Látványosan meglódultak az elmúlt egy évben az ingatlanárak, így bizonyára sokan döntenek az értékesítés mellett. Az állam adó formájában jelenleg a magánszemélyek ingatlanátruházásból keletkező jövedelmének 20 százalékára tart igényt, s ez a mérték – miután a kormány elvetette az 5 százalékpontos emelésre vonatkozó szakértői javaslatot – jövőre sem változik. Mi több, ezt a 20 százalékot sem kell mindig megfizetni.
Míg 1997-ben alig több mint 45 milliárd forintnyi ilyen típusú jövedelmet vallottak be az adózók, addig tavaly már csaknem 40 százalékkal többet, közel 63 milliárdot. Összesen 69 ezren szereztek ilyen jogcímen jövedelmet, ami 15 ezerrel több az előző évinél. Tavaly ilyen forrásból 492 millió forint volt a legmagasabb bevallott összeg.
Az ingatlanértékesítésből származó jövedelmet leegyszerűsítve úgy kell kiszámítani, hogy a bevételből levonjuk a költségeket. Bevételnek ilyenkor az ingatlan átruházásáról szóló szerződésben rögzített teljes összeg számít. A költségek között nevesíti a törvény a megszerzésre fordított összeget, s az ezzel kapcsolatos kiadásokat. Ide tartozik az ingatlan szerződésben rögzített vételára, s az akkor felmerült kiadások, például ügyvédi díj, illeték. Az ingatlan szerzéskori értékét növelhették a tulajdonos által végrehajtott beruházások. Mint Gódor Sándorné, az Adó- és Pénzügyi Ellenőrzési Hivatal osztályvezetője hangsúlyozza: ezen költségek között csak olyan kiadások vehetők figyelembe, amelyek növelték az ingatlan értékét, olyan költségek viszont nem számolhatók el, amelyek csupán az állagmegóvást szolgálták. Értéknövelő beruházás lehet például a közművesítés, a gáz bevezetése, a lakás, a ház bővítése, amikor az alapterület, vagy a szobaszám növekszik.
ARCHIVÁLÁS. Az értéknövelő beruházások költségei is csak akkor számolhatók el, ha azokról számlája vagy más bizonylata van az ingatlan tulajdonosának. Ha tehát valaki ingatlant vásárol, akkor azt először is érdemes még eredeti állapotában lefotózni (még ha ez nem is perdöntő, hiszen vitás esetekben a szakértői véleményt fogadják el bizonyítékként), s ha bármilyen értéknövelő beruházást azon a későbbiekben végez, az ezt bizonyító számlákat – legalább 15 évig – megőrizni. Ha ez nem történik meg, akkor sincs minden veszve: az invesztíciók szakértő igénybevételével bizonyíthatók, ám az ilyen véleményért a tulajdonosnak kell a zsebébe nyúlnia.
Ritkán, de előfordulhat, hogy az ingatlan megszerzésére fordított pénz a fent leírtak szerint bizonyíthatóan nem állapítható meg; ekkor a bevételt annak 75 százalékával kell csökkenteni. Ezt a rendelkezést nagyon sokan félreértik. Tipikus példa: a magánszemély vesz egy telket, amelyre épít egy házat, nem őrzi meg a költségszámlákat, s eladja a beépített ingatlant. Ilyenkor gyakori, hogy azt kéri, az eladási ár 75 százalékát tekintse az adóhatóság költségnek. Valójában viszont a törvény szerint ezt a fenti szabályt csak akkor lehet alkalmazni, ha az ingatlan – vagyis a telek – megszerzésére fordított összeg nem állapítható meg. Ezen rendelkezéseket a gyakorlatban ritkán kell használni, mert ha az ingatlan-nyilvántartási bejegyezés megtörtént, akkor egy szerződésnek is lennie kell, amely tartalmazza a vételárat. A feltüntetett összeg persze – mérséklendő a fizetendő illetéket – esetenként alacsonyabb a ténylegesnél. Ez később, ha az egykori vevő értékesíti az ingatlant, visszaüthet, mert a valóságosnál nagyobb különbség mutatkozik majd a beszerzésre fordított összeg és az eladási ár között, vagyis nő a kimutatott jövedelem, s ezzel az adó is.
Tavaly vezették be azt a rendelkezést, amely szerint az ingatlanértékesítésből származó jövedelem adózása különbözik aszerint, hogy a vétel és az eladás között hány év telik el. A jövedelmet az előbbi módon kell megállapítani, ha az ingatlant a szerzéstől számított 5 éven belül értékesítik. Ha ennél később, akkor kicsit bonyolultabb a számítás, viszont soványabb az adóalap: a 6. évben történő eladásnál a jövedelem 10 százaléka, egy évvel később a 20 százaléka, a 15. esztendőben pedig már a teljes egésze adómentes.
AMI VISSZAJÁR. Az utóbbi időben felpezsdült ingatlanpiacon viszont nem ez a jellemző, hanem inkább az, hogy az eladónak lesz jövedelme. Ez után általában 20 százalék adót kell fizetni, ám nem minden esetben. A magánszemélynek ugyanis nem kell adóznia – vagy visszajár neki a már megfizetett adóból – az ingatlan értékesítésből származó jövedelem azon része után, amelyet lakáscélú felhasználásra fordít. Feltétel továbbá, hogy a lakáscélú felhasználás a jövedelem megszerzése időpontját megelőző 6 hónapon, vagy az azt követő 4 éven belül megtörténjen. Ezen időszakokat az adóhatóság – kérelemre – 12 hónapra, illetve 5 évre meghosszabbíthatja.
A fenti kedvezményt kétféleképpen lehet érvényesíteni. Ha az ingatlaneladásból nyert jövedelem utáni adót még nem fizették meg, akkor a személyi jövedelemadó-bevallásban ezzel szemben elszámolható a kedvezmény, feltéve, ha a földhivatalhoz benyújtott iktatott szerződés másolata már megvan ebben az időpontban. Lakásépítés vagy bővítés pedig használatbavételi vagy fennmaradási engedéllyel igazolandó, s ezzel együtt az összeg felhasználását is bizonyítani kell. Amennyiben a lakáscélú felhasználásra az szja-bevallás benyújtására előírt határidőig – március 20-áig, illetve egyéni vállalkozók esetében február 15-éig – nem került sor, akkor meg kell fizetni az adót. S ha később mégis megtörténik a lakáscélú felhasználás, akkor azt be kell jelenteni az adóhatóságnak, s egyúttal vissza lehet igényelni a kedvezményt.
