A június végén bejelentett, tizenhárom pontba szedett adóreform részeként, annak egyik legfontosabb elemeként, 2006. januárjától a forgalmi adó felső kulcsa 25-ről 20 százalékosra csökkenne. Bár a tervezetet még nem fogadta el a parlament, annak hatása már a következő hónapokban érezhető lesz a lakáspiacon – írja legfrissebb lakáspiaci elemzésében az Otthon Centrum. Az elmúlt években többször megfigyelhető volt, hogy az előre bejelentett, tervezett kormányzati intézkedések a keresletet mérséklő, vagy éppen fellendítő hatással vannak a bevezetés előtti hónapokban.
Idén vagy jövőre?
Jelen esetben is logikusan várható, hogy a 4 százalékos árcsökkenés reményében a potenciális vásárlók kivárnak az új építésű lakások vásárlásával a következő évig, s így az év második felében a forgalom visszaeshet.
Ugyanakkor a tervezett intézkedés, és így annak árcsökkentő hatása kiterjedhet az idén megkötött szerződésekre is, amennyiben a lakás 2006. január elseje után kerül átadásra, mivel az áfatörvény szerint a teljesítés időpontja egyrészt a vételárelőleg megfizetése, másrészt a birtokba adás. Ennek megfelelően az idén fizetett részletre még a 25 százalékos áfát kell leróni, de a 2006-ban esedékes törlesztőrészletek után, ha a birtokba adás is jövő január 1-je után történik meg, viszont már csak 20 százalék az áfa.
Így a fejlesztőknek egyértelműen célszerű az idei évre minél kisebb induló részlettel (például a vevők által is kedvelt 10-90 vagy 20-80 százalékos konstrukcióban) kínálni a lakásokat, és a bruttó árat már most csökkenteni a jövő évi részletek áfakülönbségével. Ily módon az idei évre kalkulált nettó bevételhez hozzá tudnak jutni, miközben a vevők is jól járnak. A gyorsan lépő fejlesztők emellett árelőnyhöz juthatnak a többiekkel szemben a túlkínálatos piacon, mely a valódi árcsökkentés mellett akciókkal tovább növelhető.
Az árakra valószínűleg egy másik tervezet, a kormány 100 lépés programjának részeként beharangozott építőipari munka „kifehérítése” is hatással lesz, melynek keretében szigorúbb fellépést ígérnek az illegális foglalkoztatás megszüntetésére. Ez jövő évtől a kivitelezési költségek emelkedésével járhat, amit a kivitelezők részben érvényesítenek a vállalási áraikban. Tehát ahol még nincs megkötve a kivitelezői szerződés (és ez átcsúszik jövő évre), ott a fejlesztő a növekvő költségek ellensúlyozására kénytelen lesz árat emelni. Az átmeneti, néhány hónapos árcsökkenést tehát érdemes a vevőknek most kihasználni.
Az új lakás jobban megéri
Az áfamódosítás hatására az új építésű lakások ára várhatóan már ősztől gyors csökkenésnek indulhat, így még jobban közelíthet egymáshoz a használt és új lakások ára. Ez pedig a használt lakások esetében, természetesen felülről, árnyomást generál. A használt lakásukat eladók is kénytelenek lesznek engedni az árakból, amire a magánszemélyek kevésbé lesznek hajlandóak, így az árcsökkenés az elemzés szerint itt lassabb lefolyású lesz.
Az új és használt lakások árváltozásának időbeli eltolódása miatt pedig reális esély van rá, hogy néhány területen tovább nő az új építésű lakások versenyelőnye és kereslete a használtakkal szemben. A piac az új építésű lakások felé fog tolódni, ami optimális esetben felgyorsíthatja a piaci felesleg felszívását.
A fejlesztői oldalról logikus árcsökkentés miatt a vevők tehát az év hátralévő részében és jövőre „akciós áron” vehetnek lakásokat (a 4 százalékos árcsökkentéssel számolva egy 12,5 millió forintos lakás ára például 500 ezer forinttal csökkenne). Emellett – a kivitelezési költségek jövő évi visszafogása miatt – 2006-tól sok esetben lehet reális veszély a minőség romlása is. A kettő ígérete együtt pedig (olcsóbb és jobb minőségű lakás most) az élelmes vásárlókat az idei vásárlásra ösztönözheti – vonja le következtetésként az Otthon Centrum elemzése.
Nézd meg a legfrissebb cikkeinket a címlapon!
