A lakásfinaszírozás gondját a kormányzat manapság szíves-örömest a jelzáloghitelezésre testálja. Ennek jegyében módosult a szinte kizárólag állami tulajdonban lévő Földhitel- és Jelzálogbank (FHB) szerepe: a bank termőföld-hitelezési szándékának kudarca után most erre a területre nyergel át. Közben egyre több hitelintézet tűzi zászlajára – ha nem is egészen azonos értelemben – a jelzáloghitelezést. Egy részük azért tartja e tevékenységet kifejezetten ígéretes területnek, mert az érintett ingatlanok túlnyomó része magántulajdonban van. Mások viszont – így az FHB is – elsősorban amiatt aggódnak, hogy szociális bérlakások híján a jelzálogjog egyáltalán nem érvényesíthető: az ingatlan nem törlesztő lakóját nincs hová kiköltöztetni.
Zálogháznak hiszi a jelzáloghitel-intézetet az oda kölcsönért fordulók nagyjából kétharmada. No, nem kifejezetten csupán ingóságokkal foglalkozó, a likviditási gondokat gyorsan enyhítő intézménynek gondolják, hanem olyan „zacinak”, ahol a hitelezésnek, a jó időre kölcsönkapott pénznek valamilyen ingatlan a fedezete. Mivel ezt a tévhitet a FHB konstrukcióinak eddigi megnevezése sem segített eloszlatni, ezért – valamint a nemrégiben újraszabott stratégia kedvéért – most gyúrja át termékeit az intézmény. „Az április végére elkészülő új verzióknál már a konstrukció elnevezésétől az eljárásrenden át a hitelszerződések megkötéséig valamennyi ponton közvetlenebbül érzékelhető lesz, hogy ez egy prudensen működő bank” – hangsúlyozza Gyuris Dániel, az FHB vezérigazgatója.
A kereken egy évvel ezelőtt három termékkel indult, tavaly ősz óta pedig újabb hitelfajtákat kínáló egyetlen hazai jelzáloghitel-intézetnél a vadonatúj konstrukciót az jelenti majd, ha sikerül az értékesítési célú lakásépítésekhez a beruházókat, kivitelezőket és az ingatlan végső tulajdonosi körét egyaránt érintő terméket összekovácsolni. Ami pedig az eddigi kölcsöntípusokat illeti, a vezérigazgató szerint az ingatlanfedezeti hitel elnevezése az, ami mintha egyenesen zálogházi módozatot takarna. A jövőben konkrétabb célokat írnak elő, s a törlesztés forrása is jobban érdekli majd a bankot.
Pedig a klasszikusnak tekinthető jelzáloghitel két fő jellemzője éppen ezek ellentéte. Egyfelől az a lényeg, hogy a felmért ingatlan „ellenében”, az arra bejegyzett jelzálogjog fejében kapott kölcsönt az ingatlantulajdonos tetszése szerint bármire fordíthassa, másfelől pedig hogy a törlesztőképesség helyett pusztán a felajánlott fedezet biztonságát és értékét, nem pedig a hitelfelvevő bonitását vizsgálják. E feltételeknek pedig az FHB-nál éppen az ingatlanfedezeti hitel felelt meg.
Ugyanebben a koncepcióban gyökeredzik az OTP Bank március elsején elindított jelzálog típusú hitele és az ennek április elején módosítandó verziója is. E társaság akár 20 millió forintot is kölcsönöz legkevesebb 23,5 százalékos éves kamaton, ha ez az összeg nem haladja meg a jelzáloggal terhelendő ingatlan értékének 35 százalékát. „A bank azzal igyekszik a hitelcél és az ügyfél jövedelmi viszonyainak ismeretlenségéből eredő kockázatokat ellensúlyozni, hogy az ingatlan értékével biztosítja túl magát” – mondja Oszlányi Zsolt, az OTP ügyvezető igazgatója. Az FHB főszabálya e téren általában 60-70 százalékig enged elmenni, azaz a folyósítható hitelösszeg az ingatlan értékének legfeljebb ekkora hányadát teheti ki. Más, a kölcsön fedezeteként ingatlant is elfogadó termékeknél – ilyenek manapság a lakáshitelek – ez az arány 50-70 százalékos (lásd a lakáshitelek kondícióiról szóló táblázatunkat).
Jelzáloghitelének alig valamivel több mint egy havi tapasztalatai alapján az OTP arra a felismerésre jutott, hogy a konstrukciót keresők – bár a hitelfelvevők száma szépen gyarapodik, az általában 2-3 millió forintos kölcsönt eddig úgy 600 ügyfélnek ítélték oda – 35 százaléknál nagyobb ingatlanfedezeti arányra vágynak. Ezért a bank az újabb, a napokban elinduló módozatánál ez a hányad akár 50 százalékig is elmehet. Ugyan az OTP a hitelcélt még ekkor sem firtatja – ezen a fronton tehát a konstrukció őrzi klasszikus jelzáloghitel jellegét -, az ügyfél jövedelmi viszonyaira azért már kíváncsi. Ebben pedig visszatér a lakáshiteleknél szerte a piacon megszokott előíráshoz: a törlesztő részlet az ügyfél havi jövedelmének legfeljebb az egyharmada lehet, hacsak az illető nem keres többet nettó 100 ezer forintnál, mert annak már akár a felét is a kölcsön visszafizetésére fordíthatja.
Mivel az ügyféltől valóban nem kérdezik meg, mire költi a pénzt, az még a tanulság kedvéért sem derül ki. Jellemző viszont, és úgy tűnik, eddig ez a hitelkonstrukció sikerének legfőbb magyarázata, hogy főleg a – máskülönben hosszú és a hitelelnyerést illetően nagyon is kétesélyes procedúrát elszenvedő – vállalkozók nyergeltek át e módozatra. Ez az a pont, ami miatt az FHB – Oszlányi Zsolt szerint – „emberére” akadt az OTP-ben. A kamatszínvonalat kifejezetten az FHB kondíciós listája alapján lőtték be; az már a sors fintora, hogy a jelzálogbank március közepén új feltételeket állapított meg. Mindenesetre ha szükségesnek látszik, az OTP minden további nélkül az FHB-hez igazítja kamatait, ezt az előbbi intézmény mérete lehetővé teszi.
Mindazonáltal a külső szakértők úgy vélik: most indított kölcsöneivel az OTP megfelelő portfólióra vadászik, amelynek révén – ha érettnek találja arra az időt – már nem egy „üres” intézményt kell alapítania. „Jelzálogbank létrehozásáról nem tettünk le, csak elhalasztottuk az ötletét” – ismeri el Oszlányi Zsolt is. Ugyanez a megoldás – mások hiteleinek „begyűjtése” a kezdetekkor – egyébként az FHB-nál is erősen tartotta magát; az akkori elnök, Tömpe István többször is felvetette annak a lehetőségét, hogy eleinte más bankok e kategóriába eső hiteleit kellene felvásárolni. Az elképzelés azonban gyorsan lekerült a napirendről, feltehetően tartottak az így beszerezhető kölcsönök „minőségétől”.
Korántsem kizárt viszont, hogy a HypoVereinsbank Hungária – állítólag ugrásra kész, ám működési engedéllyel még nem rendelkező – jelzálogbankja hasonlóképpen jár majd el. A társaság körül ugyan sűrű csend honol, engedély híján sem a célcsoportról, sem a konstrukciókról nem nyilatkoznak, pedig az eredetileg április elsejére tervezett rajt meglehetősen nagy készültségi fokot feltételez. Úgy tűnik, a bank eddig az engedélyezés ütemezését taktikázta el: szinte napra kivárta azt az időt, míg a működési engedély iránti kérelmét egyáltalán beadhatja, de hiányos dokumentációt adott be az Állami Pénz- és Tőkepiaci Felügyelethez (ÁPTF). Ott pedig csak a szükséges pótlások után kezdett ketyegni a legfeljebb 90 napos elbírálási időszak, ám azt mondják: „az engedélyt hamarosan kiadják”. Addig csupán valószínűsíteni lehet, hogy a cég ugyancsak „bespájzolt” már némi hitelportfóliónak valót, s tekintetét az üzleti ingatlanokra, a vállalkozói építkezésekre szegezi, így nem hogy a termőföld, de még a lakásfinanszírozás és egyéb – politikától, szociális megfontolásoktól rendre érintett – területek közelébe sem igen merészkedik.
Valami ilyesféléből származtak ellenben már az FHB – mondjuk úgy – tudatzavarai. Ez egyfelől a termőföld középpontba helyezéséről rítt le, miközben ez a kategória egy év elteltével is csak alig néhány százalékos részt jelent a bank hitelportfóliójában, s a Nemzeti Földalap (Figyelő, 1999/12. szám) megteremtése előtt nincs is valószínűsége e részarány növekedésének. Az FHB új vezetése által kidolgozott, 2000 végéig szóló stratégia most másféle rendet vágott az elképzelésekben: a portfólióban a lakásfinanszírozás adja majd a legnagyobb szeletet, Gyuris Dániel szerint egyszer majd – elérve a nyugat-európai átlagot – úgy 40-50 százaléknyit. Az első két évben azonban megelégednek 20-25 százalékos részaránnyal is. Hasonló fontosságúként kívánják kezelni a vállalkozói lakásépítéseket és ingatlanfejlesztéseket, ami a jelenlegi 80 százalékos arányuk jelentős csökkenését feltételezi. A fennmaradó rész pedig az önkormányzatoké és a termőföldé, ám hogy milyen arányban, azt a vezérigazgató nem hajlandó elárulni. Annyit mond csupán, hogy az önkormányzati beruházásokon belül a vízműfejlesztések finanszírozása lehet a következő évtized súlypontja.
A banki aktivitás felpörgetéséhez – ahhoz, hogy az eredetileg a múlt év végére tervezett 12-15 milliárdos mérlegfőösszeg legalább 1999 decemberére összejöjjön – mindenekelőtt az FHB tőkehelyzetét kell javítani. Első körben, az áprilisi közgyűlésen kap akkora tőkeinjekciót a bank, hogy jegyzett tőkéje alá csúszott saját tőkéjét rendezze. A hírek 2,0-2,5 milliárd forintról szólnak; az alsó érték az Állami Privatizációs Vagyonkezelő (ÁPV) Rt., azaz a legfőbb tulajdonos szándéka, a felső az FHB álma. A tőkeemelés módja és végrehajtói köre még nem egyértelmű, az azonban biztos, hogy a jelenlegi tulajdonosokon kívül más nem jöhet szóba.
Mindez a nekilóduláshoz azonban még nagyon kevés – egyes számítások szerint „helyből” 6 milliárd forintra lenne szüksége a banknak a kellő lendülethez -, arra azonban elég, hogy a soron következő jelzáloglevél-kibocsátás állami garancia nélkül mehessen végbe. Az idei költségvetésben ugyan sikerrel gründolt a bankvezetés 5 milliárd forintot e célra, ám mára belátta: mostanában garanciával kibocsátani jelzáloglevelet, később pedig anélkül próbálkozni, nem biztos hogy tetszést arat, illetve bizalmat kelt a piacon. A tőkeemelő közgyűlés utáni időpontra, április második felére szánt – 1,5-2,0 milliárdos, hétéves futamidejű – jelzáloglevél-kibocsátás engedélyezési kérelmét mindazonáltal még nem adta be a bank az ÁPTF-hez. Az első, tavalyi kibocsátásnál egyébként a szeptember elején beadott kérelemből a hónap vége helyett csak novemberre lett valóban kibocsátás, akkor az egymilliárdos állományból 780 milliót jegyeztek le. A bank ezentúl negyedévente szeretne 1,5-2,0 milliárd forintnyi jelzáloglevelet zárt körben piacra dobni. Mihelyst 8-10 milliárd forintnyi már gazdára lelt – függetlenül attól, hogy azt az FHB vagy más jelzálogbank bocsátotta ki – jöhet a macerásabb, drágább, ám a másodlagos piac megteremtéséhez elengedhetetlen nyílt kibocsátás. (A számítások szerint a szükséges marketing legalább 30-50 bázispontot emel az áron.) Az első kibocsátáshoz hasonlóan a bank áprilisban is főleg a biztosítók vásárlási kedvében bízik – remélve, hogy a fix kamatozású változatot viszik majd inkább -, mely intézményekkel egyébként többoldalú kapcsolatot is elképzel. Tulajdonosi körében ugyan nemigen lát számukra helyet, ám értékesítési csatornaként jól tudná hasznosítani ügynökhálózatukat. Mi több, termékei összekomponálását is reméli azokéval, hiszen máris van a piacon olyan életbiztosítási konstrukció, amelynek előtakarékossági része akár az FHB hiteleihez is szerezhetne törlesztőképes ügyfeleket. Ilyen módozatot jelenleg az AXA Colonia kínál, és hasonlót tervez a Providencia is.
Az FHB intézményi kapcsolataiban jelenleg mégsem a biztosítók állnak az első helyen. Bár a stratégia a bank részleges privatizációját 2000 végére tervezte, új fejleményként erre már az idei második félévben sor kerülhet. Alapot hozzá azok a szándéknyilatkozatok teremtenek, amelyek szerint 2,0-2,5 milliárd forintnyi alárendelt kölcsöntőke áll az FHB rendelkezésére. Azt, hogy mely bankok juttattak el ilyet a jelzáloghitel-intézethez, Gyuris Dániel nem árulja el. Megerősíti viszont, hogy ezek az intézmények a kölcsöntőke mellett később közvetlenül is beszállnának a bankba. Az Európai Újjáépítési és Fejlesztési Bank (EBRD) az egyetlen a jelenlegi „kérők” közül, amely korábban is pályázott az FHB-re. S bár a vezérigazgató többször is a takarékszövetkezetek érdeklődését említi, elhárítja azt a feltételezést, hogy netán az FHB-ba eredetileg beszállni szándékozó, de erről a privatizációjuk nyomán mégis elálló bankok – Takarékbank, Kereskedelmi és Hitelbank (K&H) – valamelyike is előkerült volna.
Ezen intézmények ugyanakkor nem távolodtak el túlságosan a jelzáloghitelezés gondolatától. Az ebben a szférában kifejezetten otthonosan mozgó Takarékbankban – tulajdonosa a Németországban saját jelzáloghitel-intézettel rendelkező DG Bank – például azt mondják: még nem dőlt el, hogy különálló jelzálogintézményt alapítanak-e. A finanszírozás e formája számukra csábító, mint ahogy – rövidebb-hosszabb kivárással – több más bank is indítani tervez ilyen konstrukciót, ha másért nem, hát az univerzalitás jegyében. Erről nyilatkozott legutóbb a Citibank, az Erste Bank Hungary és a Postabank, mint ahogy a K&H sem akar lemaradni. Sőt ez utóbbi bank már a második félévtől tervezi az új szolgáltatás beindítását.
A piac ígéretes – kevés kivétellel ezt állítják a hozzáértők. A néhány kétkedő elsősorban abban nem hisz, hogy a jelzáloglevél rövid idő alatt meghonosodik, az iránta való bizalom elmélyül, és így képes lesz kellően olcsó forrást teremteni – olyat, amelyik a bankok saját forrásaival versenyre kél. A jelzáloghitelezésben hívők is egyetértenek abban, hogy számos akadályt kell elhárítani. Gátat rögtön az infláció jelenlegi mértéke jelent az elsősorban fix kamatozásra kitalált hosszú távú finanszírozási intézmény számára. Gond továbbá az ingatlan-nyilvántartás állapota (lásd külön írásunkat), ám a bankok leggyakrabban emlegetett problémája a jelzálog jogi érvényesíthetősége, a végrehajtás nehézkessége. Manapság, ha jelzálogjog ellenében hitelező intézmény nincs a végrehajtást kérők között, az eljárásról ugyan értesül, ám ha annak során az ingatlant eladják, az azon lévő jelzálogjogot egyszerűen törlik. A hitelezőnek legfeljebb akkor van némi esélye pénze visszanyerésére, ha közjegyzői közokiratba foglalják az ügyet.
Ez – mármint a közokiratba foglalás – a tapasztalatok szerint valóban leszoktatja az ügyfeleket a hiteltörlesztésben való késlekedéstől, a módszer sikerében az OTP nagyon is bízik. Új jelzáloghitel-szerződéseiket így kötik, s külön is kezelik az eddig felhalmozott, ugyancsak jelzálogfedezet mellett működő lakáshitel-állománytól. (A lakáshiteleket nem törlesztő ügyfelekkel kapcsolatos banki gyakorlatról lásd külön írásunkat.)
A hitelezők kielégítési sorrendjét és a végrehajtás egyéb szabályait illetően az FHB is új feltételek kialakítására törekszik. Az elsőként kielégítendő hitelező helyét már a jelzáloghitel-intézetekről szóló törvény megalkotása idején szerették volna elnyerni, ám akkor ezt nem sikerült kilobbyzniuk. Hogy ez most mégis megtörténhet, azt azért is remélik, mert úgy vélik: mára talán egyértelmű lett, hogy más a kétfajta intézmény piaca, és a kereskedelmi bankok is tudják, hogy tulajdonképpen nem egymás vadászterületére törnek. Mindenesetre a végrehajtási törvényhez az Igazságügyi Minisztériumban két héten belül elkészül egy, a problémákat tartalmazó gyűjtemény, amit őszre új törvénykoncepció, másfél év múlva pedig akár már módosított törvény is követhet.
Mindezeken túl a jelzáloglevelek forgalomképességét, másodlagos piacát kell a siker érdekében megteremteni. Az első kibocsátás – mint már említettük – nem aratott osztatlan sikert. A csekély mennyiség a befektetők számára pedig nyilvánvalóan nem vonzó – vélik a Concorde Befektetési Alapkezelőnél -, hiszen ezek után szinte biztosra lehet venni, hogy nem lesz a papíroknak likvid másodlagos piaca. Tavaly gondot okozott a papírok árazása is, hiszen a hasonló futamidejű állampapírok kamatánál alig 30 bázisponttal ígért többet a jelzáloglevél. Legalább 100-150 bázispontos különbség lenne indokolható, ez azonban már jelentősen megdrágítaná a forrásszerzést. Az FHB mindazonáltal szeretné, ha a kormány már a jövő évi adótörvényben nagyobb befektetési kedvezményekkel tenné vonzóbbá e papírokat.
Az egyelőre optimálisnak korántsem nevezhető környezetben az FHB-ra jókora nyomás nehezedik. Elvárás vele szemben, hogy a lakásfinanszírozásban karakteres szereplővé váljon, amihez – és ez megint egy kellően veszélyes kihívás – megfelelően profi bázist kell kiépítenie. Kérdés, hogy a majdani privatizációt megelőlegezve – amelynek során jó országos hálózattal rendelkező intézményt (is) szeretne meghódítani tulajdonosnak – milyen értékesítési csatornákat épít ki. Az intézmény most mindössze hat megyében van jelen, s e gyenge lefedettség nem nagyon lendített a hatékonyságán. Május végére ugyan valamennyi megyébe küld egy képviselőt, ám valódi hálózata leghamarabb az év végére lehet. Az építkezés sikere pedig erősen függ azoktól a termékektől, amelyeket most véglegesít az FHB.
