Új devizahitel már csak korlátozott feltételek között vehető fel, azok számára azonban, akik devizahitelük forintra váltásán gondolkodnak, érdemes áttekinteni azokat a körülményeket, amelyek a jelenlegi helyzet kialakulásához vezettek.
A devizaalapú hitelek népszerűségének elsőrendű oka korábban az volt, hogy ugyanakkora hitelt, ugyanarra a futamidőre, lényegesen alacsonyabb törlesztőrészlet mellett lehetett felvenni. Ezt döntően a forint és az adott pénznem kamatkülönbözete okozta: míg például 2004-ben a forinthitelek kamata 14,4, a svájci franké 4,1 százalék volt. Ez a rés az idő múlásával csökkent, de az árfolyamváltozások hatását figyelembe véve is folyamatosan számottevő törlesztőrészlet-különbséget eredményezett a forint- és frankalapú hitelek között, amit jól mutat az alábbi táblázat. (A számítás egy 2004-ben folyósított, 20 éves, 5, illetve 10 millió forintos hitelre vonatkozik, amelynél a kamatperiódus 6 hónap.)
Az üzleti kondíciók ilyetén eltérése olyan gazdasági környezetben, ahol minden a növekedésről szólt, kevés szereplőt késztetett óvatosságra: a háztartások döntő hányada teherviselő képessége határáig eladósodott, a pénzintézetek szinte bárkinek adtak hitelt, a jogszabályok pedig laza feltételeket szabtak a hitelezési tevékenység folytatásához.
Az alapvető változást a 2008-as válság hozta el, amikor a gazdasági feltételek lényegesen átalakultak, a kockázatok felértékelődtek, a devizaárfolyamok pedig (amelyek alapvetően a világgazdasági folyamatok alakulását tükrözik) erőteljes elmozdulásokat produkáltak. Az eladósodó magyar háztartásoknak egyszerre kellett szembenézniük hitelköltségeik erőteljes növekedésével és életkörülményeik romlásával, a bankoknak pedig növekvő kintlévőségükkel.
A lezajlott folyamatok együttes eredményeként 2011. június végére már minden negyedik jelzáloghitellel a késedelmes állományba tartozott (a fogyasztási hiteleknél ez az arány 40 százalék volt félévkor), amelyből valamennyi szereplő levonta a szükséges következtetéseket.
Korlátozó szabályok
A devizahitelezést korlátok közé szorították: első lépésben – tavaly augusztustól – megtiltották ezen esetben új jelzálogjog bejegyzését az ingatlanra (csak arra volt mód, hogy a már korábban felvett deviza alapú hitelt egy másik hitellel kiváltsák), majd (idén júliustól) lehetővé tették új jelzálogjog bejegyzését is, de csak abban az esetben, ha a kölcsön igénylője jelentős, a hitel devizanemében fennálló jövedelemmel rendelkezik. Mindemellett a körültekintő banki hitelezésről szóló kormányrendelet a devizahitel felvételekor nagyobb önerőt és rendelkezésre álló jövedelmet követel meg, mint forinthitel esetén.
Ezzel párhuzamosan egységessé tettek a devizahitelezéssel kapcsolatos egyes egyéb feltételeket is, amelyek közül talán a devizahitellel rendelkezők legszélesebb rétegét érintő kérdés az volt, hogy előírták: a bankoknak a devizahitelek folyósításakor és törlesztéskor is ugyanazt az árfolyamot (vagy saját, vagy a Magyar Nemzeti Bank hivatalos deviza-középárfolyamát) kell használniuk. Ezzel megszűnt az a korábbi gyakorlat, amely szerint, amikor a hitelt folyósították a bankok az ügyfeleknek, akkor saját deviza eladási árfolyamaikat, amikor a törlesztést átszámolták devizára, saját vételi árfolyamaikat használták, magyarán a két árfolyam közötti különbség is növelte az ügyfelek költségeit, amelyre a változást követően már nincs mód: a hitellel rendelkező szempontjából mindkét esetben a korábbinál kedvezőbb árfolyam mellett történik az elszámolás.
Érdemes-e forinthitelre váltani?
Az alapvetően megváltozott környezetben új deviza alapú hitel felvételét már csak szűk körnek teszi lehetővé, ám ennél jóval szélesebb rétegeket érint az a kérdés, hogy meglévő deviza alapú hitelüket a végtörlesztés keretébenl átváltsák-e forinthitelre.
Ez első körben a meglévő deviza alapú hitel és a kiváltásként felhasználható forinthitel közötti kondíciók határozzák meg (figyelembe véve a végtörlesztés során biztosított egyéb feltételeket, amelyekről részletesen írtunk a Mindannapi Pénzügyeink sorozat előző részében). Másrészt azonban érdemes tekintettel lenni arra is, hogy milyen tényezők befolyásolják majd az egyes hitelek terheinek jövőbeni alakulását.
Forinthitel esetén azok, akiknek jövedelme is forintban keletkezik lényegében csak a forint kamatának majdani változásából eredő kockázatot kell, hogy számításba vegyék. (Emellett természetesen érdemes alaposan átvizsgálni az új hitelszerződés valamennyi kitételét, egyebek mellett azokat például, amelyek egy későbbi előtörlesztésről, futamidő-hosszabbításról szóló döntést befolyásolhatnak.)
Devizahitelnél ugyanakkor a kamat- és árfolyam-alakulás kockázatát egyaránt figyelembe kell venni, hiszen ezek – ahogy azt az elmúlt évek bebizonyították – egyik hónapról a másikra jelentős eltéréseket okozhatnak a törlesztőrészletek alakulásában. Előfordulhat, hogy ez az adós szempontjából kedvező (a törlesztőrészlet csökken), de az is, hogy számottevően nő (ahogy az utóbbi hónapokban inkább bekövetkezett). Így a devizahitel megtartása szinte kizárólag azoknak lehet elfogadható megoldás, akik rendelkeznek olyan jövedelemmel, amely az ilyen ingadozások finanszírozását lehetővé teszik. A szűk költségvetésből gazdálkodók számára még akkor is inkább a forinthitelre váltás célszerű, ha egyébként látnak esélyt arra, hogy a jelenlegi nagyon feszített devizaárfolyamok kedvezően változhatnak, s ez a törlesztőrészlet csökkenésében is megmutatkozhat.
Amire figyelni érdemes
Végezetül, de nem utolsó sorban a legfontosabb tényezők, amelyre tekintettel kell lenni a lakáshitel felvétele esetén
1.) Devizában csak annak szabad eladósodni, akinek abban is keletkezik a jövedelme.
2.) Az ingatlancélú hitel hosszú távra szól. A családi költségvetés tervezésekor ennek megfelelően kell kalkulálni. Legalább fél évre lévő tartalék szükséges – átlagban ennyi ideig tart egy álláskeresés –, amely nemcsak a család szokásos fenntartásának költségére (rezsi, ruházkodás, utazás stb.), hanem a hitel törlesztésére is fedezetet nyújt.
3.) A hitelfelvétel előtt érdemes megfontolni az előtakarékossági konstrukciókat, pl. a lakás-takarékpénztári termékek igénybevételének lehetőségét.
4.) Alaposan át kell továbbá gondolni, hogy mekkora lakásra van valóban szükségünk hosszú távon, s ennek megszerzésére lehetőség van-e jövedelmi viszonyaink alapján. Itt a hitellel kapcsolatos kiadások mellett azt is számításba kell venni, hogy egy nagyobb lakás komolyabb fenntartási költségeket is jelent.
Készült a Pénziránytű Alapítvány támogatásával.
További információk a témában: www.mindennapipenzugyeink.hu
