Növekszik a forgalom és felfelé araszolnak az árak a magyar lakáspiacon, ami jó hír az eladóknak. Ezt mutatják a KSH múlt héten közzétett, 2014 első félévére vonatkozó számai, és ezt méri a Balla Ingatlanirodák is saját forgalmi adatai alapján, sőt a KSH által még nem feldolgozott III. negyedévben még gyorsabb áremelkedést észleltek.
TESZTELJEN ÉS NYERJEN!
Fordulat: drágulás és bővülő forgalom
A statisztikai hivatal múlt hét csütörtökén megjelent lakáspiaci árakat és lakásárindexet bemutató elemzésében két alapvető szám rajzolja most meg a lakáspiac helyzetét: egyrészt az, hogy 20 százalékot meghaladó mértékben emelkedett az első félévben értékesített lakások száma, másrészt pedig az, hogy 1,1 százalékos tiszta áremelkedés következett be az év első felében. Látszik tehát, hogy az árak növekedtek. Ugyanakkor az is világossá válhat mindenki számára, hogy a korábbi, optimizmust erőltető publikációkkal és PR-cikkekkel ellentétben nincs szó drámai árnövekedésről az első félévben.
Az ingatlaniroda piaci elemzése ugyancsak azt mutatja, hogy kismértékű emelkedés volt 2014 első félévében, viszont a III. negyedévben méréseik szerint ez a drágulás még tovább gyorsult: 3-5 százalékos árnövekedésről is beszélhetünk.
Az ok a kínálatcsökkenés
Ennek elsősorban az az oka, hogy a lakáspiaci kínálat körülbelül 15 százalékkal esett vissza ebben az időszakban. Mégpedig amiatt, hogy sokan visszatartják lakásuk értékesítését addig, amíg a devizahitelek forintosításának ügye nem realizálódik. Ezt az átmeneti kínálat-csökkenést reagálják le úgy a vevők, hogy a korábbi irányárból kevesebbet alkudnak. A mérséklődő alku pedig némi áremelkedést eredményez.
A piac így jelenleg keresleti, miközben egy gazdasági válság sújtotta piacon a kínálati lenne indokolt.
Elhaló lakásépítések
Ami még figyelmet érdemel az az, hogy a lakásértékesítéseknél az újépítésű lakások részesedése mindössze 2 százalék. A kínálat egyre csökken, mivel jelenleg nem zajlanak fejlesztések, és kilátásban sincs, hogy a jövőben sor kerülne beruházásokra.
Az ingatlaniroda ingatlanfejlesztők körében folytatott felmérése szerint ennek az az oka, hogy a fejlesztők ugyan érzékelik a keresletet és a növekvő igényt, azonban egyrészt ezzel a kereslettel nem tudnak biztonsággal tervezni az elkövetkező 2-3 évre, másrészt pedig olyan alacsony az elérhető profitszint, hogy nem éri meg belevágni egy-egy építkezésbe.
Budapest és az agglomeráció húzza a mutatót
Ha mélyebben tekintünk a folyamatokba, akkor azt látjuk, hogy a lakáspiaci forgalom igen jelentős részét a budapesti adásvételek teszik ki. Habár a KSH az első féléves adatoknál nem említi külön a fővárosi agglomeráció piaci forgalmát, az ingatlaniroda megfigyelése szerint itt is jelentős volumen alakult ki. Míg Budapest 31 százalékkal részesedik a statisztikai hivatal szerint az összforgalomból, addig a Balla Ingatlanirodák becslése szerint Budapest forgalma az agglomerációval együtt meghaladja a 40 százalékot is.
Budapesten belül igen határozottan kirajzolódik egy stabil kereslet a panellakások iránt, míg a megyeszékhelyeken ez nem mutatkozik ilyen határozottan. A számok szerint a teljes lakáspiacon 2014-re tovább nőtt a többlakásos társasházi és panelépületek részesedése, és immár eléri az 58 százalékot. Ugyanakkor a panellakások forgalma arányaiban nem növekedett, továbbra is 13 százalékot tesz ki.
Árak és négyzetméterek
Ami az árakat illeti: a használt lakások átlagos négyzetméterára Budapesten 226 ezer forintról 229 ezer forintra nőtt, ennek ellenére a lakások átlagára 300 ezer forinttal 13,3 millió forintra csökkent. Ez annak az eredménye, hogy változott a kínálat, tehát a kisebb és így olcsóbb lakások felé billent.
Az értékesített lakások átlagos mérete 58 négyzetméterről 57 négyzetméterre mérséklődött, vagyis azt látjuk, hogy a kis és egyre kisebb lakásoknak van igazán piaca.
A Balla Ingatlanirodák gyakorlati tapasztalatai is azt mutatják, hogy a panellakások és a kisebb értékű társaházi lakások a legkeresettebbek, miközben a 25-30 milliós értékhatár felett zuhan a kereslet, és a luxusingatlanoknak sincs jelenleg piaca.
Várakozások és jövő
A jelenlegi helyzetben a keresleti piac nem indokolt és nem is fenntartható hosszú távon. A Balla Ingatlanirodák előrejelzése szerint a kínálat az elkövetkező 1-2 év során folyamatosan növekedni fog, ami
ismét az árak csökkenését vagy legalábbis stagnálását eredményezi. Erre csak abban az esetben nem kerülne sor, ha jelentős mértékű gazdasági növekedés indulna be, vagy pedig a hitelfelvétel feltételei válnának lényegesen kedvezőbbé.
Kérdés ugyanakkor, hogyan végződik a jövő év elején a már említett “devizahitel-ügy”, vagyis a devizaalapú kölcsönök rendezése és forintosítása milyen eredménnyel jár a gyakorlatban az ingatlanpiac számára. Ha az érintettek nagy számából indulunk ki, akkor akár jelentős hatással is számolhatunk. Mivel ez a jövő év elején várható, így a következő fél évre meglehetősen nehéz jósolni.
Mi mozgathatja a lakáspiacot
Említést érdemel még szerintük, hogy folyamatosan duzzad a lakosság halasztott költözési igényének mértéke, mivel a pénzügyi bizonytalanság miatt az emberek egyre nagyobb része nem olyan lakásban lakik, mint szeretne, illetve amely élethelyzetéhez viszonyítva indokoltnak lenne nevezhető.
A befektetési célú lakásvásárlás viszont -minden ellenkező híreszteléssel szemben – továbbra sem jellemző. Az emberek túlnyomó részt saját célra, lakásigényeik kielégítésére vásárolnak ingatlanokat, és ezt még a mélybe csúszó banki hozamok sem befolyásolják.
