán befektetőkkel is. Így továbbra is jelen vannak azok a vállalkozók, akik olcsón megvesznek egy egy- vagy másfélszobás lakást, majd azt átalakítják, felújítják, kialakítanak benne egy amerikai konyhás nappalit és így egy plusz szobát, majd túladnak rajta. Emellett persze ott vannak azok is, akik a gyermekük vagy a maguk részére vesznek ingatlant, de azt a hasznosításig bérlakásnak adják ki, mivel az albérletek iránt most is jelentős a kereslet.
A forgalom marad, a panelárak csökkenhetnek
Miközben egyfelől a kivárás még mindig érezhető a piacon, a devizaügy rendeződése inkább az árak ereszkedése irányába mutat a várható kínálatnövekedés miatt – vélekedett Sebestyén Tamás. A panellakásoknál összességében inkább csökkenésre vagy legalábbis stagnálásra lehet számítani az idei év elején, míg a téglalakások árai most megfelelő szinten mozognak, így nem várható elmozdulás.
A vevők között továbbra is jelen lesz a normál szándékú vásárlói szegmens, mely egy stabil alapot teremt az ingatlanpiacon, és az is biztos, hogy a jó minőségű, illetve a reálisan árazott lakásokat bármikor el lehet adni a továbbiakban is – derült ki az ingatlanközvetítők szavaiból.
