Nagy küzdelem folyik a legméretesebb ingatlanpiaci bukás világbajnoki címének megszerzéséért. Egyelőre szoros versenyben fut egymás mellett az Egyesült Államok, Nagy-Britannia és Spanyolország, ám az utóbbi hónapok 30–40 százalékos árzuhanásával most az ibériai versenyző mutatta fel a legtöbb rejtett tartalékot. Pedig a spanyol ingatlanpiac tíz éven át minden befektető álma és paradicsoma volt: az árak 1996 óta durván 130 százalékkal szöktek magasabbra, és egészen 2007 tavaszáig a dömpingszerű kínálatot is felszívta a világ minden tájáról (legnagyobb számban Nagy-Britanniából) újonnan érkező befektetői étvágy.
Ütemszünet?
Jóllehet tavaly nyáron már egyre több elemző 30 százalékos túlértékeltségről és a buborék hangos kipukkanásának közelgő veszélyéről beszélt, a riogatás az idén érett be. A kereslet 40–60 százalékkal megcsappant, az árak esni kezdtek, romlott a finanszírozási környezet (a kamatok emelkedtek, a hitelválság miatt pedig a világon mindenütt – talán csak nálunk nem – szigorodtak a hitelfelvételi kondíciók), így az év eleje óta 65 ingatlanfejlesztő jelentett csődöt Spanyolországban. A drámai fordulat a közvetítőket is megtépázta: az Agentes de la Propriedad Inmobiliaria ingatlanközvetítő hálózat becslése szerint a korábban aktív 80 ezer ingatlaniroda felének kellett lehúznia a rolót.
Ráadásul nem csak a piac apró szereplői mutattak be véráldozatot: a napokban az iparág egyik legnagyobbjának számító Martinsa-Fadesánál is munkába állt a csődgondok. A két évvel ezelőtt tőzsdére lépett cégcsoportot a legagresszívabb terjeszkedők között tartották számon (Romániától Mexikóig egy tucatnyi országra kiterjedő portfóliójába 173 ezer lakás és közel 30 millió négyzetméternyi beépíthető telek tartozik), megroggyanása ezért világszerte kérdéseket vet fel a külföldi beruházások jövőjét illetően.
Ránk is kihat?
Magyarországon négy projekttel van jelen a társaság. Ezekből kettő, a siófoki Riviéra Park és a csepeli óriásfejlesztés (a XXI. kerület északi részén a cég 2005 végén szerzett meg négy telket, amelyek összterülete 819 ezer négyzetméter) gyakorlatilag még nem indult el. A budapesti Foka-öbölben épülő gigantikus lakópark első üteme szerkezetkész állapotban van, a Király utcai Central Passage 270 luxuslakását viszont már el is adták – piaci hírek szerint 95 százalékban spanyol vásárlóknak.
A folytatás szempontjából tehát ez a fővárosi fejlesztés van a legjobb helyzetben, itt legfeljebb az információink szerint irreálisan magas bérletidíj-elvárások okozhatnak fejtörést a vevőknek, illetve az esetlegesen vállalt visszabérlési garancia miatt az eladónak. A külföldi vevőknek meghirdetett belvárosi befektetések egyik vonzereje ugyanis pont a könnyű bérbeadhatóság, és viszonylag bevett gyakorlatnak számít a vásárlóknak nyújtott visszabérlési garancia, ám a beruházók és a közvetítők nem ritkán túl szépre festik a bérbeadásból származó potenciális jövedelmet.
Az angyalföldi építkezés
Ez a projekt mindenesetre külső finanszírozást már nem igényel, nem úgy a cégcsoport itteni legnagyobb folyamatban lévő vállalkozása, amelynek keretében több ütemben egy 2400 lakásos lakópark épülne meg az angyalföldi Foka-öbölben. Mai állás szerint a Danubio Park első ütemébe tartozó 360 lakás nagyjából felét már értékesítették, és – nagyjából abban a nem túl szerencsés lélektani pillanatban, amikor a spanyol anyacég csődvédelem alá helyeztette magát – elkezdődött a második ütem újabb 300 lakásának előértékesítése is.
Súlyos likviditási problémák
Ebben a helyzetben kulcskérdés, mi lesz az 5,2 milliárd eurós adósságot maga előtt görgető spanyol cég, a hitelezői, valamint a cégcsoportban esetleg fantáziát látó új befektetők közötti háttéregyeztetések eredménye. Ez ugyanis az itteni leányvállalat hitelképességét is befolyásolhatja. A legvalószínűbb forgatókönyv szerint akad majd egy nagy nemzetközi invesztor, amely számottevő tulajdonrészt szerez a Martinsa-Fadesában, és esetleg más néven, de továbbviszi a portfóliót, törleszti az adósságokat, és befejezi a megkezdett beruházásokat. Ha viszont mégsem így történne, az felveti a kérdést, hogy a leányvállalatok sora, köztük a magyar érdekeltség tudja-e függetleníteni magát a spanyol társaság likviditási problémáitól.
„A Fadesa Hungária működését semmilyen módon nem érinti az anyavállalatnál zajló csődeljárás” – erősítették meg kérdésünkre a cégcsoport központi közleményét a budapesti bázis illetékesei, ám a lapunknak nyilatkozó ingatlanpiaci szakértők szerint a hazai projekteket finanszírozó bankok reakcióját ma még nehéz kiszámítani. „A csődvédelem 90 napjáig még biztosan türelmesek lesznek” – latolgatta Illy Péter független piaci szakértő, aki szerint, ha nem sikerül egy új nagybefektetőt bevonni a cégcsoportba, akkor – a tőkeerős anyacég által nyújtott biztosíték híján – újragondolhatják, vagy esetleg fel is mondhatják a már meglévő hitelszerződéseiket.
Be van biztosítva?
„A jellemzően több tízmilliárd forintos önerőt igénylő új ütemekre most aligha adnának hitelt” – mutatott rá egy neve elhallgatását kérő forrásunk, ám ezt az érintett bankok ilyen egyértelműen nem óhajtották kijelenteni. A siófoki beruházást információink szerint – a Central Passage-ban is érdekelt – UniCredit Bank finanszírozná, amely egyelőre állítólag „megállt, de nem lépett vissza”. A néhány itteni beruházásban szintén érdekelt Erste Bank illetékese pedig azt hangsúlyozta lapunknak, hogy a pénzintézet „projektalapon áll kapcsolatban a Fadesával, és megfelelő ingatlanfedezet mellett nyújt finanszírozást a cégnek”. Vagyis úgy véli, megfelelően be van biztosítva.
„A már meglévő hitelszerződések felmondása nem érdeke a bankoknak” – húzta alá Aradi Ferenc, az egyik legnagyobb hazai ingatlanfejlesztő, az Autóker Holding vezérigazgatója, a szakértők szerint ilyen fejlemény tehát nem valószínűsíthető. Már csak azért sem, mert ez a megoldás az ingatlanportfólió egyes elemeinek a kényszerértékesítését is maga után vonhatná. A magyar ingatlanpiacon ugyan szerencsére éppen nem esnek meredeken az árak, ám kényszereladást általában így is csak 10–30 százalékos értékvesztéssel lehet lebonyolítani. Különösen akkor, ha a beruházó sok közterület-rendezési és infrastrukturális kötelezettséget is magára vállalt (mint például a Fadesa Csepelen), vagy az adott telek eleve nem volt olcsó vétel (mint a Danubio Park esetében).
Bármi áron
Az angyalföldi partszakaszt egyébként 2006-ban vette meg az Autókertől a Fadesa, és a tranzakció részleteit a felek azóta is üzleti titokként kezelik. Aradi Ferenc elmondása szerint az Autóker akkoriban már azt érzékelte, hogy egy-egy nagyobb lakásszámú ütemet egyre nehezebb piacra dobni, a Fadesa viszont jó ajánlattal rukkolt elő. Forrásaink szerint a spanyol cég „bármi áron” megpróbálta megvetni a lábát, miután a külföldi befektetők első magyarországi inváziójáról lemaradt.
A hazai Fadesa-portfólió legpiacképesebb és legkönnyebben „mozdítható” darabja egyértelműen az a 12 hektáros terület, amelyet a siófoki Ezüstpart egy öblében vásárolt a cégcsoport, és amelyen elvileg ez év szeptemberében kezdődne meg a tervezett 243 lakásos társasház, a Riviéra Park felhúzása.
