Magyarországon a modern logisztikai létesítmények fejlesztése 10 éve kezdődött meg. A felépült ingatlanok területe Budapesten és környékén 2007 végén már 1 034 489 négyzetméter volt. „Ezek bérbeadásra épültek, így a területadatban nem szerepel a felhasználó saját tulajdonában álló, lízingkonstrukcióban épült, illetve korábbi építésű, másodlagos ingatlan” – pontosít Joó Domonkos, a DTZ nemzetközi ingatlan-tanácsadó cég vezető tanácsadója.
A városokon kívül épített, modern logisztikai parkokban az épületek belmagassága legalább nettó 10 méter, a padló négyzetméterenként 5-6,5 tonna terhelést bír el, kétezer négyzetméterenként négy dokkolókapu van. A térkialakítás flexibilis, ezért az épület raktározásra vagy könnyűipari tevékenységre egyaránt alkalmas. Az irodaterület aránya a logisztikai parkokban 10 százalék alatt marad, míg üzleti parkok esetében 30 százalék körül van. Újabb jelenség, hogy tető alá kerülnek kisebb, városi logisztikai létesítmények is.
Tavaly rekordméretű, 177 000 négyzetméternyi terület bérbeadására került sor. Ehhez képest kevésnek tűnik, hogy körülbelül 100 ezer négyzetmétert fejlesztettek. „Idén ez változik, sokkal több új épület fog elkészülni” – prognosztizálja Joó Domonkos.
Miért a városban?
A WING portfólióját gazdagítja a Dél-pesti Üzleti Park (DÜP) city logisztikai központ, amelynek építése 2008 elején lezárult, és sikerét tükrözi, hogy a DÜP csarnokai már a tervezés szakaszában bérlőkre találtak. A WING ehhez hasonló méretű fejlesztést tervez idén a DÜP közvetlen szomszédságában.
„A városon belüli logisztikai parkok jól láthatóan más koncepció alapján valósulnak meg, mint a városon kívüliek” – magyarázza Zeley Csaba, a CityPoint9, illetve a CityPoint15 fejlesztésével foglalkozó Convergence Capital vezető munkatársa. A különbség három pontban foglalható össze. Egyrészt a megközelíthetőség, ami majdnem olyan fontos az alkalmazottaknak, mint a felhasználóknak és a vásárlóknak, hiszen a potenciális felvevőpiac zöme városon belül található. Másrészt a fejlesztendő telek megvásárlásánál szem előtt kell tartani az autópályákhoz, az M0-s körgyűrűhöz, illetve a reptérre vezető utakhoz való közelséget. Harmadrészt ugyancsak fontos tényező, hogy ezekben a projektekben már 500 négyzetmétertől bérelhető terület, s ez a városon kívüli vagy városhatárhoz közeli, átlagosan 1500–2000 négyzetméteres, minimálisan bérelhető raktárakkal szemben már magában foglalja az igény szerint kialakított irodaterületet, bemutatótermet, gyártócsarnokot és raktárt.
A kilencedik kerületben található CityPoint9 első és második ütemét már átadták. A harmadik fázist nem spekulatív alapon fejlesztik, ezért azt a bérlői igények szerint tudják kivitelezni. A CityPoint15 első fázisának átadására 2009 márciusában kerül sor. A teljes projekt területe 25 ezer négyzetméter.
Kifinomultabb koncepció
A jól bevált helyszínek mellett, nem utolsósorban az élesedő verseny hatására, a fejlesztők új területeken és kifinomultabb koncepció alapján építkeznek – igazodva a bérlői igényekhez, és szélesebb piacot lefedve. Az, hogy a ProLogis felvásárolta a Parkridge-et, Magyarországon eddig nem tapasztalt koncentrációt eredményezett, országosan több mint 30 százalékos területarányos piaci részesedést.
A tranzakció 23,4 hektár területet jelentet a ProLogis Park Budapest–Batta területével, amely 92 550 négyzetméter terület fejlesztésére alkalmas, illetve 17,7 hektáros területet a ProLogis Park Budapest–Sziget területtel, amely 81 500 négyzetméter terület fejlesztésére alkalmas, és amelyet később további 19,7 hektárral növeltek meg.
A világ legnagyobb disztribúciós területet fejlesztő, menedzselő és birtokló, 20 országban jelen lévő vállalata, a ProLogis 2001 óta a magyar piac szereplője. 2002 májusában készült el első raktárbázisa, a ProLogis Park Budapest–Gyál területén. Ma a ProLogis magyarországi portfóliója több mint 385 000 négyzetméter területből áll. A vállalat jelenleg több mint 95 000 négyzetméter területet fejleszt.
További fejlesztések
A budapesti piac telítettsége miatt egyes új belépők már az első magyarországi projektjük helyszínéül is vidéki városokat választanak. Vidéken a ProLogis hegyeshalmi fejlesztése mellett több új projekt van előkészítési vagy tervezési szakaszban. Győrött például a VGP Logisztikai Parkban várhatóan idén kezdenek raktárcsarnokok építésébe, és Miskolc, Debrecen vagy Nyíregyháza környékén is várhatók fejlesztések.
Mindemellett továbbra is érvényesül Budapest vonzereje. Az új M0-s szakasz és a Ferihegyi repülőtér környékén található, illetve a belvároshoz közeli területeken további fejlesztésekre van kilátás.
A Segro magyarországi leányvállalata Biatorbágyon két lépésben fejleszti Tulipán Parknak elnevezett logisztikai központját. „A második ütemet 2008 júniusában adjuk át” – tájékoztat Czifra Balázs cégvezető.
A Segrónak 11,5 hektár fejlesztési területe van az M3-as autópálya mentén, ahol az Ozone Business Parkban mintegy 45 000 négyzetmétert akar beépíteni, illetve 38 hektárja a repülőtér környékén, ahol az Aerozone Logistic Parkban 160 ezer négyzetméter beépítésére van lehetőség.
Kelet-Közép-Európa egyik legnagyobb logisztikai központját, az Agrogate Parkot a hasonló nevű, magyar tulajdonosokból álló csoport kezdte fejleszteni 2005-ben. A három fázisban megvalósítani tervezett parkban összesen 210 000 négyzetméternyi csarnok építhető. „Az első fázisban két, egyenként 15 ezer négyzetméteres raktárépület készült el irodákkal, és további 45 ezer négyzetmétert fejleszthetünk” – közölte a Figyelő Trenddel Karai Péter értékesítési igazgató. A második fázisban 80 ezer négyzetméter beépítésére kerül sor.
Soroksáron van a közép-európai régió legnagyobb logisztikai központja, a Budapesti Intermodális Logisztikai Központ.
A 100 hektáros terület a Waberer’s Holdinghoz tartozó BILK Logisztikai Zrt., a BILK Kombiterminál Zrt. és a a MÁV Zrt. tulajdona.
Az agglomeráció északkeleti régió-jában, az M3-as autópálya és a készülő M0-s találkozásánál épülő, modern logisztikai központ, az East Gate Business Park (EGBP) a Wallis Ingatlan (WING) Zrt. tulajdona. Már felépültek az általános igényeknek megfelelő, spekulatív A1 és A3 csarnokok, valamint a Volánbusznak helyet adó, a bérlő egyedi igényeihez igazodó built to suit A2 csarnok – mindösszesen 28 000 négyzetméteren. A 20 000 négyzetméteres B1 spekulatív csarnok átadására 2008 második negyedévében kerül sor.
A WING az EGBP-ben idén mintegy 35 000 négyzetméternyi raktár- és irodaterületet ad át, a General Electric és a Philip Morris Magyarország igényeit kiszolgáló built to suit épületekkel együtt. Jelenleg további két built to suit csarnok megvalósításáról folytatnak tárgyalásokat. „A logisztikai központ a tervek szerint 2010-re épül fel, és teljes kiépítettségében mintegy 140 ezer négyzetméternyi csarnok áll majd rajta” – tájékoztat a tervekről Korda Zsófia, a WING értékesítési vezetője.
