Tavaly folytatódott a forgalom jelentős visszaesése – mondja Juhász Ákos, az Otthon Centrum elemzője, aki éves szinten 5–10 százalék közötti keresletmérséklődésre számít. „A használt otthonok túlértékeltek, bizonyos szegmensben az új építésűekkel megegyező áron vannak a piacon.”
Itt természetesen jóval nehezebb átlagokat, mutatókat mondani, mint az új építésű lakásoknál. Mindenesetre a központi elhelyezkedésű, jó beosztású, befektetésnek vonzó lakások ára reálértékben is emelkedhet, míg például az energetikailag nem felújított, nagy alapterületű, hetvenes években épült panellakásoké akár 7–8 százalékkal csökkenhet. Ugyanakkor a használt ingatlanok piacának legnagyobb érdekessége, hogy tavaly elmaradt a panelek áresése. „A felújított, tehát kívülről új szigetelést és nyílászárókat kapott panellakások kifejezetten versenyképesek az elsőlakás-vásárlók körében” – állítja Juhász Ákos.
Környékről környékre
Áremelkedésre különösen a bel-budai, zöldövezeti lakásoknál, illetve a főváros V. kerületében lehet számítani. Utóbbi területen a magas emeleti, világos, nagy alapterületű lakások drágulhatnak 8–10 százalékkal.
A preferált utcákban, a Duna, a Parlament, a bazilika környékén 400–500 ezer forintos négyzetméterárakkal találkozhatunk, s a kivételes panorámájú, közvetlenül folyóparti, felső emeleti lakások négyzetméterára akár az egymillió forintot is elérheti. A VI. kerületi szórakozónegyedhez (az Andrássy út és a Liszt Ferenc tér vonzásában), illetve a Hősök teréhez közel ugyancsak találkozhatunk 400 ezres fajlagos árakkal.
A Hunyadi téri vásárcsarnok és park tervezett rekonstrukciója enyhén felfelé módosította az árakat a környéken, bár a tér jövője továbbra is bizonytalan. A tisztázatlan hátterű önkormányzati projekt, különösen a tér alá tervezett mélygarázs ellen ugyanis erőteljes civil tiltakozás alakult ki, melynek eredményeképpen a pályáztatás nélküli nyertes magánbefektető tavaly visszalépett a beruházástól.
Várakozások a használt lakások piacán, 2008
■ a nagy, jó beosztású lakások kereslete szinten marad, a fővárosban és a vidéki nagyvárosok központjában élénkülhet;
■ árnövekedéssel néhány kiemelkedően jó fekvésű területen kell számolni;
■ növekszik a bel-budai, zöldövezeti lakások iránti igény;
■ nehéz és egyre hosszabb ideig tart a kevésbé korszerű, magas közös költségű, hagyományos építésű és a lakótelepi lakások értékesítése;
■ növekszik a kisméterű használt lakások értékesítési ideje;
■ nő az öt évnél korábban épült lakóingatlanok értékesítési ideje;
■ újra nő a korszerű garzonlakások iránti kereslet;
■ tovább tart a kereslet növekedése a luxusigényeket kielégítő, nagy alapterületű, belterületi lakások, önálló házak iránt.
Forrás: Ecostat
A VI., a VII. és a VIII. kerület esetében a Nagykörút még mindig jelentős árhatárt képez a külső és belső területek között. Az ugyancsak magas presztízsű Újlipótvárosban 320–350 ezres átlagárakkal találkozhatunk, míg a zuglói kertvárosban 290–340 ezres árak a jellemzőek.
A pesti peremkerületekben ugyanakkor – a régi építésű családi házas és panel-lakótelepi övezetek túlsúlya miatt – bőséges a kínálat 200 ezer forint alatt. Családi házas övezetekben az M0-s körgyűrű új szakaszainak térsége lehet jó befektetés.
Budapesten csak egyetlen olyan részpiac volt, ahol a kereslet némileg meghaladta a kínálatot, ez a családi házak budai piaca. Kelet-Magyarországon egyértelműen a panellakások piaca a leginkább túlkínálatos. Összességében a nyugati régióban kisebb a túlkínálat mértéke, mint keleten.
Mivel az eladók többsége 10–20 százalékkal túlértékeli ingatlanát, az átlagos értékesítési idő jelentősen megnő. Míg a fejlettebb piacú országokban 3−5 hét alatt értékesítenek egy ingatlant, addig nálunk még jó ár és motivált eladó esetében is csak 3−4 hónap alatt találnak gazdára az ingatlanok. Ráadásul az eladók várakozásai miatt egyre szűkebb sávban nyílik lehetőség az alkudozásra.
Bár a túlkínálat és a túlárazás egyszerre van jelen a piacon, szakértők szerint idén sem várható, hogy a piac lefelé korrigálja a használt lakások árait. „Elsősorban azért nem, mert a piaci szereplők elvárásai szerint az ingatlanárak nominálisan nem csökkenhetnek, s ebben van némi igazság” – mondja Petz Raymund, a Gazdaságkutató Zrt. ingatlanszakértője. Szerinte összességében idén is marad a múlt évre jellemző megtorpanás és az árak bedermedése – alacsony forgalommal és lanyha kereslettel, de erős túlkínálattal.
Lesz válság?
Az ingatlanpiacot makrogazdasági szempontból a lakossági jövedelmek változása, illetve a hitelrendszer kínálata befolyásolja. Miközben a kormányzati megszorítások miatt csökken a reálbér, a bankok egyre olcsóbb hitelkonstrukciókat kínálnak. „Az igazi kérdés, hogy középtávon miként fog változni a hitelezési rendszer Magyarországon” – hangsúlyozza Petz Raymund.
Idén a bankok várhatóan tovább enyhítik lakáshitelezési feltételeiket, elsősorban a bankszektorban tapasztalható erős verseny miatt. Sokan új, kockázatosabb termékek bevezetésével is kísérleteznek, miközben a lakosság hitelfelvételi kedve a reálbér csökkenése ellenére továbbra is magas. Ezt a tendenciát a várakozások szerint a reáljövedelmek valószínű növekedése a jövőben sem fogja visszavetni.
De milyen hatással lesz az amerikai jelzálogpiaci válság a magyar hitelezési rendszerre és azon keresztül az ingatlanpiacra? Habár a Magyar Nemzeti Bank felmérése szerint az amerikai jelzálogpiaci válság hatásait a hazai bankok jelentős többsége közvetett módon, a forrásszerzési költségek emelkedésén keresztül már megérezte, Petz Raymund szerint a válság begyűrűzésére nem kell számítani. „Mivel Magyarországon az ingatlanok nincsenek túlértékelve, így csak egy jelentős valutaválság miatt omolhatna össze a piac – mondja. – Elméletileg az emelkedő forrásszerzési költségeket a bankok részben vagy egészben az ügyfelekre háríthatják. De ez megint csak függ a versenytől.”
Petz Raymund: a községekben teljességgel eladhatatlanok az ingatlanok.
A gazdaságkutató szerint az általános ingatlanár-színvonal nyilván növekedni fog, de nagyon erős területi különbségekkel. „A községekben teljességgel eladhatatlanok az ingatlanok. A fővárosban Bel-Budán árszintnövekedésre, a dél-pesti paneleknél árcsökkenésre számítunk. Országosan 4–5 százalékos éves árnövekedés képzelhető el, a tavalyi évre egyébként ugyanez volt jellemző.”
Jelentős piacmódosító hatása lehet ugyanakkor a lakásszerzési kedvezmény kvázi megszüntetésének. Ez a változtatás lassíthatja a lakossági piacot, megszűnik vagy korlátozottá válik ugyanis az a lehetőség, hogy az eladott lakás korábbi vételára és mostani eladási ára közötti különbséget le kell adózni akkor is, ha új lakásba fektetjük az így befolyt pénzt.
Ennél kisebb, de mindenképpen pozitív hatással lehet a lakásértékesítéskor keletkező szja-fizetési kötelezettség szabályainak változtatása. Valkó Dávid, az Otthon Centrum vezető elemzője szerint a korábban érvényes 15 éves határidő 5 évre csökkentése hangsúlyossá teheti a befektetési tényezőket az ingatlanvásárlások során, persze az ingatlant érdemes lesz az adómentessé válásig, vagyis legalább öt évig megtartani.
Petz Raymund szerint a módosított szja-szabály nem nagyon fogja felpezsdíteni a piacot. „Az ingatlan mint befektetés eltörpül a pénzügyi befektetésekhez képest. Egy ingatlan használati értéke állandó, így általában csak akkor szokott vonzó lenni, amikor a pénz- és tőkepiacok bizonytalanná válnak.” A világ tőzsdéin érezhető ugyan egyfajta globális befektetői bizonytalanság, a szakértő mégsem vár nagy átcsoportosítást.
Lakást a diákoknak!
Petz Raymund úgy véli: a használt lakások esetében nem lehet a garzon haláláról beszélni. Mivel Magyarországon növekszik az egyszemélyes háztartások száma, viszonylagos olcsósága miatt a garzon jelenleg is népszerű – még akkor is, ha nagyobb lakásokra lenne igény.
Juhász Ákos: a felújított panellakások kifejezetten versenyképesek.
Juhász Ákos szerint a garzont akár még erősítheti is, hogy idén tovább terjed a szemlélet, miszerint inkább megéri lakást vásárolni a diákoskodó gyermeknek, semmint albérleti díjat fizetni. Az Otthon Centrum felmérése szerint a 18 és 25 év közötti egyetemisták között Budapesten a 11 millió forint körüli ingatlanok a legkeresettebbek. A vidéki egyetemi városokban (Győr, Pécs, Sopron, Szeged, Veszprém) a 8–9 millió forint közötti ingatlan a sláger. A főváros – vidéki ingatlanpiaci viszonyoknak megfelelően alakulnak a keresett alapterületek is; Budapesten a 40 négyzetméter körüli ingatlanok a legnépszerűbbek, míg vidéken az 50 négyzetméteres alapterület áll az első helyen.
