Hollandiában tíz évig tartott az előkészítése, nálunk szinte fél év sem marad rá, ha a kormány tartja magát az eredeti menetrendhez, és 2008-tól elindítja az ingatlanadót. A pénzügyi tárca eltökéltnek látszik. Az után is, hogy a 2005 őszén elfogadott luxusadó fiaskóját leginkább a rossz előkészítésnek, az elkapkodott bevezetésnek tulajdonítják az ingatlanszakma képviselői.
Márpedig az általános ingatlanadó esetében nagyobb a tét. A Pénzügyminisztérium már 2008-tól évi 60-100 milliárd forintos bevétellel számol, és az új adónem ráadásul több millió embert is érinthet, mert a magyar háztartások 92 százaléka saját tulajdonában lakik. Csak illusztrációképpen: ha 4 millió magyarországi lakással és durva átlagként az Otthon Centrum által becsült, 12 millió forintos lakásonkénti értékkel számolunk, akkor a kívánatos adóbevétel egy egységesen kirótt 0,2 százalékos adóval be is jönne. Ugyanennél az átlagértéknél maradva ez lakásonként 24 000 forintos terhet jelentene évente.
VAGYONADÓ. A szakemberek számos érvet tudnak felsorakoztatni az úgynevezett általános ingatlanadó bevezetése mellett. Például: a vagyont terhelő adók arányosabb közteherviselésre adnak módot azáltal, hogy nem minden teher a munkajövedelmekre és a fogyasztásra hárul. Más indoklás szerint az ingatlanadó jobban tükrözi a jövedelmi viszonyokat, ezért igazságosabb.
Az ellenérvek: az ingatlan nem feltétlenül jövedelemforrás (lakást lehet ajándékba vagy örökségként is kapni, de megmarad akkor is, ha a tulajdonos éppen munkanélküli), továbbá csak egy része a vagyonnak, és ráadásul rendszerint egyszer már megadóztatott jövedelemből származik. Az sem bizonyított, hogy létezne egyáltalán korreláció a lakástulajdonos jövedelme és az ingatlan értéke között. Még Budapest legdrágább utcája, az Andrássy út értékes, nagypolgári lakásaiban is élnek kisnyugdíjasok, akiknek a havi rezsi befizetése is komoly gondot okoz.
Az már szinte csak technikai nehézség, hogy az adó alapjául szolgáló reális értéket roppant nehéz meghatározni. Ahány értékbecslő, annyiféle ára lehet egy ingatlannak. Az értékek vitathatóságát már a luxusadótörvény is a felszínre hozta, de ez nem hazai sajátosság. (Németországban például már 1934-ben meghozták az értékelési törvényt, de azóta is javítgatják.)
Az sem mellékes, hogy a vagyonadók beszedése általában igen költséges, ha nem a legdrágább. A vele kapcsolatos adminisztrációra nem kevesebb megy el, mint az adó 8-10 százaléka, miközben például a jövedelmi adóknál ez az arány 1-2 százalékra tehető. Mégis, a világ számos országában rónak ki adót az ingatlanok után, mert ez a leginkább megfogható és a legkevésbé eltüntethető vagyontárgy.
Ugyanakkor a nemzetközi gyakorlat sem egységes. Az adott ország adórendszerétől függ, hogy milyen típusú és mértékű az ingatlanadó. A fejlett nyugati államokban és térségünkben több helyütt az ingatlan értékén alapuló adóztatás dívik, az adó kulcsa jellemzően a 0,1 és 3 százalék közötti sávban mozog. Van, ahol az alacsonyabb értékű ingatlanokat magasabb kulccsal terhelve adóztatják, máshol éppen fordítva.
Az ingatlanadót általában kiegészítő adónemként alkalmazzák a jövedelem- és fogyasztási adók mellett, de vannak extrém esetek is. Amerika bizonyos államai-ban, például Floridában a legfőbb állami bevétel az ingatlanadó, miután az oda költöző és ott ingatlant vásárló, korosabb népesség jövedelemadóztatása az idők során súlytalanná és értelmetlenné vált.
ÁRHATÁS. Nálunk egyhamar biztosan nem következik be efféle arányeltolódás, de az ingatlanadó megjelenése így is hatással lehet a lakáspiaci viszonyokra. Az új adóteher vélhetően a forgalom egyértelmű visszaesését és az árak emelkedését eredményezheti előbb az új, majd a használt lakások piacán. Az új lakások árába ugyanis – a néhány éve bevezetett telekáfa tapasztalataira is emlékezve – előbb-utóbb beépítenék a fejlesztők az ingatlanadót, ezáltal csökkenhet a kereslet.
Az új projektek esetében ezt némiképp ellensúlyozni lehet a kínálat visszafogásával, a használtpiacon viszont ennek ellenkezőjére lehet számítani. Logikusan feltételezhetjük, hogy a használaton kívüli vagy feleslegesen nagy lakások tulajdonosai megpróbálnák értékesíteni tulajdonukat, így extra kínálatot gerjeszthetnek, és még inkább lenyomhatják az egyébként is megrekedt használtlakás-árakat.
A tényleges árhatás kiszámíthatatlan, de a Magyar Ingatlanszövetség (MAISZ) képviselői a piaci viszonyok torzulásától tartanak. Főleg abban az esetben, ha az ingatlan birtoklása úgy válik általánosan adókötelessé, hogy a jelenlegi helyi adók rendszere is fennmarad. A MAISZ álláspontja szerint ez esetben az ingatlanfejlesztés lesz a legkedvezőtlenebb befektetési forma Magyarországon.
A szakemberek szerint egyébként ezt az adófajtát nem indokolt reformlépésnek tekinteni, sőt bevezetni sem kell, hiszen már létezik. Tény, hogy egy ingatlant megvenni, eladni vagy pusztán birtokolni ma is meglehetősen drága. A vásárlást például egyszeri illetékfizetési kötelezettség terheli, a cserét úgyszintén illeték és egyszeri jövedelemadó, értékesítését ismét egyszeri jövedelemadó, hasznosítását (bérbeadását) pedig folyamatosan fizetendő jövedelemadó sújtja.
De ha csak a tulajdonlást tekintjük, akkor is adózni kell az ingatlan után, mégpedig egy folyamatos, vagyoni típusú ingatlanadót kell megfizetniük a tulajdonosoknak, különböző elnevezésű helyi adók formájában (kivéve akkor, ha az illetékes önkormányzat nem veti ki). A telek-, építmény- és kommunális adó 1991 óta része a magyar adórendszernek, több szakértő szerint csak ezeket kellene korszerűsíteni.
KISKAPUK. A helyi adóztatás ellen ugyan számos érvet lehet felhozni – például a drágaságát, némely helyi apparátusok felkészületlenségét vagy a gyenge beszedési hatékonyságot. A szakma képviselői szerint mégis kétségtelen, hogy az ingatlanok adóztatásának leginkább a helyi adóztatás felel meg, nem a központi. Már csak az adófizetés ellenőrizhetősége miatt is, hiszen helyi szinten jobban követhetők az ingatlan tulajdoni viszonyaiban beállt változások.
Az adóelkerülés teljes kivédése ugyanakkor illúzió. A kiskapuk megtalálásához persze szükséges az ingatlanadó részleteinek ismerete és némi idő, de biztosan nem annyi, mint az új adónem beéréséhez. Ahogy Salamon Adorján, az Eston International Zrt. elnök-vezérigazgatója fogalmazott nemrégiben: egy-egy új adófajta „beszoktatásához” a tapasztalatok szerint három évre van szükség, az egérutak megtalálásához viszont Magyarországon három hónap is elég.
