A KSH legfrissebb adatai szerint 2013-ról 2014-re 15 százalékkal nőtt az épített lakások száma, amivel egy 2009 óta tartó negatív trend szakadt meg a használatbavételi engedélyek számában. Még jobb hír, hogy a kiadott építési engedélyek száma 28 százalékkal haladta meg 2014-ben az előző éves mennyiséget.
Az örömünk azonban nem lehet felhőtlen: Budapesten például, bár 13 százalékkal több lakást építettek 2014-ben, mint 2013-ban, az értékesítési célú lakásépítések száma csupán 1 százalékkal nőtt. Ezen belül a keleti régiókban általában csökkent a lakásépítés, a megyei jogú városokban pedig csak 3 százalékos volt a növekedés.
Az új építésű lakáspiac felpörgetéséhez az ú jlakások áfakulcsának csökkentésére, illetve kedvező fejlesztői hitelekre lenne szükség. Ha 27 helyett 5 százalékos lenne az áfa, akkor további évi 8000 új lakás épülhetne, ami 8800 munkahelyet teremtene – véli az Otthon Centrum.
Még nem vagyunk kint a vízből
2014-ben 15 százalékkal több lakás épült Magyarországon, mint egy évvel korábban. A növekedés nagyon fontos hír, de még hosszú út áll a lakásépítések és az újlakás piac előtt, amíg lerázza magáról a válság megpróbáltatásait. A 8358 átadott lakás csak 80 százaléka a 2012-es szintnek, és csupán egynegyede a 2008-as teljesítménynek.
Tovább árnyalja a képet, ha az egyes régiók és szegmensek teljesítményét külön-külön is megvizsgáljuk.
Budapesten
Az épített lakások számának 13 százalékos növekedése mögött főleg a saját célú építkezések és a bérbeadási célú építkezések számának növekedése áll. 2014-ben 210 bérbeadásra épített lakást adtak át, ami sokéves csúcs, és a saját célú építkezések száma is nőtt 10 százalékkal. Az értékesítési célú lakásépítések száma ezzel szemben stagnált, 2014-ben az ingatlanfejlesztők teljesítménye csak 1 százalékkal haladta meg a 2013-as szintet, amikor is a KSH adatai szerint 1229 lakás épült eladásra a fővárosban, míg 2014-ben 1243.
A 2014-es eladási célú lakásépítés csak 15 százaléka az utolsó válság által még nem érintett év, vagyis 2009 teljesítményének.
Vidéken
A vidéki városokban sincs ez másképp, az értékesítésre épített lakások 13, a saját célú építkezések pedig 19 százalékkal növekedtek. A községekben, ahol egyértelműen a saját célú építkezések dominálnak, 23 százalékkal nőtt a használatbavételi engedélyek száma.
Még kivárnak
A saját célú építkezések nagyobb ütemű növekedése azt mutatja, hogy a háztartások bizalma kezd lassan visszatérni, ezt a használtlakás-piacon tavaly elkezdődött és idén továbberősödő, fellendülés is alátámasztja. Az új építésű lakások piacán azonban még nem érezhető ez a fellendülés, a kínálati oldal, a beruházók továbbra is kivárnak.
“Tapasztalatunk szerint a lakást keresők nagyon nagy, 90 százalék feletti részének irreleváns, hogy új vagy használt jogi státuszú lakást vásárol” – állítja az ingatlanos cég vezető elemzője, Déry Attila. „A fennmaradó részben azonban mind Budapesten, mind vidéken 15 százalék körüli azok aránya, akik kimondottan új építésű lakást keresnek. Ezt az új építésű lakások összes eladáson belüli arányával összevetve látható, hogy van kereslet az új építésű lakásokra, ez azonban a statikus, átválogatott lakáskészlet miatt nem realizálódik tranzakcióként” – tette hozzá. Így az újlakás-piac fellendítéséhez kínálati oldali stimulusokra is szükség van.
Mi lehet a megoldás?
A kereslet élénkülése önmagában nem tudja beindítani az újlakás-építést. A jelenlegi szabályozási- és értékesítési környezetben egy átlagos, fővárosi, 100 lakásos lakóberuházás elindítása nem gazdaságos. Egy ilyen projekt beindítása a 2014-es viszonyok mellett hozzávetőleg 12 millió forintos veszteséget termelt, 0,5 százalékos negatív megtérülés mellett.
Az új építésű lakások áfatartalmának csökkentése, valamint az olcsó finanszírozási lehetőségek már úgy befolyásolhatják a megtérülési számításokat, hogy a fejlesztők elindítsák a lakóprojekteket. Egy megvalósuló, 100 lakásos, átlagos lakóprojekt akár 500 millió forint adóbevételt, 1,5 milliárd forint építőipari megrendelést és 110 munkahelyet képes létrehozni.
Ilyen hatása lehetne még az adómérséklésnek
Az újlakás-építések felfutása nem csak az azokat keresőket, valamint a fejlesztőket elégítené ki, a beruházások az építőipari megrendeléseken keresztül gazdaságélénkítő hatással járnak, valamint a jelenleginél magasabb adóbevételeket is generálnának.
Nemzetgazdasági szinten feltételezhetjük, hogy az olcsó finanszírozás és az, ha az új lakások árának áfatartalmát 5 százalékra szállítanák le, az az újlakás-építéseket a válság előtti szint 70 százalékára pörgetheti fel, ami évente hozzávetőleg 10-12 000 értékesítési céllal épülő lakást jelentene, a 2014-es 3400 értékesítési céllal készült új építésű lakással szemben. Az 5 százalékra mérséklet áfakulcs így megközelítőleg további 8000 értékesítési célú lakás létrehozását indukálná.
Figyelembe véve a beruházások pozitív továbbgyűrűző hatását a többlet-lakásmennyiség felszívódása is biztosított lenne.
Mint az ábra is mutatja, magasabb áfakulcs mellett viszont csak visszafogottabb lenne az élénkítő hatás. Viszont ha 0 százalékra vinnék le az áfát, az mintegy 10-11 ezer új lakást jelenthetne pluszban az ingatlanoscég becslése szerint.
A táblázatból az is egyértelműen kitűnik, hogy az 5 százalékos áfakulcs tudna akkora többlet újlakás-mennyiséget generálni a piacon – a fejlesztők megtérülésére gyakorolt pozitív hatáson keresztül –, ami nemzetgazdasági szinten a legmagasabb teljes adóbevételt jelentené.
Ráadásul az 5 százalékos áfakulcs mellett kialakuló fejlesztői belső megtérülési ráta jobban tükrözi a kockázatokat.
