Mitől ér kevesebbet egy új lakás?
• Népszerűtlen városrész, település
• Lerobbant környék, és/vagy kétes egzisztenciájú szomszédság
• Földszinti vagy első-második emeleti, télen még sötétebb lakás, sivár belső térre nyíló ablakok
• Rossz elosztás
• Elégtelen tömegközlekedés, szűk keresztmetszetű, rossz állapotú utak
• Zajos főút, szennyező üzemek, ipari telepek, távvezetékek a közelben
• Gyenge infrastruktúra a környéken: rossz színvonalú oktatás, szórakozási lehetőségek hiánya
• Kivitelezési hiányosságok
Minden eset egyedi, de a bajok gyökere sokszor azonos: rendszerint elszámolási konfliktus támad a beruházó és a fővállalkozó között, ami azután tovagyűrűzik. Persze mindennek a levét a leendő lakók isszák meg, mert hiába van írásos ígéretük a hibák kijavítására (ha végre eljutnak odáig, hogy beköltözhetnek), azt legfeljebb zsebre tehetik, ha már nincs „kalandot kereső” alvállalkozó, aki elvégezné a szükséges javításokat.
Túlkínálat
A problémák onnan gyökereznek, hogy a használt lakások piacán egy-két éve érezhető megtorpanás után már az új lakásokat is egyre lassabban és nehezebben lehet értékesíteni. Az Ecostat negyedévente elkészített ingatlanmonitora például már 2004 végén problémaként utalt arra, hogy gombamód elszaporodtak az új építésű társasházak és lakóparkok Budapest minden kerületében és az ország jóformán minden nagyobb városában, miközben a lakástámogatási rendszer ismert változtatásai miatt jelentősen visszaestek az igények.
A kereslet szűküléséhez tehát csak lassan alkalmazkodik a kínálati oldal (jóllehet, például a Studio Metropolitana Urbanisztikai Kutató Központ Kht. 2005-re már némi visszaesést jelez előre az új projektek összes lakásszámát illetően), így sok területen – különösen a tömegigényeket kielégítő konstrukciók esetében – mára jókora túlkínálat alakult ki. A fővárosi használt és új ingatlanokat legnagyobb volumenben forgalmazó Otthon Centrum tapasztalatai is azt mutatják, hogy a vásárlókért egyre élesebb küzdelem folyik a fejlesztők között, amelynek során a legkülönfélébb ösztönzőket is kénytelenek bevetni.
Ingyen, vagy kedvezménnyel adják például a konyhabútort, a tárolót vagy a garázs egy részét, a nagyobb értékű lakások vásárlóinak pedig gyakran személyre szabott fizetési feltételeket kínálnak. A leghatékonyabb élénkítésnek természetesen a fizetési könnyítések bizonyulnak, azonban a 10/90 vagy 20/80 százalékos ütemezést (amikor is a vételár 10-20 százalékát kell a szerződéskötéskor kifizetni, a maradékot pedig csak az átadáskor) csupán a kiemelkedően tőkeerős beruházók tudják vállalni.
Mitől ér többet egy új lakás?
• Népszerű kerület, település és nívós lakókörnyezet
• Rehabilitáció alatt álló, illetve erre rövid távon esélyes környék (például budai zöldövezetek, budai agglomeráció, Zugló, IX. kerület)
• Valódi panoráma (az extra szép panoráma akár 50-100 százalékos ártöbbletet jelenthet a környék többi, kilátást nélkülöző ingatlanjához képest!)
• Terasz, tetőterasz, vagy felsőbb emeleti lakás (ha liftes a ház)
• Jó kialakítású, gazdaságosan kihasználható lakásterület, világos szobák (ne vegyünk nagy előszobát!)
• Kellemes szomszédság, zöld, csendes környezet, gondozott kert
• Jó tömegközlekedés és jó megközelíthetőség autóval, csúcsforgalomban is
• Kényelmes és biztonságos parkolás
• Jó iskolák, színvonalas szabadidős lehetőségek a környéken
Ilyenekből azonban egyre kevesebb van, mivel a lassabb értékesítés finanszírozási gondok egész láncolatát indítja el. Az Ecostat piacelemzése szerint az építőipari cégeknek nincs elég befektethető tőkéje, ezért ahhoz, hogy a munkák nagy részét ki tudják fizetni, előre el kell adniuk a még el sem kezdett lakásoknak legalább a felét. Ez a belváros keresett kerületeiben és a budai zöldövezet központhoz közeli részein még ma is elég könnyen megy, viszont azokban a zónákban, ahol a kínálat nagy részét adó, tömegigényt kielégítő projektek zajlanak (például Budapest VIII., IX., XI. és XIII. kerületeiben) már komoly nehézségekbe ütközik.
Soóki-Tóth Gábor, az Ecorys Magyarország ingatlantanácsadó cég vezetője is úgy látja: immár az a jellemző, hogy a korábbi 12 hónap átfutási idő helyett 2-3 évig is eltart, amíg egy projekt minden lakása gazdára talál, így egyre gyakoribb, hogy a már jó ideje (akár egy éve) átadott épületek 50-60 százalékban üresen állnak. Márpedig, ha a lakások értékesítése elhúzódik, az épületekben fekvő tőke egyre nehezebben transzformálódik készpénzzé, a befektető/fővállalkozó nem tud fizetni alvállalkozóinak, s kialakul a körbetartozási lánc, ami azután az egész ágazatot lehetetlen helyzetbe hozza.
A piac lanyhulása és a nehézkes hitelfelvétel miatt a körforgásba nehezen kerül friss pénz, amely tovább lendíthetné az akadozó gépezetet. A tendenciát az Építési Vállalkozók Országos Szövetségének statisztikái is alátámasztják; adataik szerint a körbetartozás ma már milliárdokra rúg, s tavaly több mint ezer vállalkozás megszűnéséhez vezetett.
Ha tömeges csődök egyelőre nem is jelentkeztek, a pénzügyi problémák reakciókat váltanak ki a piaci szereplőkből. Az építtető/eladó megemeli a négyzetméterárakat, ily módon próbál nagyobb bevételre szert tenni.
Törlesztenie kell ugyanis saját hitelét, vagy teljesítenie esetleges kötbérfizetési kötelezettségét, s akkor még az eladatlan lakások közös költségéről nem is volt szó. Ez a lépés azonban most nem ígérkezik eredményesnek, a jelenlegi túlkínálatos piacon aligha tud valaki magasabb árakat érvényesíteni. Bár az árprognózisok elég nagy szóródást mutatnak (az év egészére az Ecostat például inflációt meghaladó, a GKI Gazdaságkutató Rt. pedig 1-2 százalékos áremelkedést valószínűsít), az idei első hónapban gyakorlatilag semmi drágulás nem volt megfigyelhető.
Lejjebb adnak
Ilyen helyzetben a beruházónak két választási lehetősége marad: vagy saját nyereségességéből ad lejjebb, vagy a minőségi elvárásokból enged. Talán nem meglepő, hogy az utóbbi megoldást többen választják. Szinte mindennapos történet, hogy az új lakás szigetelése nem megfelelő (ez beázásokhoz, penészesedésekhez, áthallásokhoz vezet), hogy az ajtókban alig van anyag (emiatt a kilincs az első próbálkozásra a kezünkben marad), hogy a kültéri vakolat az első telet sem bírja ki, mert faggyal szemben nem kezelték kellőképpen, vagy eleve beltéri anyagot használtak. Az erkélykorlátok némi csapadék után úgy rozsdásodnak, mintha tízévesek lennének, a kerti támfalak rövid időn belül megsüllyednek, megrepednek és életveszélyesen megdőlnek, s idézhetnénk még a szakemberek – köztük Borsi László, az Országos Lakás- és Építésügyi Hivatal (OLÉH) elnökének – szomorú tapasztalatait.
A kivitelezési problémák mellett ugyanakkor esztétikai és tervezési gondok is egyre többször adódnak. Sok esetben kihasználatlanok a belső terek, a lépcsőházat viszont túlságosan szűkre szabják, az ablakokat pedig eleve nyithatatlanra tervezik, így a tavaszi nagytakarításhoz egész ipari alpinista stábot kell a felsőbb szintekre vezényelni – hogy csak néhány kiragadott példával éljünk.
A teljes cikket elolvashatja a Figyelő 18. számában!
