Az állam a rendszerváltás után sietve kivonult a lakásépítésből, az önkormányzatok és a vállalkozói szféra pedig egyelőre nem képesek betölteni az így támadt űrt. A lakásépítés ugyan három-négy éve túljutott a mélyponton, de még mindig hiány mutatkozik az új építésű lakóingatlanok szinte minden kategóriájában. Kiemelkedően nagy a kereslet a jó minőségű bérlakások iránt (az elhibázott lakásprivatizáció miatt egész Európában nálunk a legalacsonyabb a bérlakások aránya, amit még a hazánkban különösen erős lakótulajdon iránti igény is súlyosbít). A vásárlók a gyenge kínálat miatt rendre a szükségesnél kisebb és öregebb lakás megvételére kényszerülnek. Ennek csak egyik oka a magas ár; az igazán döntő motívum az igénybe vehető források elégtelensége.
A lakáspolitika elmúlt évtizedének legfontosabb eseménye a bérlakás-privatizáción kívül a lakáshitelek állami támogatásának számottevő csökkenése volt. Az építési hajlandóságot a szociálpolitikai támogatás reformja sem volt képest fellendíteni, hiszen a két gyermek után járó 1,2 millió forint a négyzetméterenként 80 ezer forintos átlagos építési költség mellett ma már keveset ér.
A fiatalok első lakáshoz jutásának problémáját az önkormányzatok orvosolhatnák: egyrészt lakásvásárlási támogatásokkal, másrészt olcsó bérlakások építésével. A pénzügyi források szűkösségére hivatkozva azonban ezt nem vállalják, tevékenységük legtöbbször a lakásfelújítások támogatásában merül ki. Budapesten elég vegyes a kép, hiszen a 23 kerület éppen 23 féle rendszert dolgozott ki a lakást vásárlók és építők részére. A 800 ezer forintos, egyösszegű dotációt nyújtó kerületektől a támogatástól teljesen elzárkózókig sok minden előfordul, miközben azért jól látszik: a “gazdagabb” kerületek többet, a “szegényebbek” kevesebbet tudnak adni.
A lehetőségek körét bővíti a munkáltatói kölcsön, illetve vissza nem térítendő támogatás. Ez utóbbi öt évente egyszer adható, maximum 500 ezer forint értékben. Kölcsönt általában kamatmentesen ad a munkáltató, de szintén csak félmillió forintig, mert az e fölötti juttatást már külön adófizetési kötelezettség terheli. Ezt a lakásfinanszírozási formát napjainkban még nem eléggé használják ki, aminek elsősorban a vállalatok behatárolt pénzügyi helyzete az oka.
Az ingatlanpiac szereplőire általánosan jellemző forráshiány enyhítése mindenekelőtt a bankoktól várható. Magyarországon ez az üzletág óriási lehetőségeket rejt magában, ám a legtöbb hitelintézet túlságosan magasnak ítéli az ingatlanfinanszírozás kockázatát. A kölcsön felvételéhez eleve magas (minimum 50 százalékos) saját erőt, valamint kezest és befogadói nyilatkozatot követelnek meg. Az egyéb költségek – kezelési költség, hitelelbírálási, folyósítási, ügyvédi és közjegyzői díj – pedig tovább drágítják az amúgy sem olcsó hitelfelvételt. A kamatokat a legtöbb bank a jegybanki alapkamat függvényében határozza meg, félévente-évente annak változásaihoz igazítva azokat. Az infláció csökkenésével ugyan a lakáshitelek kamatai is csökkennek, ám a jelenlegi, átlagosan 27-28 százalékos szint mellett a bankok nem képesek megoldani a hitelfelvételtől eleve idegenkedő vásárlók pénzügyi problémáit.
A lakáslízing-konstrukciók nagy előnye a bankhitelekkel szemben a gyors és rugalmas elbírálásban rejlik, hiszen az ügyfelek itt akár néhány nap alatt is hitelhez juthatnak. A lízingtársaságok számára alapvető biztosítékot az ingatlan tulajdonjoga jelent, ám emellett magas, 60 százalékos nagyságrendű saját erőt is megkövetelnek. Nem titok, hogy a lízingcégek valamilyen külső forrást visznek tovább az ügyleteikbe, ezért a piacon megszokott banki kamatszintnél valamivel magasabb kondíciókkal dolgoznak.
A vásárlói klubok olyan alternatív hitellehetőségek, amelyek azokat célozzák meg, akik számára a banki hitel elérhetetlen. A szerződési összegtől és a futamidőtől függően szűk létszámú fogyasztói csoportokat alakítanak ki, ahol kétféle módon válhat valaki tulajdonossá. Az egyik a véletlen kiválasztás, a másik az egyösszegű törlesztésvállalás. A saját tőkével rendelkező ügyfelek közül azok kapják meg a teljes vásárlási összeget, akik a hátralévő törlesztőrészletek legnagyobb részének egy összegben való kifizetését vállalják. Ez a forma – melyet a benne rejlő véletlen kiválasztás kiszámíthatatlanná tesz – a hazai ingatlanfinanszírozásban csak kiegészítő szerepet tölt be.
Egy fejlett piacgazdaságban az ingatlanvásárlás három fő pillére a saját erő, a lakástakarék-pénztári rendszer és a jelzáloghitelezés. Jelenleg nálunk a vásárlók szinte kizárólag megtakarításaikból és előző ingatlanjuk árából fedezik a vételár 80 százalékát, s csak a maradékra vesznek fel hitelt. Nyugat-Európában ez pontosan fordítva van: ott a vásárlók gyakorlatilag a keresetükből tudják finanszírozni az ingatlanvásárlást.
A lakástakarék-pénztárak tavalyi piacra lépése egyelőre nem hozott érezhető javulást a finanszírozásban, hiszen az első szerződők csak 3,5 év múlva juthatnak hitelhez, s akkor is csak némi várakozás után. Az átlagosnak tekintett 1,5 milliós szerződéses összegből azonban már igazából ma sem lehet semmit venni az ingatlanpiacon. A pénztárak ezért inkább csak a lakásfelújításban éreztethetik a hatásukat, a fiatalok első lakáshoz jutásában nem jelentenek megoldást. Aki mégis e forma segítségével szeretne vásárolni, annak ajánlatos valamelyik közvetlen hozzátartozója nevére is kötni egy szerződést.
A jelzáloghitelezés hazánkban még gyerekcipőben jár. A Földhitel és Jelzálogbank Rt. idén tavasszal kezdte meg működését, ám előreláthatóan csak 12 milliárd forint kihelyezésére lesz képes ebben az évben. A mezőgazdaságban nagyon magas a bérlők aránya, ami gyakorlatilag ellehetetleníti a termőföldvásárlás hitelezését, ezért a bank folyamatosan szem előtt tartja majd a lakóingatlan vásárlásának és felújításának finanszírozását is. Az alapítás és a fiókhálózat kiépítésének költségeit azonban e bank kénytelen a kamatokkal visszavenni, amelyek a piaci kamatszint alsó harmadába tartoznak majd, de még így is 22-23 százalékosak lesznek. A tulajdonviszonyok rendezetlensége és az ingatlan-nyilvántartás hiányosságai egyaránt jelentősen megnehezítik a jelzáloghitelezési forma elterjedését. A magyar sajátosságok azonban oly mértékben igénylik ezt a finanszírozási formát, hogy több, külföldi kézben lévő bank (például Hypobank) is fontolgatja ilyen irányú tevékenység indítását.
