A budapesti lakáspiac „már annyira jól megy”, hogy Amerikában is bitorolják egy magyar fejlesztés jól csengő nevét. A Duna-parton elegáns lakásokat építő, Transelektro-érdekeltségbe tartozó Prestige Csoport márciusban bejelentette, hogy jogi lépéseket fontolgat egy wisconsini ingatlan építtetője ellen, amely ugyanazon a márkanéven kínálja lakásait. Azt feltételezi tehát a cég, hogy a nagy tavak vidékének vásárlói a budapesti óriásplakátokra alapozva érdeklődnek az amerikai fejlesztés iránt? Inkább marketingfogásnak látszik a közlemény…
A marketingnek pedig szinte minden formájára szükségük van az újlakás-fejlesztőknek, mert a korábbi évkezdetekhez képest egyre több a társasházi vagy már-már a lakótelepekre emlékeztető, hatalmas lakóparki fejlesztés, egyre nagyobb a „park”, a „kert” a „garden” és egyéb fantázianeveken futó, soklakásos háztömbök választéka. Így van ez annak ellenére, hogy 2006-ban döbbenetesen visszafogták fejlesztéseiket az építtetők. A statisztikai hivatal végleges adatai szerint 33,9 ezerre zuhant az újonnan épült lakások száma.
LASSÍTÁS UTÁN. Ez azért is intő jel, mert a nem túl optimista szakemberek még fél évvel ezelőtt is csak 36 ezerre csökkenő lakásépítési volumenre számítottak. Sokukat meglepte a friss adat. Ennyire alacsony szinten legutóbb 2002-ben, az újlakás-boom első évében (az éppen felpörgő építkezések idején) tanyázott a lakásépítés volumene. A jövőre nézve sem jelent sok jót, hogy építési engedélyből is jóval kevesebbet adtak ki: a 2006-ban beérkezett 44,8 ezer kérelem közel 14 százalékkal kevesebb a 2005-ös 51,5 ezernél.
Ami az új építéseket illeti, idén tavasszal még nem várható lényeges növekedés. A lakásépítések lelassítása után ugyanis nem lehet egyik pillanatról a másikra sok ezerrel újra megnövelni a kínálatot. Igaz, a fejlesztők a már meglévő parkjaik második, harmadik vagy éppen negyedik ütemét nyilván sokkal előkészítettebben kezdhetik el, mint ha vadonatúj projektekbe kellene fogniuk. Alapos jeleit látva a kereslet növekedésének, akár már 2008 őszi átadású projekteket is elindíthatnak hamarjában, így nagyon nehéz jó közelítéssel megbecsülni a 2007-es és a 2008-as lakóingatlan-építési tendenciákat.
Lakáspiaci hatások 2007-ben
A KERESLET-MÉRSÉKLŐDÉS ÉS AZ ÁR CSÖKKENÉSE ELLEN HATÓ TÉNYEZŐK:
■ Tavasszal meglepően jól alakulnak az eladások, különösen a gyengébb 2005-ös és 2006-os szezonkezdethez képest.
■ A vevők egyre nagyobb és egyre színvonalasabb lakásokat keresnek, ami az új lakások felé tereli a figyelmet.
■ Az újlakás-fejlesztések drasztikus (a fővárosban 35-40 százalékos) visszafogása, ezzel a kínálat csökkenése.
■ Javuló hitelkondíciók: terjednek az önerő nélküli hitelek, 60-70 százalék helyett a lakásár akár teljes összegét is elérheti a hitelbiztosítéki érték, így hasonló értékű ingatlanra a korábbinál magasabb összegű hitel is felvehető.
KERESLET-VISSZAESÉS ÉS ÁRCSÖKKENÉS FELÉ MUTATÓ TRENDEK:
■ Kiigazító, megszorító intézkedések valós és pszichológiai hatása (a szabad jövedelem csökkenése, létbizonytalanság).
■ Az energiaár növekedése (a használtpiacot kiemelten sújtja a távfűtés drasztikus drágulása).
■ Ingatlanadó 2008-2009-től.
■ Nem várható semmiféle újabb állami támogatás bevezetése.
■ Jelenleg is ezerötszáz eladatlan új lakás van a fővárosban, igaz, egy-másfél éve 2-3 ezerre becsülték ezt a mennyiséget.
■ Erős forint mellett továbbra is kockázatos alternatíva az olcsó devizahitel felvétele: amennyiben a forint gyengülni kezd, látványosan nőhetnek a törlesztő-részletek.
Az Otthon Centrum felmérése szerint az építkezések tudatos visszafogása nyomán kevesebb új lakás kerül piacra, mint korábban. Ennek nyomán fokozatosan apad az eladatlan lakásmennyiség. A múlt év végén már csak 1500 eladatlan fővárosi új lakást jegyeztek, százzal kevesebbet, mint amennyi 2006 nyarán volt a piacon. Egy-másfél éve pedig még vagy háromezer eladatlan új lakás lehetett Budapesten.
JOBB SZEZONKEZDET. Érdekes, hogy a piaci szereplők 2006 telén sokat hangoztatott félelmei ellenére sem tűntek el a vásárlók, sőt. „Nagyobb volt az ijedtség, mint a valóságos keresletcsökkenés, annak is inkább csak némi vásárlói elbizonytalanodás lehetett az oka a megszorítások bejelentésekor” – véli az Otthon Centrum újlakás-értékesítésekért felelős vezetője, Demetrovics Petra.
A nagyobb újlakás-értékesítőknek sokkal jobban indult a tavaszi szezon, mint azt várni lehetett. A februárban megrendezett Lakásvásáron 15 ezren voltak. Ott a vásárlók egyszerre láthatták a kínálatot, s ez több mint egy hónappal előbbre hozta a szezon kezdetét. Arról ugyan nincs szó, hogy soha nem látott értékesítési számokat jelenthetünk, de azért határozott fellendülés érzékelhető a vásár óta: akad olyan projektünk, ahol három hét alatt 25 lakást értékesítettünk – meséli az Otthon Centrum vezető munkatársa.
A kereslet érezhető növekedéséről számol be Tóth Zsuzsanna, a Mareco Ingatlan hálózatfejlesztési igazgatója is. Hat franchise-partnerüknél kifejezetten jók a forgalmi adatok, az elmúlt év szezonkezdetéhez ké-pest jellemzően mintegy 15-20 százalékkal több ingatlant forgalmaztak. A megszorítások bejelentése és a zavargások e szerint valóban csak átmeneti apátiát okoztak ősszel. November végén és decemberben már ismét erős volt a kereslet: a 2007-től várható áremelések okozta félelem miatt sokan előrehozták a lakásvásárlást. Az álmos januárt követően, az almafák kivirágzásával együtt újraéledt érdeklődés pedig a 2006-osnál lényegesen jobb évet ígér.
VEVŐI VÁGYAK. A Lakásvásáron készített keresleti felmérés szerint ugyanakkor a többség ma sem a kínálat zömét adó középkategóriát, hanem a belépő, legolcsóbb árszintű ingatlanokat keresi az újlakás-piacon. Budapesten ez a 10-15 milliós ársávot jelenti. Ennyiért azonban csak másfél szobás vagy rosszabb adottságú, „éppen kétszobás” lakások vásárolhatók.
A felmérés válaszadóinak 35 százaléka a legfontosabb szempontként a jó környéket jelölte meg. Persze ez a fogalom relatív, ám 300 ezer forintos négyzetméterár alatt csak erősen átalakulóban lévő, egykori ipari övezetek környékén kapni új lakásokat Budapesten vagy esetleg az agglomerációban. (Vidéken Debrecen, Győr, Szeged, Veszprém, Pécs és Nyíregyháza városában élénkült meg a lakásépítés, ott 230 és 290 ezer forint közötti négyzetméterárakon kínálják az új lakásokat.)
KÍNÁLATI GONDOK. Ugyanakkor a vásárlók egyre nagyobb lakásba költöznének. Végh Attila, a lakáspiaci kutatásokat is végző PPC Hungary Kft. ügyvezetője szerint a lakást keresők harmada háromszobás vagy annál nagyobb lakást vásárolna. Igaz, ez leginkább a használtpiacon lehet reális, tekintve, hogy kutatásuk szerint a vásárlók kevesebb mint egytizede engedheti meg magának a 300 ezer forintos négyzetméterárat. Magyarán változatlanul hatalmas a szakadék a vásárlók igényei és az újlakás-fejlesztők által kínált otthonok árszínvonala közt.
Ez csak tetézi, hogy az új lakások esetén nagy gondban vannak az értékesítők a „szigetszerű” társasházak értékesítésével. Különösen az olyan környékeken, ahol sok a leromlott állagú ház – állítja Végh Attila. Márpedig a VII. vagy a VIII. kerületben meglehetősen sok olyan fejlesztés akad, ahol fa legfeljebb a belső udvarban van, a friss épületet pedig lehangoló házak és kutya látogatta utcák veszik körül. Igaz viszont, hogy a belső városrészek egyes, hosszabb távon bizonyosan megújuló szegleteit kedvelik a külföldi befektetők.
Milyen ingatlant keresnek a vásárlók a nagyvárosokban?
■ A középosztálybeli fiatalok:
Legalább másfél vagy egy plusz két félszobás, de legfeljebb 65-70 négyzetméter körüli lakást (egyre inkább csak új építésűt), nem kiemelt területen, nem luxus színvonalon. A támogatott hitel és a szocpol új lakásra is méret és ár szerint korlátozott. (Jellemző ár a fővárosban, új építés esetén 12-18 millió forint, vidéken 10-15 millió forint.)
■ A külföldiek és a tehetősek:
Exkluzív ingatlanokat (folyópartok, budai hegyek, panoráma, jól megközelíthető, de csendes, igényes anyagokból épített, tágas, új vagy újszerű lakások). A külföldiek csak a szűken vett belvárosban keresnek lakást. (Jellemző ár 20-25 millió forinttól felfelé.)
■ A kisbefektetők:
Legalább kétszobás, de 50-60 négyzetméternél nem nagyobb, jó beosztású, alacsony fenntartási költségű, ezért jól kiadható, kifejezetten olcsó lakást, elfogadható környéken és jó közlekedésnél, amelyben akár maguk vagy gyermekeik is ellakhatnak később. Viszonylag keresettek a Panel Plusz Program keretében felújított és korszerűsített lakások is, mert ezek még olcsók, és ezért 3 szobás változatban is elérhetők.
(Jellemző ár a használt lakások esetén 8-12 millió forint, Budán 12-16 millió forint, vidéken 6-9 millió forint, új vagy néhány éve épült lakások esetén értelemszerűen magasabb az árszint.)
■ A lakást „kinövő” tehetősebb középkorúak, többgyermekes családok:
Kizárólag 3 vagy több szobás, de nem 250-300 négyzetméteres, kellemes környezetben lévő, legalább autóval jól megközelíthető, színvonalas új vagy újszerű családi házat, lakóparki vagy sorházi lakást. (Jellemző ár a használt lakások esetén 16-20 millió forinttól, Budán 20-30 millió forinttól, családi házak esetén 25-40 millió forinttól. Lakóparki, társasházi új lakásoknál Pesten a 290-330 ezer forintos, Budán a 390-450 ezer forintos, vidéken pedig a 230-260 ezer forintos négyzetméterár a legkeresettebb.)
■ Az egyedül élők:
Legalább másfél vagy kétszobás, központi elhelyezkedésű, de csendes vagy a belvárostól legfeljebb 20-25 percnyire lévő, zöldövezeti kis lakást, alacsony fenntartási költséggel. (Jellemző ár a használt lakásoknál Pesten 8 millió forinttól, Budán 12 millió forinttól, vidéken 6 millió forinttól. Új építésű esetén: a fővárosban 10-13 millió forinttól, vidéken 8,5 millió forinttól.)
