Figyelemreméltó évet zárt 2014-ben az ingatlanpiac. A frekventált területeken emelkedtek az árak, a tégla- és panellakásoknál a nagyobb városokban és Budapesten akár 4-5 százalékkal is. A teljes éves tavalyi tranzakciószám átlépte a százezres határt, csökkentek az értékesítési idők, miközben javult az eladók alkupozíciója, területileg leginkább a fővárosban.
Ezek a trendek nagy valószínűséggel 2015-ben is folytatódhatnak, és a lakáspiac stabil növekedési pályára állhat – állítja az Otthon Centrum legújabb Lakáspiaci Tanácsadó elemzésében.
Növekvő forgalom
2014-ben átlépve a százezres szintet csaknem 20 százalékkal nőtt a lakáspiaci tranzakciók száma az előző évekhez képest. A keresletbővülés mögött részben befektetési, részben pedig a bizalom helyreállásával most megvalósuló, korábbi évekről elhalasztott vásárlások állnak.
A befektetői érdeklődés főleg Budapestre, annak is belső kerületeire, illetve a nagyobb vidéki városok központi területeire koncentrálódik – jegyezte meg az elemzést készítő ingatlanos cég ügyvezető igazgatója, Kühne Kata. A kisebb településeken szerinte a keresletbővülés megjelenése nagy valószínűséggel 2015-re tolódik.
A cégnél idén is hasonló dinamikájú keresletbővülésre számítanak, mint tavaly, viszont a trend több területre is begyűrűzhet, így több régió, település ingatlanpiaca élénkülhet meglátásuk szerint.
Emelkedő árak
A nagyobb városokban és a fővárosban a tégla- és panellakások ára már tavaly is emelkedett, 2013-hoz viszonyítva 4-5 százalékot, de ez nem minden vidéki területről mondható el. A családi házak piacán, a vidéki területeken volt látható némi drágulás, a fővárosban és az agglomerációban az átlagár viszont 1-2 százalékkal csökkent 2013-ról 2014-re.
2015-ben a nagyon keresett, befektetők által kedvelt területeken tovább folytatódhat az áremelkedés, másrészt a pozitív hangulat olyan kisebb településekre is begyűrűzhet, amelyek eddig nem szerepeltek a lakáspiaci térképen. A visszakapaszkodás azonban várhatóan nem lesz gyors, robbanásszerű, a válság előtti árszint eléréséhez még 2-3 évre szüksége lesz a lakáspiacnak – valószínűsítik az ingatlanos cég szakértői. A bérbeadás mellett most az áremelkedésre alapozó befektetési stratégia is célravezető lehet, de mindenképpen csak hosszú távon.
Gyorsabb eladások
A keresletbővülés hatása minden mutatóban megjelenik, így az értékesítési idők is csökkentek 2014-ben. A több vevő rövidebb döntési periódust jelent, különösen a keresett, kiadásra is alkalmas lakások szegmensében.
A téglaépítésű lakások sikeres értékesítése 2014-ben átlagosan 4 hónapot igényelt. A panellakásoknál ennél kevesebbel, átlagosan még három hónapot sem kellett számolnia az eladóknak, míg a téglaépítésű házaknál több mint 7 hónapra volt szükség az értékesítéshez – ismertette a cég vezető elemzője, Déry Attila.
Kisebb alkuk
A keresletbővülés, a vevők számának növekedése, egyértelműen érezteti hatását az alkupozíciókban is. Az eladók által adott teljes árengedmény két komponensből tevődik össze. Egyrészt a szűkebb értelemben vett áralkuból, amit a szerződéskötéskor ér el az ingatlan vevője, másrészt még a vevő megérkezése előtt az eladó által adott kínálati árcsökkentésekből.
A teljes árengedményt felbontva két komponensére, a szerződési áralkura és a kínálati árcsökkenésre, látható, hogy a csökkenésért főleg a kínálati árengedmény a felelős. Ez azt jelenti, hogy a növekvő vevői érdeklődések hatására az eladók a hirdetési fázisban kisebb árengedményre kényszerültek, a kínálati árat kisebb mértékben kellett csökkenteniük. Ez nem feltétlenül arra vezethető vissza, hogy az eladók pontosabban tudták megállapítani a piaci árat, inkább annak köszönhető, hogy a potenciális vevő már kicsivel magasabb árszintnél is elkezdett érdeklődni.
Ennyit alkudhattak tavaly a vevők
2014-ben a szerződéskötési áralku mértéke országos átlagban 7,5 százalék volt. Ezzel az alku mértékének 2008 óta tartó folyamatos emelkedése megtört, és a vevők által kialkudható árengedmény a 2011-es szintre esett vissza. A legnagyobb csökkenést Budapesten mérték, ami szintén tükrözi azt a tényt, hogy a keresletbővülés a fővárosban volt a legélénkebb.
Nem az egész piacra jellemző folyamat, de figyelemre méltó, hogy bizonyos nagyon keresett belvárosi lakásoknál már felfelé induló licitet is tapasztaltak tavaly a fővárosban.
Vidéken jóval visszafogottabb volt a vevői alkupozíciók romlása. Pest megyében továbbra is a legmagasabb a vevők által szerződéskötéskor elérhető áralku mértéke, de ebben nagy szerepe van a családi házak túlsúlyának. Ettől függetlenül a csökkenés az agglomerációban is látható.
Növekvő bérleti díjak és hozamok
A bérleti díjak növekedése 2014-ben sem állt meg, és ez minden szegmensben megfigyelhető. A növekedés üteme továbbra is egyenletes, a 2008-as, válság előtti szinteket azonban még nem érték el, de a 2009-es árszinten már túllendültek. Mindez, a kereslet visszafogott, de stabil növekedésére enged következtetni.
A cég számításai szerint a bérbeadásból származó hozam 5,98 és 8,49 százalék között mozgott, attól függően, hogy milyen típusú, az ország melyik részében lévő ingatlanról volt szó.
