Tavasszal kicsit mindig megélénkül a lakáspiac. A jelenlegi túlkínálat mellett viszont az eladni szándékozók nem túl jó pozícióban vannak. Az ingatlanpiaci szakértő szerint egy biztos: muszáj engedniük a vágyott árból. Csak kérdés, mennyire érdemes lemenniük ahhoz, hogy el is keljen a lakás, és az eladó se érezze úgy, hogy elkótyavetyélte. A vevőknek pedig az okozhat nehézséget, hogy a rengeteg kedvező árú ajánlatból hogyan válasszák ki azt a lakást, amelyikkel valóban jól járnak.
Fotó: MTI / Mohai Balázs
Ha tud várni az eladó
Az ár az egyetlen tényező, amivel a lakás eladója ma meg tudja előzni a többieket és vevőt tud szerezni – állítja a túlkínálatra célozva a Duna House elemzési vezetője, Rutai Gábor. Hogy mennyit érdemes engedni, az pedig nagyban függ attól is, mennyire sürgős az eladás. Ha van idő, érdemes azzal az árral kezdeni, amit optimálisan meg szeretne kapni az eladó, s ha nem jön a vevő, heti 1-2 százalékkal lejjebb menni. Persze nem a végtelenségig, csak addig a (lélektani) határig, ami még megfelelhet neki. Ha a vevő figyeli a hirdetéseket, érdekli a lakás, akkor valószínű, hogy az árcsökkenés miatt nagyobb kedvet érez majd ahhoz, hogy lépjen.
Ha szorít az idő
Sürgős eladásnál Rutai szerint kapásból 6-10 százalékkal kevesebbel érdemes meghirdetni a lakást. Mégpedig azért, mert az eladók nagyjából ennyivel túlbecsülik a lakásaik értékét. Aztán ha jön a vevő, arra lehet számítani, hogy tovább fog alkudni: valószínűleg még ugyanennyivel megpróbálja lefaragni az árat.
Nagyon sürgős eladásnál az elemző szerint az elképzeltnél 10-15 százalékkal olcsóbb ár lehet a célravezető, ha ez még megfelel az eladónak.
Aki túl szeretne adni az ingatlanán, annak érdemes beszereznie az energiatanúsítványt, egyrészt, mert január elsejétől kötelező, másrészt, mert ez is érv lehet a vevő felé – javasolja Rutai. Szankció ugyan még nincs rá, ha valaki ezt „elfelejti”, de hogy visszamenőlegesen lesz-e ilyen, azt még nem lehet tudni.
Vevői szemmel
Aki lakhatási céllal venne lakást, annál teljesen más szempontok hangsúlyosak, mint a befektetési vagy bérbeadási céllal vásárlóknál. Ezzel is jó, ha tisztában van a vevő. Előbbinél a saját igények dominálnak (például hogy hol van a lakás, mekkora, mennyire megközelíthető tömegközlekedéssel, milyen a környék, stb.) Ennél a vásárlónál lehet talán a leghangsúlyosabb érv egy jó energiatanúsítvány is, amiből lehet következtetni rá, mennyibe fog kerülni a lakás fenntartása, illetve mennyit kell rá költeni.
A tanúsítványban ugyanis leírják, milyen műszaki állapotban van a lakás, és hogy hogyan kerülhet jobb energiaosztályba. Egyforma árú, és hasonló adottságokkal rendelkező lakások közül érdemesebb lehet a jobb tanúsítvánnyal rendelkezőt választani. De akár fordított eset is adódhat Rutai szerint. Előfordulhat, hogy a vevőnek értékesebb lehet egy kevésbé jó minősítésű, olcsóbb lakás, ha annál elég például csak a nyílászárókat kicserélni ahhoz, hogy kevesebb legyen a fűtésszámla. Annyit érdemes még tudni, hogy a lakások zöme D, E, F kategóriás, s ezek közül a D a jobb. Az Energiaklub szerint a „C” kategória az, amelyik éppen megfelel a jogszabályban rögzített energetikai követelményeknek.
Befektetési szempontok
Annak, aki a fölös pénzét forgatná meg lakásvásárlással, érdemes frekventáltabb helyen nézelődnie, mert nagy valószínűséggel az ilyen ingatlanokat könnyebb lesz majd később pénzzé tennie. A bérbeadásnál évi 7,5-8, jó helyeken akár 10 százalék is lehet az éves hozam Rutai Gábor szerint.
Annak megbecslésére viszont nem vállalkozott, hogy az eladási hozam mennyi lehet. Véleménye szerint az idén még nem lesz trendforduló a lakáspiacon. Vagyis aki eladási céllal vásárol, annak úgy kell számítania, hogy még pár évet várnia kell, ha jól akar kijönni az üzletből. Ugyanezt érdemes azoknak is megfontolniuk, akiknek nem sürgős az eladás. Meg persze azt is, hogy mivel tavaly ismét, (immár 40 százalékkal) kevesebb új lakás épült, mint korábban, idővel a kínálati piac átmehet keresletibe. De ez valószínűleg még nem a közeljövőben lesz.
Fotó: MTI / Mohai Balázs
Közvetítővel, vagy nélküle?
Rutai egyetértett az Otthon Centrumosokkal abban, hogy a jelenlegi nyomott árú piacon érdemes a korábbinál is jobban meg fontolni, hogy valaki maga kínálja-e a lakását, vagy bevonjon közvetítőt. Utóbbi mellett szólhat, hogy az eladónak nem kell időt, energiát, pénzt áldoznia a hirdetésekre, s hogy a közvetítőknél lévő vevői adatbázis is gyorsíthatja az eladást. Az Otthon Centrum szerint a panelok tavaly átlag 3 hónap alatt mentek el, a téglalakások 4, a családi házak eladói pedig 6-7 hónap alatt találtak vevőre.
A vevőknél pedig amiatt lehet érdemes megfontolni a közvetítő igénybevételét, mert nekik díjtalan a szolgáltatás, és szintén energiát spórolhatnak meg azzal, hogy az igényeikhez szűrve kaphatják meg az ajánlatokat. Rutai durva becslése szerint Magyarországon az adás-vétel 50-60 százalékát bonyolítják a közvetítők (pontos adta nincs). Nyugat-Európában 70-80, az USA-ban 90 százalékos lehet ez az arány.
Hány havi fizetésből jöhet össze egy lakás ára?
Érdekes adalék a lakáseladáshoz és vásárláshoz a Duna House friss kutatása, amelyben azt vizsgálták, hány havi átlagfizetést kell egy-egy régióban félretenni ahhoz, hogy egy átlagos méretű lakást helyben meg tudjon vásárolni valaki. Feltéve (ami persze fikció), hogy valaki a teljes fizetését éveken át nélkülözni tudja, nézzük, mire számíthat.
Panelre a nyugat-dunántúliaknak kell a legtovább spórolniuk. Itt 124 ezer forint a havi nettó átlagkereset, a panelek átlagára pedig 7,5 millió forint. Vagyis ha valaki az összes havi bérét félretenné, akkor több mint 5 évig tartana a spórolás időszaka. A Dél-Dunántúl van a legjobb helyzetben a paneltáblán, ott ugyanis egy évvel korábban is összejöhet a lakás ára.
A téglalakásoknál más a sorrend. A dél-alföldieknek 7 évig kell egy ott átlagos 56 négyzetméteres lakásra gyűjteni, míg a legjobb helyzetben az észak-magyarországiak vannak, akik (a teljes fizetésüket félre rakva) 5 éven belül megvehetnének egy átlagos 54 négyzetméteres, 6,6 milliós téglalakás.
A fővárosban a panelre kell kevesebbet várni, 4,5 év alatt gyűlne össze a 9 milliós lakás ára. A téglalakásoknál már rosszabb a helyzet, majdnem 7 évnyi teljes fizetés kellene egy átlagos 14 milliós lakáshoz.
