Még nem tudjuk pontosan, a jövő évre ötmilliárd forintot irányoztunk elő – válaszolta az fn.hu-nak Matolcsy György a minap, amikor azt kérdeztük tőle: mennyit költ a kabinet – a bedőlt lakáshitelek nyomán – eszközkezelésre. Megpróbáltuk megnézni, mire lehet elég nagyjából ez az összeg.
Nagy baj, több mint egymillió érintett
Másfél év alatt (2009 júliusától 2010 végéig) a háztartások bebukott (több mint 90 napja nem törlesztő) jelzáloghiteleinek aránya a teljes jelzáloghitel-állomány 4,5 százalékáról 8,3 százalékára emelkedett, miközben az átstrukturált jelzáloghitelek aránya 1 százalékról csaknem 6 százalékra nőtt – derül ki a Magyar Nemzeti Bank adataiból. Ráadásul az átstrukturált jelzáloghiteleknek 30 százaléka újra 30 napon túli késedelembe esett, 18 százalékuk pedig ismét nem fizető. Szélsőséges esetben, ha a teljes átstrukturált hitelállomány fizetésképtelenné válik, akkor a nemteljesítő hitelek aránya eléri a jelzáloghitel-állomány 14 százalékát.
Tavaly év végén a nem fizető jelzáloghitelesek száma meghaladta a 90 ezret; a hiteltartozás értéke – a forint gyengülése és a lakásárak esése miatt – a hitelek 20-30 százalékánál nagyobb, mint az ingatlan értéke volt a kölcsön folyósításának idején. A gond súlyát mutatja, hogy miközben a fizetésképtelen lakáshitelesek száma 90 ezerre nőtt 2010 végére, tavaly 72 ezer lakás és ház cserélt gazdát az ingatlanpiacon.
A devizahitelesek teljes köre, úgy egymillió 250 ezer ember él ma teljes bizonytalanságban – mondta lapunknak Matolcsy György, miközben a szaksajtó biztosra veszi, hogy a bedőlt ingatlanhitelek száma már meghaladja a százezret.
Értéktérkép: vásárlásra kevés
Áprilisban került ki az OTP Jelzálogbank honlapjára az OTP Értéktérkép, amely az illetékhivatalok adatai alapján, a teljes körűség igényével dolgozott fel sok millió ingatlanpiaci adatot, így pillanatfelvétel és két-három éves trendek bemutatására egyaránt alkalmas.
Az adatbázis segítségével megkíséreltük megállapítani, mennyibe kerül egy átlagos budapesti és vidéki ház vagy lakás, így kiszámolható, hogy mire lenne elég az eszközkezelő vagyona – ha abból kizárólag olyan lakásokat és házakat vásárolna az állam, amelyekben törleszteni képtelen adósok élnek. Módszertanunk több mint aggályos, hiszen nyilvánvaló, hogy az „átlagos lakás és ház” fogalma mind a fővárosban, mind pedig vidéken értelmezhetetlen, viszont a gondolatkísérlet megmutatja, hogy nagyjából meddig nyújtózkodhat 2012-ben az eszközkezelő. Logikánkat erősíti, hogy a jegybank adatai szerint a bedőlt lakáshitelek területi megoszlása olyan, mint a lakosságé, a banki jelzálogjoggal terhelt ingatlanok 60 százaléka pedig alsó középkategóriás lakás.
Az OTP Értéktérkép szerint egy átlagos fővárosi ingatlan 250 ezer forintba kerül négyzetméterenként. Az „átlaglakás” 60, az „átlagos ház” feltételezésünk szerint 80 négyzetméteres, így a leegyszerűsítések folytatásaként 70 négyzetméterrel számoltunk. Ezek szerint az átlagos budapesti ingatlan most 17,5 millió forintba kerül. A bank adatai azt mutatják, hogy a fővárosi ingatlanárak az elmúlt három évben 8 százalékkal csökkentek, így példalakásunk a hitel felvételekor mintegy 19 millióba került. Ha az árverésen vevő nem jelentkezik rá, akkor az előző, „bekerülési ár” 55 százalékáért, vagyis 10,5 millió forintért veheti meg az eszközkezelő az ingatlant. Ha 2012-ben az eszközkezelőre szánt 5 milliárd forintot csak fővárosi lakások megvásárlására költik, akkor az állam 476 „átlagos” lakást vehet a fővárosban, vagyis ennyi hiteles maradhat bérlőként ingatlanában.
Az Értéktérkép szerint az átlagos négyzetméterár kistérségekben 100 ezer forint. A fenti logika mentén haladva az „átlagos vidéki ingatlan” most 7 millióba kerül, a válság kitörése előtt 7,45 milliót ért (vidéken kevésbé estek az árak, mint a fővárosban). Az eszközkezelő ezeket az ingatlanokat városokban 50, más helyeken 30 százalékért hajlandó átvenni. A durva leegyszerűsítések sorozatát folytatva 40 százalékkal (2,98 milliós vételárral) számoltunk, így az eszközkezelő, ha mind az ötmilliárdját vidéki ingatlanok megszerzésére fordítja, akkor 1678 ingatlant vásárolhat jövőre.
Nyilván az eszközkezelő nem csak fővárosi és nem is csak vidéki ingatlanokat vesz majd, így nyugodtan kijelenthetjük: az államnak jövőre nagyjából 1000 ingatlan megvételére volna pénze, ha mind az ötmilliárdot vásárlásra költené.
Ehhez képest figyelemre méltó, hogy jövőre a kormány és a bankszövetség közötti egyezség értelmében a fizetésképtelen adósok ingatlanjainak 12 százalékát lehet elárverezni (negyedévente 3 százalékot), így a piacra kerülő lakások száma nagyjából 12 ezer lesz. Ráadásul az eszközkezelő a jövő évi ötmilliárdot nem csak vásárlásra költi: ebből fedezi saját költségeit, és a miniszterelnök bejelentése szerint bérlakásépítésbe is kezd.
Építésre is kevés
Mintegy 7 millió forintba kerül átlagosan az a könnyűszerkezetű ház, amelynek építését Orbán Viktor kilátásba helyezte az állami bérlakásprogram részeként – írta az [origo]. Állami pénzből így jövőre 714 könnyűszerkezetű, hátsó veteményes kerttel is rendelkező ház épülhetne – ha az eszközkezelő minden pénzét erre költené, de mint már írtuk, erről nem lehet szó.
A kormányfői terv ott is sántítani látszik, hogy a portálnak nyilatkozó szakember szerint a könnyűszerkezetes technológia alkalmazása komoly szakismeretet igényel, így közmunkások legfeljebb az egész építkezés mintegy öt százalékát kitevő tereprendezésben tudnának résztvenni. A miniszterelnöki bejelentés viszont arról szólt, hogy az új telepeket közmunkások építenék.
Az fn.hu-nak nyilatkozó ingatlanpiaci szakértők ezen túl a terv gyenge pontjának tartják, hogy Budapest környékén már alig van szabad terület erre a célra, hogy a kiépülő új negyedekhez infrastruktúrát (óvodát, iskolát, utat, boltot stb.) is kell építeni, ráadásul a bedőlt lakáshitelesek területi elszigetelése könnyen gettósodáshoz vezethet. Pozitívum viszont, hogy az elképzelések akár részleges megvalósulása lendíthet a régóta gyengélkedő építőiparon, legalábbis annak egyik szegmensén.
