Két héttel ezelőtt, szinte észrevétlenül született meg az a jogszabálymódosítás, amelynek révén megoldódhat az ingatlanpiac egyik „slágerproblémája”, a társasházban lévő gépkocsibeállók értékesítésének bonyolult folyamata. A változások május 2-án hatályba léptek, így már a piac szereplőin a sor, hogy a gyakorlatban is alkalmazzák az új rendelkezéseket. A Jalsovszky Ügyvédi Iroda szakértője segít megérteni a változást.
Ami az enyém, az a tied is lehet
Az évek óta húzódó probléma arra vezethető vissza, hogy a társasházi teremgarázsokban található parkolóhelyeket tipikusan nem önálló ingatlanokként, hanem egy olyan közös garázsként jegyezték be az ingatlan-nyilvántartásba, amely a tulajdonostársak osztatlan közös tulajdonában áll.
Ha valaki el akarta adni a parkolóhelyét, úgy máris szembe találta magát azzal a szabállyal, hogy a többi tulajdonost elővásárlási jog illeti meg. Az értékesítés folyamatába be kellett illeszteni a tulajdonostársak felhívását elővásárlási joguk gyakorlására, amely már 4-5 tulajdonostárs esetén is időt és költségeket jelent, de a többtucatnyi tulajdonossal rendelkező teremgarázsoknál sem volt egyértelmű gyakorlat arra, hogy van-e kibúvó ezen szabály alól. Az értesítés megtörténtét ráadásul igazolni is kell, ellenkező esetben a földhivatal nem jegyzi be az új tulajdonost.
A jogszabályváltozás két irányból ragadja meg a problémát: egyrészt alternatívát kínál az újonnan épülő garázsoknál, másrészt a már megépült ingatlanok értékesítésekor is megkísérli elsimítani a gyakorlat bizonytalanságait.
Új lehetőség a beruházók kezében
A társasházi beruházást fontolgatókat vagy annak korai szakaszában lévőket érintő jelentős újítás, hogy az egyes parkolóhelyek mostantól önálló ingatlanként, külön helyrajzi szám alatt nyilvántartásba vehetők – magyarázta dr. Kerekes Gábor ügyvéd. Ezzel a megoldással a parkolóhely külön tulajdonnak minősül: a többi parkolóhely tulajdonosát tehát nem illeti meg elővásárlási jog, így az eladót sem terheli a kötelezettség, hogy az ajánlatot a garázs többi tulajdonosával is közölje. A könnyítéssel az eladók egy több hétig elhúzódó, időnként bizonytalan kimenetelű procedúrát spórolnak meg, a garázsok értékesítését lényegesen egyszerűbbé téve – állapította meg a szakértő.
A praktikus könnyítésen túl a tulajdonos szabadságát is növeli az új szabály: így valóban annak tudja eladni a parkolóhelyét, akit ő választott ki, és nem kényszerül arra, hogy az elővásárlási jog gyakorlása esetén valamelyik tulajdonostársával kerüljön szerződéses kapcsolatba.
Elég lesz a társasházban kifüggeszteni a vételi ajánlatot
A módosítás megoldást kínál a már megépült, közös tulajdonban álló társasházi garázsok értékesítésére is. Az elmúlt évek gyakorlatában több megoldás is felmerült a nagyszámú, jellemzően ötvennél több, tulajdonostárs felhívására (pl. kifüggesztés a társasházi hirdetőtáblára, közzététel a társasház Facebook-csoportjában). A bírói gyakorlat azonban nem honorálta a kreativitást, és többnyire ragaszkodott ahhoz a megoldáshoz, hogy a tulajdonostársakat tértivevényes levélben értesítsék a tervezett eladásról, és ettől csak „rendkívüli nehézség” esetén lehetett eltekinteni. A „rendkívüli nehézség” tartalma azonban esetről esetre dőlt el, így az eladók sokszor inkább a biztos, de költséges és időigényes megoldást választották.
Az új rendelkezések alapján a jövőben elegendő, ha a parkolóhely eladója a társasházi közös képviselő nyilatkozatát csatolja a földhivatal részére, amely nyilatkozat igazolja, hogy a vételi ajánlatot kifüggesztették a társasház közös használatú helyiségében. A gyakorlat már ismerte és alkalmazta ezt a megoldást, azonban eddig leginkább az adott földhivatal jóindulatán múlott, hogy azt el is fogadták-e. A jogszabály által történő szentesítés most végre eloszlatja a korábbi bizonytalanságot, továbbá praktikus előnnyel is szolgál az eladók részére, hiszen nem kell nagyszámú tértivevényes levél megküldésével foglalkozniuk.
Az ügyvédi iroda szakértője úgy véli, összességében véve a jogszabályváltozás észszerű, előremutató módon rendezi a gépkocsibeállók értékesítése esetén felmerült problémákat, mind a már létező társasházi ingatlanoknál, mind a jövőben létesülő garázsoknál. Mivel az egyes részletkérdések gyakorlati megoldása még homályos lehet, arra számít, hogy az ingatlan-nyilvántartási hatóság várhatóan a következő hetekben a pontos részleteket illetően is tájékoztatást fog kiadni.
