Változóban van a használt lakások piaca. Furcsa, de pontos és friss statisztikai adatok híján még a szakértők véleménye is eltérő arról, hogy merre is tartanak a lakásárak, növekszik-e, vagy éppen csökken a kereslet 2007 tavaszán, illetve nyarán a lakások másodpiacán.
Vitathatatlan, hogy rengeteg az eladó lakóingatlan. Az egyik legismertebb internetes hirdetési portálon csak a főváros pesti oldalán közel kétezer használt lakást hirdetnek egyetlen árkategóriában, a legnépszerűbb nyolcmilliós szint körül. Egyedül március utolsó egy hetében mintegy ötszáz, e kategóriába tartozó hirdetést adtak fel!
Az áttekinthetetlenül széles (bár nem épp jó összetételű) kínálat ellenére az ellentmondásos piaci folyamatok mégis feltérképezhetők. Az Otthon Centrum vásárlási hajlandóságot kutató felmérése szerint például a fővárosiak 29 százaléka vett új ingatlant náluk, a lakásvásárlást tervezők közt pedig 37 százalék szeretne új lakásba költözni: azaz az OC szakértői szerint egyre jobban háttérbe szorulnak a használt lakások.
Más szakértők viszont arról számolnak be, hogy ma már sokkal tudatosabbak és óvatosabbak a vásárlók a használtaknál mindig drágább új lakások esetén. Murányi Ákos, a Duna House ingatlanforgalmazó hálózat vezető elemzője szerint, amíg a használt piacon a lefelé tartó árak miatt nemigen volt keresletcsökkentő hatásuk a megszorító intézkedéseknek, az új építésű beruházásoknál az év elején a vásárlóerő csökkenése és az árak szinten maradása, sőt néhol emelése miatt határozottan érezhető volt a megtorpanás. Az elemző azonban aláhúzza: a tavasz közeledtével jócskán megélénkült a vásárlási kedv, s ennek a használtpiacra is pozitív hatása volt.
VÁSÁRLÓI KEDV. A vevők alaposan megnézik, mire adják a pénzt, így az igényesebbek a néhány éve épült, minőségi használt lakások közt is körülnéznek, minden részletre kiterjedően. Az is a használtak felé tereli a keresletet, hogy a megszorítások által leginkább érintett, növekvő létbizonytalanságot érzékelő alsó és középső középréteg csak akkor választ új lakást, ha egy vagy inkább több gyerek után igénybe tudja venni a „szocpolt”. Azaz a vissza nem térítendő, első két gyermek után fejenként 1,2 milliós, első lakáshoz járó állami támogatást. Ezt alátámasztja az OC felmérése. E szerint a használt ingatlanokat inkább a 25 alattiak, illetve az 56 év felettiek keresik.
A legnehezebben eladható lakások*
– A hosszú évek óta rendkívül nehezen eladható földszinti vagy körfolyosós udvari, illetve igen rossz elrendezésű leválasztott lakások.
– Ezek mellé felsorakoznak a jobb környéken lévő, jó állapotú, ezért drágán kínált egyszobás ingatlanok, különösen, ha rossz beosztásúak is. ( A zöldövezeti, exkluzív vagy újszerű egyszobás ingatlanok némileg jobban eladhatók, ha négyzetméteráruk nem a valóságtól elrugaszkodott.)
– A nyolcvanas években periférián, főleg külső Pesten épült nagy családi házak a mai magas árszínvonalon gyakorlatilag eladhatatlanok. Különösen, amelyik nem körüljárható, zajos, forgalmas út mentén van, vagy éppen nagyon rossz közlekedéssel és iskoláktól, vásárlási lehetőségektől messze, vagy éppen nívótlan környéken található. Így a régi házaknál jobb állapotból adódó árelőny elvész, mert 30-40 milliós árkategóriában sokkal inkább nívósabb, újabban és szebb környéken lévő házakat vásárolnak, például új építésűeket.
– Távfűtéses panellakások – különösen a 60-75 négyzetméteres, pesti külvárosokban, hatalmas szürke telepeken találhatók.
– Jobb középkategóriás, jellemzően 20-40 éve épült 2-3 vagy több szobás, a fővárosban 20-30 millió forintos vagy még drágább árkategóriájú használt lakások, különösen, ha felújításra is szorulnak (Ez az egykori „polgári középkategória” lecsúszóban van, helyét az új vagy újszerű lakások veszik át.)
*E típusoknál fokozottan jellemző a túlárazás: az eladók a sok-sok évvel korábbi felújítást vagy az érzelmi értéket 10-20 százalékkal „beleszámítják” a kínálati árba, így akár egy évnél tovább is eladatlanul állhat egy-egy lakás.
VÁGYAK ÉS VALÓSÁG. Persze mindenki nívós, új vagy újszerű luxuslakást venne legszívesebben. Csak a többségnek kompromisszumot kell kötnie, hogy áthidalja az ingatlanárak és a bérek közti szakadékot. Létezik ugyan a mind többet, mind kedvezőbb feltételekkel reklámozott bankhitel vagy a magas jövedelműeknek minimális önerővel is választható lízing, csakhogy a törlesztőrészlet egy nagyobb lakásnál mégis elviselhetetlenül magas lehet.
Az első lakást keresők vagy a nagyobb lakásra vágyó széles városi rétegek így jellemzően 4-6 millió forinttal indulnak első vagy nagyobb lakást keresni. Meglévő pénzük mellé 8-10 milliós hitelt a legtöbben nem tudnak, vagy sokan inkább nem is akarnak felvenni, márpedig 12-13 millió alatt a fővárosban lehetetlen nívós új lakást kapni, de vidéken is nehéz. Inkább 14-16 millió (vidéken 12 millió) forinttól indul a legalább másfél-két szobás új lakások ára.
Szóba jöhetnek még a panelházak. De a csak lassan-lassan javuló környezet, a negatív imázs és főleg a távfűtés miatt irreálisan magas rezsi miatt esze ágában sincs senkinek külvárosi, szürke lakótelepi lakásra sóvárogni.
KICSIT, OLCSÓT. A legtöbben mégis a legalsó, 5-8 millió forintos ársávban keresnek használt lakást Budapesten – derül ki egy másik friss felmérésből. Az ingatlan.net ötezer internetes hirdetés nézettségét vizsgálva jutott érdekes megállapításokra.
Mint Déry Attila, az Ingatlan.net vezető elemzője mondja, a lakásvásárlásnál messze-messze az ár a legfontosabb szempont. A legtöbben az apró, 20-49 négyzetméteres, olcsó lakásokat keresik. A potenciális vevők 35 százaléka ezt a kategóriát nézte meg a hirdetések közt a legszívesebben, beleértve a 20 négyzetméter alatti minigarzonokat is. Feltehetően a legolcsóbb lakások hatalmas népszerűsége is közrejátszik abban, hogy a legtöbbször a X., a XIII., illetve a VIII. kerület lakásaira voltak kíváncsiak az interneten lakást keresők.
Egy másik kutatás, a PPC Hungary Kft. munkája szintén megerősíti: az otthonra vágyók elképzelései és a szürke realitások közt továbbra is óriási a szakadék. A 300 ezer budapesti háztartás telefonos felkeresésével végzett kutatás tanúsága szerint a több mint tízezer válaszadó mindössze 9,5 százaléka tudja megfizetni a 300 ezer forint feletti négyzetméterárakat, holott egy kellemes környezetben lévő, nívós, új otthont szinte lehetetlen ennél olcsóbban megvenni a fővárosban.
TUDATOS VEVŐK. A PPC Hungary Kft. ügyvezetője, Végh Attila azt mondja, egyre olcsóbbá válnak a használt lakások, de a nyilvánvaló árelőny mellett az is a használtak felé tereli a keresletet, hogy a vásárlók rengeteg rossz tapasztalatról hallanak az új lakások kapcsán. Volt, akinek milliós kiadást jelentett, hogy vadonatúj lakásának fürdőszobáját teljesen fel kellett bontani, mivel silány minőségű vezetékeket építettek be, ráadásul szakszerűtlenül. Ilyen és ehhez hasonló esetek pedig sajnos nem számítanak egyedinek az új lakásoknál.
A mind tudatosabb vásárlók emiatt sokszor szívesebben választanak egy nem túl régi, de „belakott” vagy épp alaposan felújítandó, de olcsó használt lakást. Ilyen esetben az újakra jellemző rejtett hibáktól már nem kell tartani, illetve egy gondos felújítással megbízhatóbban rendbe tehető egy használt lakás, mint egy új. Szintén a használt lakások mellet szól az, hogy az elegánsabb, portaszolgálattal vagy épp úszómedencével átadott nívósabb házak közös költsége nagyon magas, miközben a lakóknak csak kis része igényli ezeket a drága extrákat.
ÚJ TENDENCIÁK. Ugyancsak a PPC kutatása világít rá arra, hogy az egyszobás lakások kora végleg leáldozott. Az ilyeneket kínáló eladók mind jelentősebb árengedményeket lesznek kénytelenek tenni. A megkérdezett reménybeli vásárlók alig 4 százaléka fogadna el egyszobás lakást. Úgy tűnik, legtöbbjüknek a másfél szoba is kevés lenne, mert a potenciális vevők 89 százaléka 40 négyzetméteresnél nagyobb lakást keres. Az is a nagy lakások előretörését mutatja, hogy a megkérdezettek közel harmada (32 százalékuk) 3 szobás vagy annál nagyobb lakást vásárolna.
Miközben a vágyott lakás mind tágasabb, a használtpiacon is egyre nő az árkülönbség a luxus és a „tucatlakások” közt. Ma egy tágas, Dunára panorámás vagy bel-budai, zöldövezeti polgári lakás és egy hasonló környéken lévő, de például panorámának vagy egyedi belső megoldásoknak híján lévő tucatlakás közt 50 százalék körüli árdifferencia van. Néhány éve még érezhetően kisebb volt. Nyugat-Európában ez a különbözet kétszeres vagy annál is nagyobb lehet, mert a legigényesebb vásárlók ott a különlegességek árát nagyságrendekkel magasabbra tartják, mint idehaza.
Tény ugyanakkor, hogy az új építések a luxus világában erős konkurenciát jelenthetnek, mivel jelentősen megnövelhetik a kínálatot; például exkluzív, Dunára néző új lakások százai épülnek. Igaz ugyanakkor, hogy ebben a szegmensben a külföldiek jelentős vásárlóerővel jelentkeznek a magyarországi (leginkább Budapest-belvárosi) piacon.
Emellett a „mezei” használt ingatlanok piacán is van egy-két olyan kategória, amely jócskán veszít népszerűségéből. Erre az eladók rendszerint csak akkor döbbennek rá, amikor az adott áron meghirdetett ingatlanra hónapokig egyetlen komoly érdeklődő sem jelentkezik.
Példa erre az ötvenes-hatvanas években nívós környékeken épült, 60-70 négyzetméteres vagy nagyobb lakások esete. Ezek 5-10 éve a legkeresettebbek voltak, árszínvonaluk egyes esetekben az új építésű lakásokét 85-90 százalékra is megközelítette. E polgári környékeken egy évtizede százszámra épülnek az új lakások, tetemes kínálat jelent meg. A 30-40 éves ingatlanoknak így immár nem a lakótelepi panellel, hanem az 5-8 éve épült, kiváló adottságú és jó elrendezésű, modern környezetű használt lakásokkal kell versenyezniük.
