A lakás és a telek áfája – Duplacsavar

Mosolygó Kata megvette élete első lakását: az újonnan épült ingatlanról az értékesítő kiállította a számlát, csak éppen rosszul. A probléma “mindössze” az volt, hogy a telekhányad és a társasházi lakás ára után együttesen számolta fel az áfát. A helyes módszer viszont az lett volna, ha megbontja a vételárat: a telek eladása ugyanis tárgyi adómentes tevékenység, a lakóingatlan első értékesítése viszont 25 százalék áfával terhelt. S bár Mosolygó Kata szerződéskötési szándéka a társasházra irányul, amelyhez persze egy minimális telekhányad is tartozik, ezúttal a telek nem osztozik a lakás “jogi sorsában”, vagyis az után nem kell 25 százalék áfát fizetni.

Nem kell persze az áfa-törvény útvesztőiben eligazodniuk a magánszemélyeknek, ha esetileg – nem üzletszerűen – értékesítik lakásukat, tekintve, hogy az áfa-törvény személyi hatálya ebben az esetben a magánszemélyekre nem terjed ki. Miként akkor sem kell forgalmi adót fizetni, ha például az egyéni vállalkozó saját – gazdasági tevékenységébe nem bevont lakását – értékesíti. Ha viszont ugyanez a vállalkozó a telephelyként hasznosított lakóingatlanát adja el, az már áfa-köteles tevékenység.

Az adóhatóság ellenőrzési tapasztalata egyébként azt mutatja, hogy a lakóingatlanok értékesítése és bérbeadása kapcsán nem minden egyértelmű az áfa-törvényben az adózók számára: leginkább az keveredik, hogy az adott tevékenység tárgyi adómentes-e, vagy 25 százalékos áfával terhelt.

ELSŐ ÍZBEN.A szabályozás szerint ugyanis tárgyi adómentes a földterület értékesítése, bérbe- és haszonbérbe adása, a lakóingatlan értékesítése – kivéve az építés befejezése előtti adásvételt, valamint az építés befejezését követő első értékesítést. Ez utóbbi két esetben ugyanis 25 százalék áfát kell a számlában szerepeltetni. Az első értékesítés fogalmát nem csupán a szó köznapi értelmében kell érteni; ilyennek minősül például többek között a bizományosi vagy a vállalkozási szerződés keretében történő átadás is. Vagyis az ilyen módon értékesített lakóingatlanok legközelebb már csak tárgyi adómentesen adhatók el.

Ugyanakkor érdemes a részletekre is ügyelni. Tavaly azért kellett egy adózónak megfizetnie tetemes adóhiányát és az adóbírságot, mert megfeledkezett arról, hogy a kivitelező nem kapott használatbavételi engedélyt a lakásokra, amelyek így viszont befejezetlen ingatlannak minősülnek, s minden esetben 25 százalék áfával terheltek.

A lakáshoz tartozó, ám a rendeltetésszerű használatához nem feltétlenül szükséges épületrészek – mint például a garázs, raktár, műhely – értékesítésekor minden esetben 25 százalék áfát kell felszámolni. Ugyanakkor a használathoz szükséges helyiségek, vagyis a pince, a mosókonyha és a tároló – mivel a lakóingatlan részét képezik – a forgalmi adó szempontjából ugyanolyan megítélés alá esnek, mint maga a lakóingatlan.

Hasonlóan “viselkedik” az áfa tekintetében a tetőtér is. Ha ott önálló lakásokat hoznak létre, s ezt az ingatlan-nyilvántartásba is így jegyzik be, akkor ezeknek a lakásoknak az áfa-vonzata attól függ, hogy első értékesítésről van-e szó. Ha viszont a tetőtérben nem hoznak létre új tulajdont, hanem az alatta lévő lakással együtt jegyzik be az ingatlan-nyilvántartásba, akkor eladás esetén a tetőtérnek ugyanolyan az áfa-vonzata, mint az alatta lévő lakásnak.

Az utóbbi időben több vállalkozó is hatalmas területeket vásárolt az önkormányzatoktól, majd közművesítette, s külön-külön telkekként értékesítette azokat. Az Adó- és Pénzügyi Ellenőrzési Hivatal (APEH) munkatársai nemrégiben egy olyan cégnél vizsgálódtak, amely alaptevékenységként közművesített telkek értékesítésével foglalkozik. Kiderült, hogy a társaság a számlát kettébontotta: tárgyi adómentesen tüntette fel a földterület értékesítését, míg a közműeladást 25 százalék áfával számlázta. A revizorok viszont más véleményen vannak, mondván: a közművet önállóan nem lehetett volna eladni a vevőknek, így a megbontás sem indokolt. Annak ellenére sem, hogy a közművek a társasági adóról szóló és a számviteli törvény szerint önálló tárgyi eszközök, önállóan amortizálhatók.

A lakóingatlanok bérbeadása, egyéb módon való hasznosítása szintén tárgyi adómentes tevékenység, így ennek minősül annak rendeltetésszerű használatához szükséges helyiségek – így például a tető, vagy a falfelület reklám célú – bérbeadása is. A nem lakás céljára szolgáló ingatlanok ilyen módon történő hasznosítása viszont mindig 25 százalék áfával terhelt. Jellemző hibára bukkantak a revizorok egy irodaházat bérbeadó cég vizsgálata során: az irodákat különböző cégek vették bérbe, a közüzemi díjat a bérbeadó – lévén, hogy nem volt külön-külön mérőóra felszerelve – területarányosan, 12 százalék áfával számlázta. Az ellenőrök szerint viszont a közüzemi szolgáltatások közvetített szolgáltatásként való kezelése csak akkor független a bérbeadási tevékenységtől, ha a költségáthárítás a mérőóra alapján történik. Jelen esetben viszont arról van szó, hogy a főszolgáltatás adóalapjának része a közüzemi szolgáltatás is, vagyis mindkét szolgáltatást 25 százalék áfa terheli.

PROBLÉMÁK.Az ingatlanpiaci boomot kihasználva több magánszemély döntött úgy az elmúlt években, hogy inkább lakások adásvételével foglalkozik, minthogy alkalmazottként helyezkedjen el. Már csak azért is gondolták ezt a fajta tevékenységet jó üzletnek, mert miközben a bért progresszív személyi jövedelemadó terheli, az ingatlanértékesítésből származó jövedelmet csak 20 százalék adó sújtja – de csak abban az esetben, ha nincs szó üzletszerű tevékenységről.

Éppen ez okozta a problémát annál a magánszemélynél, aki egy év alatt 9 ingatlant vásárolt, újított fel, majd adott tovább. A revizorok úgy ítélték meg, hogy az ingatlan-adásvételből származó jövedelem más önálló tevékenységből származó jövedelemnek minősül, tekintve, hogy a tevékenységet az illető szerintük üzletszerűen végezte.