Sokféle döntést kell meghoznunk, amikor lakáshitelt veszünk fel, ezek közül is az egyik legfontosabb, hogy mennyi ideig és milyen struktúrában fizetnénk a részleteket. Egyenletesen tudunk törleszteni, vagy eleinte inkább csak a kamatokat fizetnénk, és a tőketartozásunkat csak később, egy nagyobb összegben?
Egy lakáshitel felvétele akkora vállalás, hogy érdemes jól átgondolni, terheinket a lehetőségeinkhez igazítani. A rengeteg kérdés közül (milyen összegre van szükségünk, milyen kamattal, THM-mel érhető el a hitel) foglalkozzunk most azzal, hogy milyen futamidőre és milyen visszafizetési módozattal kérjünk kölcsön! Lássunk két eltérő történetet!
Egyéni életstratégia
A 28 éves Péter egy reklámügynökség jól fizetett munkatársa. Jövedelméből bőven keletkezik megtakarítása, biztonságérzete magas, nemcsak a munkahelyén becsülik meg, már többször kapott ajánlatot a versenytársaktól is. Még csak két éve dolgozik jelenlegi munkahelyén, és rögtön olyan jól keresett, hogy elgondolkodhatott, mit is kezdjen havi megtakarításaival.
Hamarosan döntött is, belevágott egy 10 éves unit linked életbiztosításba. Havonta kell befizetnie meghatározott összeget. Most elhatározta, hogy lakást is vásárol. Ehhez még nincsen elegendő megtakarítása, és nagyon rosszul járna, ha idő előtt feltörné életbiztosítását, ezért úgy döntött, hogy lakáshitelt vesz fel.
Igen ám, de milyet? Végül egy tízéves lakáshitel mellett döntött. Az életbiztosítás miatt kétfelé is kell majd fizetnie. Mivel nem akar mindkét helyre magas havi összeget átutalni, a választása egy olyan hitelre esett, amelynek havi törlesztőrészlete alacsony (gyakorlatilag csak a kamat esedékes része), és majd a tízéves periódus végén kell a kölcsön tőkerészét egy nagyobb összegben teljesíteni.
Péter gondolatmenete szerint az egyszeri (sokkszerű) nagy visszafizetést azért tudja vállalni, mert akkor kifut az életbiztosítása is. Az pedig, ha jól teljesít, bőven „kitermeli” addig a nagy visszafizetést.
Családi kör
Egészen más életszituációban van a 15 éve házas, kétgyermekes közgazdász pár, Zsolt és Anna. A család megunta a szűkös belvárosi kislakást, elhatározták, hogy zöldövezeti házat vesznek. Amióta a két gyerek kamasz lett, 12 és 14 évesek, Anna is újra sokat dolgozik, a két felnőtt együttes jövedelme magas, de mindenképpen hitelre van szükség a ház megvásárlásához.
Végül úgy döntöttek, hogy olyan konstrukciót választanak, amelyben már a 15 éves futamidő első felében is nagy törlesztéseket vállalnak, gyorsan apasztva így a fennmaradó hitel összegét. Kalkulációjuk szerint jelenleg, erejük teljében, sok munkát vállalnak, az otthon lakó gyerekekkel még négy évig (ameddig a nagyobbik is legfeljebb gimnáziumba jár) nincsenek kiugróan magas költségek.
De később, a futamidő második felében, nehezebb lehet a helyzet. Ha a gyerekek továbbtaníttatása költséges lesz, akár külföldi ösztöndíjban, kollégiumi, megélhetési költségekben is segíteni kell őket. Jó lesz, ha a család jövedelméből erre lehet koncentrálni.
Ügyes megoldások
A magyar lakáshitelpiac fejlett, sokféle termék érhető el, aki nem akar
több bankot is körbejárni, az igénybe veheti hitelközvetítő segítségét
is. Nem kerül többe, mert jutalékát a banktól kapja. Ha becsületes,
valóban segít érvényesíteni érdekeinket, megtalálni a legjobb
módozatokat. Bizonyos lehetőségek azonban még csak Nyugaton ismertek,
de talán a hazai piac is fejlődik ebbe az irányba. Érdekes fejlesztés
lehet majd a forintban is fix törlesztőrészletű (ezért jól tervezhető),
ugyanakkor változó kamatozású devizahitel. Ebben a fejlett pénzügyi
rendszerekben ismert módozatban az ügyfélnek minden hónapban forintra
ugyanazt az összeget kell fizetnie, az azonban a kamatok és az
árfolyam-alakulás függvényében változhat, hogy hány hónapig. Egy
tízéves hitel kedvező piaci viszonyok mellett kilenc és fél éves is
lehet, rosszabb kamatok mellett akár tíz és fél évre elnyúlhat.
Külföldön elterjedtek a teljes rugalmasságú hitelek is, ezek esetében
szinte teljesen szabad az alul- vagy felültörlesztés. Ha jobban megy,
akkor gyorsabban ledolgozzuk a hitelt, ha rosszabbul, akkor elhúzódik a
törlesztés. A bank pedig folyamatosan követi, hol is tartunk..
Megfontoltan
Két eltérő élethelyzet, két logikus választás. Mindenképpen érdemes megfontolnunk hitelfelvételnél, hogy milyen törlesztésre leszünk képesek, mert bármilyen irányban szeretnénk később eltérni a korábban meghozott döntéstől, annak ára van: súlyos előtörlesztési, illetve szerződésmódosítási költségeink lesznek.
Gondolhatnánk persze, hogy a bankok örülnek, ha a rendes ügyfél már hamarabb is képes visszaadni a kölcsönkapott pénzt. Az kétségtelen, hogy kedvelik a jól, megbízhatóan fizető klienseket, ugyanakkor a bank haszna éppen abból származik, ha minél nagyobb kihelyezett állomány után tudja beszedni a nyereségét jelentő hitelkamatokat, ezért nem különösebben érdekelt az előtörlesztésben.
Érdemes konzervatívan, az óvatosság elve alapján tervezni. Váratlan költség mindig jelentkezhet, váratlan bevétel ritkábban! Habár minél hosszabb futamidejű a hitel, annál nagyobb nyereséghez juttatjuk a bankot, a biztonságos törlesztés miatt mégis hasznos lehet a hosszabb futamidő.
Van azonban úgy, hogy bármennyire is igyekeztünk megfontoltan kalkulálni, mégis változtatni szeretnénk a felvett hitel paraméterein. Kedvezőbb, ha azt tapasztaljuk, hogy élethelyzetünk előtörlesztést is engedélyez. A bankok elmondják, hogy milyen fix költségért, esetleg az előtörlesztendő összeg hány százalékáért lehet előzetesen törleszteni. Bonyolult számításokkal ebből ki lehet kalkulálni, hogy megéri-e letudni a később esedékes törlesztéseket, vagy annyira drága a módosítás, hogy jobb az eredetileg kialkudott menetrendnél maradni. Ha valaki nem akarja későbbi kamatfelárainak diszkontált jelenértékét kiszámolni (így lehet összehasonlítani az előtörlesztés hasznát), igénybe vehet szakértő tanácsadót, de nagyjából „érzésre” is eldöntheti a kérdést. 30 ezer forintos fix előtörlesztési díjat megérhet, hogy egy életre letudjuk a hitelt, míg ha közel van a futamidő vége, akkor a kétszázalékos szerződésmódosítási díjat már nem érdemes vállalni.
Nehezebb a helyzet, ha azért kényszerülünk változásra, mert nem bírjuk a terheket. Aktuálisan, amikor erősebb az árfolyam-bizonytalanság, és globálisan nőnek a kamatok, bizony megdrágulhatnak a lakáshitelek, nőhetnek a törlesztőrészletek.
Nagyon fontos, hogy ne kapkodjunk, ne vegyünk fel újabb és újabb szabad felhasználású hiteleket a havi törlesztésre, mert így végzetes adósságspirálba kerülhetünk. Amint látszik, hogy a korábbi feltételekkel nem vagyunk képesek visszafizetni a hiteleket, üljünk le egy tanácsadóval vagy a kölcsönadó bank munkatársával, és higgadtan tekintsük át a feltételek módosításának lehetőségeit.
