Parti házak. Szórványos érdeklődés.
Eltévedtünk? A Plattensee helyett a Pusztára jöttünk? – kérdezte keserűen egy visszajáró német turista a büféstől tavaly nyáron a badacsonylábdihegyi strandon, amikor a hajdani part vonalában csak a kiszikkadt talajt találta. A vízhiány, a rövid szezon és a turisták elfordulása a Balatontól tavaly nagy nyilvánosságot kapott, s a lehető legrosszabbul jött a tó ingatlanpiaca szempontjából is, amely nehéz helyzetbe került az elmúlt években.
Nem volt ez mindig így. A kilencvenes évek első felének csendes üzletmenete, lassú, de biztos áremelkedése után az országos ingatlanpiaci árrobbanáshoz hasonlóan a magyar tenger partjára is 1998-ban érkezett el a boom, ami tetemes forgalmat is hozott a Balaton partján. Abban az évben minden eladható volt, azonban az áremelkedés üteme már akkor is eltérőnek mutatkozott: kínálat hiányában például a vízparti nyaralókért nagy tülekedést lehetett látni, a parttól távolabb fekvő ikerházak azonban nem voltak túl népszerűek.
APADÁS MINDENÜTT. Az 1998-2001-as időszak drágulása nyomán olyan magas árak alakultak ki, amelyeken már nem volt fizetőképes kereslet, pontosabban, ami volt, az elsősorban az üdülőpark fejlesztők megjelenése nyomán épülő új ingatlanok felé fordult. A következő két évben ráadásul sokasodtak a problémák. A rossz nyári időjárás lerövidítette a szezont, az pedig, hogy tavasszal alig esett, nem segített, sőt ártott: a tó vízszintje kritikus mértékben csökkent. Emlékezetes esemény volt, amikor a balatonfenyvesi önkormányzat a parttól közel egy kilométerre képződött kis szigeten tartotta ülését. A tó vonzereje rohamosan csökkent. A külföldiek már nemcsak, hogy nem vettek, de a korábbi vásárlók közül sokan megpróbálták értékesíteni ingatlanjaikat. Hasonló elhatározásra jutottak azok a magyar üdülőtulajdonosok is, akik a jelentősen visszaeső vendégforgalom miatt nem tudták kiadni ingatlanjukat még a szezonban sem. Mindenki eladni akart, csakhogy már nem volt kinek. Sokak szerint tavaly már elérkezett a mélypont.
Lehet, hogy most következik a fordulat, a Balaton feltámadása? Erről a tó körüli ingatlanszakértők körében nincs egyetértés. „Nagyon jó árakat találni most a balatoni ingatlanpiacon” – mondja Szász István, a Balaton Környéki Ingatlanforgalmazók Egyesületének elnöke, aki szerint a jelenlegi nyomott szintekről nagy valószínűséggel felfelé indulhatnak majd az árak. „Már ma is látunk szórványos érdeklődést” – teszi hozzá a szakember, aki szerint sok múlik azon, hogy a kínálati oldal menynyire aktivizálja magát a következő hónapokban. Eddig ugyanis az eladók többnyire tartották a magas árakat, ami jócskán leapasztotta a forgalmat.
Árapály
Balatoni alkony. Felvirrad a napjuk?Ami 2000-ben 25 millió forint volt, az most 20 millióért elvihető – hüvelykujjszabályként ezt lehet elmondani a balatoni árcsökkenésről. A kínálati árakban ez még nem tükröződik, de aki üzletet akar kötni, kénytelen 10-30 százalékot engedni. Ami eladható, az vagy a víz mellett van, vagy – az északi parton – szép kilátással rendelkezik a tóra. Az árak nemigen változnak Budapesttől távolodva, a déli parton Zamárdi, illetve Siófokon az Ezüstpart drágább kicsit. Hasonló volt a helyzet az egész évben sok turistát vonzó Keszthely és Hévíz környékén, azonban itt is túl gyorsan épült túl sok apartmanház, ami kínálati nyomáshoz vezetett, a négyzetméterár bőven 400 ezer forint alatt marad. Egy konkrét példa: az északi parttól 6 kilométerre, gyönyörű környezetben, 2 ezer négyzetméteres telken fekvő teljesen felújított 120 négyzetméteres házat jelenleg 16 millió forintért kínálnak – hiába. Három évvel ezelőtt 18-19 millió környékén biztos elvitték volna. A déli parton nagyjából 400 ezer forintos négyzetméteráron lehet üdülőparkokban, apartmanházakban lakásokhoz jutni, a vízpartiak ennél általában drágábbak. A régi építésű üdülők, ikernyaralók esetében a szerencsések ennek feléért is tulajdonhoz juthatnak. A döntésnél azonban érdemes figyelembe venni, hogy a drágább fenntartási költségek mellett mennyi kényelmi és biztonsági szolgáltatást (garázs, portaszolgálat, szauna, konditerem) nyújtanak az újak.
Az elmúlt év kedvezőtlen hírei után az idén eddig optimizmusra okot adó információk jelentek meg a tóval kapcsolatban. A kormány 2004-ben megkülönböztetett témaként kezeli a Balaton támogatását, a Magyar Terület- és Regionális Fejlesztési Hivatal a tavalyinál 50 százalékkal többet, mintegy 900 millió forintot ad különféle programok és tervek támogatására. A pénzből egyebek mellett jut a Magyar Tudományos Akadémia vízminőség javítását célzó kutatási programjára, a strandok szolgáltatásának fejlesztésére, a meder kotrására. Támogatják a bor-, a horgász- és a biciklis turizmust, a közbiztonság javítását, s jut pénz a kiemelt balatoni rendezvényekre is. A kormány számításai szerint egyéb pályázatok révén az idén összesen 4 milliárd forintot költenek a Balatonra, és ebben még nincs benne az M7-es autópálya továbbépítésének költsége, ám részben ez a beruházás is az idegenforgalom érdekeit szolgálja. Úgy tűnik, végre az égiek is a kegyeikbe fogadták a magyar tengert: tavaly és tavalyelőtt kevesebb mint 100 milliméter csapadék hullott Siófokon az első negyedévben, az idén viszont 252 milliméter, ezzel a tó vízszintje a kritikusan alacsony érték fölé emelkedett. A normális érték 70 és 110 centiméter között van, s a tavaly év végi 30 centi után most 75-öt mutat a siófoki mérce, megtörhet tehát a vízszintcsökkenés négy éve tartó trendje. Az idegenforgalom első idei adatai is optimizmusra adnak okot: az év első három hónapjában több turista kereste fel a tó környékét, mint tavaly ilyenkor.
Korántsem biztos azonban, hogy mindez az ingatlanpiacon is érezteti a hatását. A szakértők szerint ma mintegy tízszeres a túlkínálat, így az is eredménynek számítana, ha mérséklődne az eladói nyomás. A következő hónapok egyik kulcskérdése, hogy hány potenciális eladó tartotta ki az árakat az uniós csatlakozásig. Noha a szakemberek figyelmeztettek, hogy május elseje után sem várható újabb vevők érkezése, elképzelhető, hogy a frissen kiábrándulók jóvoltából lehet majd „kilós áron” ingatlanhoz jutni a Balaton-parton.
REMÉNYEK. Szász István rámutat: a kereslet élénkülése szempontjából kedvező jel, hogy elkezdődött a kamatszint csökkenése. Az elmúlt években ugyanis a hazai vevők mintegy 70 százaléka hitelre vásárolt, a tavalyi kamatemelési hullám pedig kivárásra késztette őket. Arra is van esély, hogy a német tulajdonosok részéről csökkenjen a kínálati nyomás. Torma Steffi szerint a németek mintegy 25 százaléka adná el ingatlanjait jelenleg, ha tudná. Ha viszont megvalósulnak a fejlesztések, s a tó vízszintjével kapcsolatos problémák megoldódnak, vizének tisztasága pedig változatlan marad, továbbá az egészségügyi ellátás is lényegesen javul, egy idő után talán a vételi kedv is újra feléled.
Aki manapság vesz – a telek mellett, amelyre saját maga épít -, továbbra is az új ingatlanokat részesíti előnyben. Ez teljesen logikus megközelítés, mivel a fejlesztők nem üdülőként, hanem lakásként kínálják ezeket az építményeket, mert adózási és szociálpolitikai támogatási szempontból is ez a kedvezőbb megoldás. Szász István azonban kiemeli: az új lakások árai olyan magasak, hogy onnan nagy valószínűséggel már nem tudnak tovább emelkedni. A régebbi építésű üdülők piacán viszont olyan alkalmi vételekre van ma lehetőség, hogy aki középtávon gondolkodik és befektetési szempontokat is figyelembe vesz, annak egyértelműen az utóbbiak ajánlhatók.
Az elmúlt évek drasztikusan csökkenő vendégforgalma nyomán hatalmas kínálati nyomás alakult ki közvetlenül turistákat kiszolgáló ingatlanok esetében. Torma Steffi felhívja a figyelmet arra, hogy ma már igen olcsón lehet panziókat és éttermeket venni a Balaton-parton. A türelem itt sem árt, de az elmúlt három év sokkja nyomán mindenáron menekülni kívánóktól rég nem látott alacsony árakon tud vendéglátó egységhez jutni az, aki bízik a Balaton feltámadásában.
