Akinek most kezd kinőni az irodaháza a földből, az árgus szemekkel figyeli a hazai üzleti szférát, és azért imádkozik, hogy lehetőleg egyetlen magyarországi nagyvállalat se kerüljön komolyan bajba – értékeli a helyzetet Borbély Gábor, a CB Richard Ellis (CBRE) ingatlan tanácsadó cég elemzője.
Egy recesszió, vagyis a piacok beszűkülése ugyanis a hazai cégeket is költségeik lefaragására és alkalmazottaik elbocsátására késztetheti, ez pedig alaposan átírhatná a magyarországi – elsősorban a budapesti – irodapiaci várakozásokat. A szakemberek szerint ma még ugyan élénk a bérlői aktivitás, a kihasználtsági szintek magasak, és a bérleti díjak sem csökkennek, ám félő, hogy 6–9 hónap távlatában már kevesebb irodaterületre lesz szükség, és a mainál kevesebb pénzt is tudnak erre a célra áldozni a bérlők.
Hitelstop
Ez annak ellenére így lehet, hogy a pénzügyi válság mára igen messzire távolodott az azt kiváltó ingatlanpiaci gócponttól. Ráadásul a hazai piacot egyáltalán nem érintette az amerikai, a brit vagy a spanyol buborék-effektus, amely pedig kisebb mértékben a közép- és kelet-európai régió egyes országaiban is felütötte a fejét, és az utóbbi hónapokban drámai áresésekhez vezetett.
A válság mégis aggasztó, miután az ingatlanpiac idehaza is az egyik leginkább hitelérzékeny ágazat. Függetlenül attól, hogy intézményi befektetőkről, nagyberuházókról vagy a lakást vásárló magánszemélyekről van szó, a tranzakciókat a legritkább esetben finanszírozzák önerőből. Lakásvásárlásnál nálunk durván 60 százalék a jellemző hitelarány, a nagy ingatlanfejlesztéseknél és befektetéseknél viszont a szükséges források legalább 80–90 százalékát is banki finanszírozással szokták megoldani.
Lesznek hazai áldozatok
Legalábbis eddig. Ezt a gyakorlatot már mostanra felülírta az a tény, hogy a globális hitelpiac befagyott, miáltal a bankok gyakorlatilag nem írnak alá új hitelszerződést, vagy ha ezt – régi, jó adósuk felé – elvétve megteszik, akkor is hatalmas mértékű, legalább 50–60 százaléknyi saját forrást követelnek meg. Orosz Dániel, az AXA stratégiai elemzője szerint csak idő kérdése, hogy a bajba került beruházók mikor igyekeznek majd megszabadulni ingatlanjaiktól. Kérdés, lesz-e elég piaci szereplő a megugró kínálat felszívására a jelenlegi árszinteken.
Külföldön már eddig is nagy neveket sodort bajba az új helyzet. Németország második legnagyobb ingatlanfinanszírozója, a Hypo Real Estate, szeptember végén csak egy 35 milliárd eurós segélycsomaggal menekült meg az összeomlástól. A fejlesztői oldalon pedig – több kevéssé ismert cég kíséretében – az agresszíven növekvő spanyol Martinsa–Fadesa már július végén csődöt jelentett (Spanyol hátha – Figyelő, 2008/31. szám), és igen valószínű, hogy itthon is lesznek még ingatlanpiaci áldozatai a válságnak. Elsősorban azon cégek körében, amelyek változatlanul nagy tőkeáttétellel próbálják finanszírozni beruházásaikat.
Leállt a piac
A hitelstop miatt a kereskedelmi ingatlanpiacon 2008 első félében szinte egyáltalán nem volt tranzakció. A befektetői érdeklődés gyakorlatilag megszűnt, ez már a számokban is tisztán látszik. Az év első kilenc hónapjában például alig 400 millió eurót tett ki a Magyarországon eladott jövedelemtermelő ingatlanprojektek (elsősorban üzletek és irodák) értéke, szemben a tavalyi 2 milliárd euróval. Hasonló arányú visszaesés látszik a tranzakciók számában is: októberig mindössze 10 ügylet zárult le, míg a bázisidőszakban négyszer ennyi.
„Sokan kivárnak, és a jelenlegi árszinten nem akarják értékesíteni az ingatlanjukat, már ha ezt a várakozást meg tudják finanszírozni” – magyarázza Borbély Gábor. Magyarországon eddig példátlan módon csökkenésnek indultak a kereskedelmi ingatlanok árai. Néhány hónap alatt több mint 10 százalékkal lettek olcsóbbak a projektek, és nagyjából ugyanilyen mértékben emelkedett meg a befektetők által elvárt hozam mértéke.
