Új építésű lakások – Fiatalok tömegével

A hazai lakáspiacon történteket jól mutatja, hogy 1990-ben még 44 ezer lakás épült – ezek jó része állami finanszírozású beruházás volt -, azt követően azonban csökkenő tendenciát mutatott az átadott lakások száma, s 1999-ben 19 ezerrel elértük a II. világháború utáni mélypontot. A harmadik évezred azonban gyors növekedést hozott: 2000-ben 22 ezer, tavaly pedig már közel 28 ezer lakás készült el.

Gerő András, az Új Otthon Centrum üzletág-igazgatója szerint hasonló drasztikus változásokra a jövőben nemigen lehet számítani. 2005 körül várhatóan 35-40 ezres nagyságrendben stabilizálódik ez a szám, ennyi szükséges a lakosság életminőségének egészséges fejlődéséhez, a választék megfelelő növekedéséhez.

Az új építésű lakások piacán a lakópark-építési láz már 1995 körül megindult, miközben a használt lakások ára alacsonyan maradt. Az ingatlanfejlesztőknek ezért a magasabb jövedelműek megcélzása állt érdekükben, a nagyobb beruházók ekkor még nemigen látták értelmét a magyarországi megjelenésnek. Tíz-harminc lakásos objektumok fejlesztése jellemezte ezt az időszakot, s a szürkegazdaság is komoly részesedést tudhatott magáénak.

A keresleti oldalon a privatizáció vagy pusztán a vállalkozásuk révén meggazdagodott réteg dominált, a negyven év feletti kétgyermekes családfenntartók generálták a beruházásokat, akik szívesen költöztek ki az agglomerációba, Telkibe, Budajenőre vagy például Szentendrére. Nem vonzotta őket a belváros, a zöldbe kívánkoztak, s ebben presztízsszempontok is szerepet játszottak.

Ám részben az 1990-es évek utolsó éveiben egyértelmű fordulat következett: az új lakások is kezdtek tömegtermékké válni. Ebben szerepe volt a lakáshitelkamatok gyors csökkenésének (az 1994-95-ben szokásos 25-40 százalékos, ma már uzsorának tűnő kamatok mostanra 5-6 százalékra estek le), illetve annak, hogy a reáljövedelmek dinamikusan nőttek az utóbbi években.

E két tényező hatására megnőtt az emberek hitelfelvételi hajlandósága, mert bízhattak abban, hogy fizetni tudják a törlesztéseket. Mivel 2000 elejétől egészen ez év tavaszáig az új lakásokra jóval alacsonyabb kamattal lehetett hitelt felvenni, sokan vágtak bele régi lakásuk eladásába és új vásárlásába vagy építésébe. Lassan változik a korábban meglehetősen alacsony mobilitás is, de még mindig messze vagyunk a Nyugattól: míg nálunk az emberek az életükben négyszer-ötször költöznek, addig Nyugat-Európában 8-10, az Egyesült Államokban pedig 17-18 alkalommal.

Juhász István, a Gazdasági Minisztérium lakáspolitikai főosztályának vezetője szerint az új lakáspiac változásának az egyik kulcsa a hitelfelvételi hajlandóság gyors növekedése: a múlt esztendő végén 330 milliárd forint volt a lakáshitel-állomány, szemben az 1999 végén regisztrált 125 milliárddal. A növekmény 60 százaléka pedig államilag támogatott hitel.

A kereslet is megváltozott, a vevők zömét egy fiatalabb, 24 és 35 év közötti réteg teszi ki. (Meglepően kevés nyugdíjas vásárol viszont lakást, különösen a nyugat-európai arányokhoz képest. Hazánkban inkább jellemző, hogy 18 év alatti fiataloknak vesznek lakást a szüleik.) A funkcionálisan jó adottságú, 40-50 négyzetméteres, szolgáltatások közelében lévő, másfél-kétszobás kislakások váltak népszerűvé, azaz a közép-, közép-alsó kategória iránt nőtt meg az igény.

Gerő András tapasztalata szerint Budapesten ezért 15 millió forint körüli árú lakásokat érdemes építeni, hiszen az államilag támogatott 10 millió forintos hitel és a 60-70 százalékos banki finanszírozás mellett a 4-5 millió forint önrészt mind többen képesek előteremteni. A bekerülési áron kívül az is lényeges szempont a választásnál, hogy a négyzetméterenkénti közös költség ne nagyon emelkedjen négyzetméterenként 150 forint fölé, s ez a közös helyiségek takarítását is foglalja magában.

Bár lassan változik valami, a hazai piacot továbbra is a bérlakások hiánya jellemzi: míg nyugaton az emberek 30-40 százaléka bérli az otthonát – nem feltétlenül az államtól -, honfitársaink nagyon szeretnek birtokolni. Holott szakértők szerint nem mindenkinek éri meg saját lakásban lakni.

Jönnek a nagyok

A nagyobb beruházók is reagáltak a változásokra, közülük jó néhány megtelepült Magyarországon. 500-1000 lakásos fejlesztéseket is végrehajtanak, erősödik a piac, s a gyengébb szereplők várhatóan kirostálódnak. A beruházások következtében előbb-utóbb strukturális túlkínálat keletkezik, az alacsonyabb minőségű lakások eladhatatlanokká válnak.

Egyértelmű tendencia, hogy a házilagos kivitelezés egyre inkább visszaszorul. (E módozat nem feltétlenül jelenti azt, hogy nem szakember végzi a munkát, mert előfordul, hogy a tulajdonos csak a szervezést vállalja magára, s az építést ilyen profilú vállalkozásra bízza.) Gerő András úgy látja, hogy kellő minőséget kevésbé lehet ilyen módszerrel produkálni, s az építőanyagok ára is magas, egy ingatlanfejlesztő viszont a nagy tételű megrendelések miatt olcsóbban vásárolhat.

Juhász István arról számol be, hogy tavaly országos viszonylatban bruttó 145 ezer, Budapesten pedig 175 ezer volt a négyzetméterenkénti lakásépítési átlagköltség, az értékesítési árak viszont ennél jóval magasabbaknak mutatkoztak, még használt lakások esetében is, a házilagos kivitelezéssel tehát jelentős összegek takaríthatók meg. A kalákás megoldás mégis egyre inkább teret veszít, részben a lakóparkok, s egyéb nagy ingatlanfejlesztések következtében, részben pedig azért, mert az államilag támogatott, zömében önkormányzati (kis részben egyházi) bérlakások kivitelezésében csak számlát adó vállalkozások vehetnek részt.

A zalaegerszegi KFK 2001 Ingatlanforgalmazó és Építőipari Kft. társtulajdonosa, Frühwirth Ernő is arról számol be, hogy a házilagos építkezés ma már nem annyira jellemző. Elmondása szerint a megyeszékhelyen is beindult az új ingatlanok építése, az önkormányzat tavaly 20 lakást létesített, s idén is épít bérlakásokat. A 60 ezer lakosú városban évente több mint 150 lakást adnak át. A lakástámogatás mellett az utóbbi időkben betelepült társaságok által teremtett új munkahelyek is serkentik a lakásvásárlást.

Frühwirth Ernő cége főként düledező régi házakat vásárol meg és bont le a belvárosban – ott ugyanis nem található beépítetlen telek. Helyükre 10-14 lakásos társasházakat épít. Megfigyelhető, hogy azok közül, akik 8-10 éve kiköltöztek a környékbeli falvakba, egyre többen térnek vissza. Leginkább 65-70 négyzetméteres lakásokra mutatkozik igény, bár sokan a nappali mellett három szobát szeretnének.

Év végi beköltözéssel 210-220 ezer forintos négyzetméter-áron értékesítik a lakásokat, s jövő évi beköltözés esetén sem kívánnak 220 ezer fölé menni, annak ellenére, hogy 2003-ra vonatkozóan 240 ezer forintos árak is léteznek már a településen. Noha a belváros bizonyult eddig a legkeresettebbnek, a KFK 2001 most a zöldövezettel is megpróbálkozik.