Gyakorlatilag egyetlen szegmense van a lakáspiacnak, amelyet látszólag hidegen hagynak a megszorítások. Aki ugyanis egy négyzetméterért hajlandó és képes legalább 500 ezer forintot vagy akár nagyságrendekkel többet kifizetni, az – több elemzés és felmérés tanúsága szerint – jellemzően nem hitelből vásárol, és a havi terhek több ezer forintos emelkedése sem befolyásolja döntését.
Szűk rétegről van persze szó, körülbelül a potenciális hazai vevők 1-2 százalékáról. A külföldről érkező, évente stabilan néhány ezer (körülbelül 1800 magánszemély, cégekkel együtt legfeljebb 5000) befektetővel kiegészülve ez is elég ahhoz, hogy a különböző ingatlanpiaci kutatások rendre azt mutassák ki: a luxusra volt, van és lesz igény.
DEFINÍCIÓ KÉRDÉSE. De mit tekintsünk luxusnak? Mozsár István, a kifejezetten ezen a részpiacon közvetítő Engel & Völkers ügyvezető igazgatója például úgy érzi, a fejlesztők sokszor olyan beruházásokat is a prémiumkategóriába sorolnak, amelyek nem felelnek meg a kritériumoknak. Az a lakás például, amelyik ugyan egy rendkívüli adottságú budai vagy Duna-parti telken áll, de belső kialakításánál olcsó műanyagokkal dolgoztak, vagy akár csak egyetlen lerobbant szomszédos ház is rontja az összképet, ugyanúgy nem tekinthető luxusnak, mint mondjuk az, amelyiknek már a fürdőszobáját is tízmillió forintos Armani-csempékkel díszítették, de közben egy kisebb presztízsű pátyi vagy budakeszi telken áll.
Valójában tehát csak akkor tekinthető luxusszínvonalúnak egy ingatlan, ha minden egyszerre adva van: a telket jól választották ki, a felhasznált anyagok kiváló minőségűek (és itt nem a márka a legfontosabb), a kivitelezés tökéletes. Nem árt, ha még valami egyedit is ad az épület. Ez lehet egy-egy apró, de rafinált műszaki megoldás, de az épület történelme, egykori lakója vagy tervezője is.
DIVAT ÉS LUXUS
MI A LOFT?
Az angol „loft” szó eredetileg padlásteret, tetőteret, galériát jelent, de a New York-i Soho negyedben már az 50-es években meghonosodott stílusirányzat elsődleges jegyei alapján az ipari létesítményekből, elhagyatott üzemcsarnokokból kialakított nagyméretű, egy légterű lakásokat nevezik így – függetlenül attól, hogy földszinten, emeleten vagy a tetőtérben helyezkednek-e el. A loftok új életformát teremtettek: az efféle lakásokat kezdetben a művészek privilégiumaként tartották számon, ahol az alkotáshoz szükséges szabadság és tér adott volt. A stílusirányzat néhány éve indult hódító útjára, és az amerikai városok mellett otthonra lelt Hollandia és Anglia tengerparti raktárépületeiben is. Az újabb loft egyre inkább a luxuskategóriát képviseli, de még mindig az „alternatívok”, a szabadság után vágyók, az újhullámos életmód hívei választják.
MI A PENTHOUSE?
Penthouse az a felső szinten épülő lakás, amelynek hatalmas, sokszor a lakás alapterületénél is nagyobb tetőterasza van. Nem összekeverendő a hagyományos tetőterekkel, a penthouse ugyanis vízszintes mennyezetű, normális belmagasságú. A nagy terasznak és nagy üvegfelületeknek köszönhetően világos, tágas, és szintén tipikus, hogy a lift egyből a lakás belsejébe érkezik a mélygarázsból.
MI A RESORT?
A resort típusú ingatlanok a wellness-életérzéssel hozhatók összefüggésbe. A kifejezés Amerikából származik, az ottani ingatlanpiacon ez azt jelenti, hogy a vevő az ingatlanhoz életstílust is vásárol. Ebbe beletartozik a wellness- vagy a fitneszlehetőség éppúgy, mint a zöldterület, a jó levegőjű környezet, gyakran lovaglással vagy golfpályával. Budapest első és legnagyobb épülő resortlakóparkját Sasadon kínálják. A zöldövezetben, nagy zöldterületen fekvő lakóparkba uszodát, teniszpályát, egyéb sportolási, illetve rekreációs létesítményeket terveztek.
A hazai lakópark-beruházásokban érdekelt GTC Magyarország értékesítési tapasztalatai szerint például a potenciális vásárlók alig egy-két százaléka van tisztában azzal, hogy mit jelent a „loft”, és csupán néhány ezrelékük érti a „resort” jelentését. Az ilyen újszerű, sok extrát felvonultató lakóparkokra Dömötör Mónika marketingigazgató szerint mégis növekvő igény mutatkozik még az egyébként pangó lakáspiacon is. Vélhetően azért is, mert ezeket az új ingatlanfajtákat mindig egy vonzó, új életérzéssel együtt próbálják meg eladni: a loftokat és a penthouse-okat a jómódú és eredetiségre törekvő harmincasoknak, negyveneseknek, a resortlakásokat pedig a wellness-lázban élőknek kínálják.
NYOLCSZÁZEZER FÖLÖTT. Luxus és luxus között tehát nagyok a különbségek. Ez az árakon is meglátszik: az 500 ezer forintos fajlagos áron kínált lakások nem minden esetben testesítik meg a valódi luxust, néhány esetben inkább csak felső középkategóriát jelentenek, mondja Valkó Dávid, az Otthon Centrum vezető elemzője. A megkérdőjelezhetetlen luxus manapság valahol 800 ezer forintos négyzetméterárnál indul, és könnyen felkúszhat másfél millió forintig.
Ez utóbbi ársávval jellemzően a főváros I., II., XII. kerületében és a szűk belvárosban – az V. kerületben és a Duna-parton – találkozhatunk, de vannak „szigetek” Budapest más részein (a VI., a IX., a XI. vagy a XIII. kerületben) is. Ezek nem feltétlenül új lakások – potenciálisan egy használaton kívüli romos villa vagy Duna-parti panorámás nagypolgári lakás is luxusingatlanná válhat -, de mindenképpen az újak vannak többségben.
Számuk persze így is szinte elenyésző. A Budapesten tavaly átadott, mintegy 8000 új társasházi lakás közül – az Otthon Centrum adatbázisa szerint – alig száz esett a 800 ezer forintos fajlagos árszint fölé. Ötszázezer forintos négyzetméterárnál drágábban ennél azért többet, további mintegy 460 társasházi lakást adtak át 2006-ban, de még így is csak a forgalom 6 százalékát képviselte az úgynevezett luxusszegmens.
Az árak egyébként egy-egy új beruházáson belül is széles skálán mozognak. Előfordulhat, hogy a földszinten vagy az épület egyik oldalán még 400 ezer forintért, a legfelső szinten már 800 ezerért árulnak egy négyzetmétert, panorámával vagy dunai kilátással. Igazán meghökkentő különbségeket persze akkor látunk, ha vizsgálatainkat a családi házakra és Budapesten kívülre is kiterjesztjük.
Internetes adatbázisokban, például az ingatlan.net – az adásvételt megelőző alkufolyamat eredményét nem tükröző, így a tényleges piaci árnál vélhetően valamivel magasabb – kínálati árait böngészve könnyen bukkanhatunk olyan budai luxusvillára, amelyet 500-600 millió forintért hirdetnek. Ehhez egyebek mellett beltéri medence, pezsgőfürdő és fűtött járda is tartozik. A budapesti toplista első öt helyén efféle II. kerületi, több száz négyzetméteres luxusvillák állnak, átlagosan 800 ezer forint feletti négyzetméterárral.
Ez önmagában nem is látszik olyan magasnak. De a méreteket bizonyos nagyságrend fölött már nem lehet arányosan érvényesíteni, az egymillió forintos fajlagos ár például ritka kivétel. A vidéki luxus nagyságrendekkel szerényebb, legalábbis ami az értékeket illeti: 300 millió forintos ajánlatokkal a nyugati országrész nagyobb városaiban sem igen lehet találkozni, a négyzetméterárak pedig legfeljebb a 400 ezer forintot súrolják.
PÁRIZS A PÉLDA. Mégis a fővárosban a legnagyobb az értéknövekedési potenciál, annak is a frekventáltabb budai, illetve a legszűkebb belvárosi részeiben. Azt persze nehéz megmondani, hogy az elkövetkező időszak hoz-e még értéknövekedést, és ha igen, mekkorát, de hallani vérmes reményekről.
Az Andrássy úti árakról már egy-két éve azt gondolták a szakemberek, hogy tetőztek, majd pedig még közel duplájukra emelkedtek, és várhatóan tovább nőnek. 25 százalékos éves értéknövekedést még reálisnak tart Mozsár István, legalábbis a Deák tér és az Oktogon közötti szakaszon. Két utcával távolabb mindez már nem igaz.
Szintén nagy lehetőséget lát a luxusingatlan-forgalmazó az V. kerületi Szabadság térben, ahol a hajdan volt Tőzsdepalotába tervezett apartmanok legdrágábbjai 2-3 éven belül a kétmillió forintos négyzetméterárat is elérik véleménye szerint. Szokás a párizsi lakásárakkal is példálózni: a francia fővárosban ugyanis egy azonos kategóriájú, minőségi lakás négyzetmétere történelmi környezetben legalább 18 000 euró (4,5 millió forint), nálunk ugyanakkor körülbelül a hatoda.
Nem tudni, hogy Budapest mikor éri utol Párizst, ha egyáltalán megközelíti, mindenesetre tény, hogy a külföldi befektetők – nagy ingatlanfejlesztő cégek és egyéni lakásvásárlók is – a szűk pesti belvárosra koncentrálnak. A belvárosi építtetők között sok az izraeli, az ír vagy a spanyol, de a végtermék sem a magyar pénztárcákhoz igazodik.
Gondoljunk csak a francia székhelyű Orco-csoport beruházásaira, amelyek egyike, az Andrássy út és az Izabella utca sarkán még az idén elkészülő luxuslakásprojekt jelenleg a legnagyobb volumenű a maga nemében a fővárosban. Az Avenue Gardens elnevezésű, több milliárd forintos beruházás keretében közel nyolcvan luxusapartmant dobnak piacra, információink szerint 750 ezer és 1,4 millió forint közötti négyzetméteráron.
Mindezért cserébe lesz wellness-központ, jacuzzi, 24 órás portaszolgálat, a lakásba visznek a liftek, intelligens épületüzemeltetési rendszert építenek be, továbbá éttermi lakásszerviz, sofőrszolgálat és bérautó áll majd a lakók rendelkezésére. A fejlesztők a külcsínre is sokat adnak, a világörökség részét képező sugárúton eredeti formájában újítják fel a homlokzatot, az „L” alakú épületegyüttesen belül pedig díszkertet alakítanak ki.
Hasonló építészeti megoldásokra az V. kerület néhány centrális utcájában (Váci, Sas, Dorottya, Vigyázó Ferenc, Vadász, Apáczai Csere János) is van példa: kisebb volumenben ugyan, de ír és spanyol befektetők milliárdos átépítésekkel kínálják ezt a fajta „százéves luxust”. Közös jellemvonásuk, hogy a homlokzat az eredeti, jellemzően még a XIX. század közepén-végén elnyert neoklasszicista pompáját kapja vissza, az utcafronton túl és belül viszont gyakorlatilag a földszinttől a tetőig átépítik az egész házat, és modern, igényes anyagokkal luxusszínvonalon korszerűsítik, illetve szabják át úgy, hogy közben megmarad az eredeti lakások tágassága és (legalább 3 méteres) belmagassága is. Előfordul például, hogy a bejárat és a belső udvar gránitburkolatot kap, amelynek közepére meleg vizes kút, a ház tetejére pedig exkluzív pihenőpark épül, de az igényes megoldások a belső tereket sem kerülik, a parketta négyzetméterára például 30 ezer forint is lehet.
Így aztán egy-egy lakás négyzetméterára sem alacsony, egymillió forint közeli, mégis jóformán hirdetés nélkül kelnek el tucatjával az efféle ingatlanok. Döntően olyan külföldiek jóvoltából, akik befektetésnek szánják vásárlásukat. Abban bíznak, hogy a lakás értékének 4-5 százalékát bérleti díjként évente beszedhetik, továbbá – és ez adhatja profitjuk nagyobb hányadát – az elkövetkező évek számottevő értéknövekedést hozhatnak. Ha a budapesti lakásárak tíz éven belül elérik a nyugat-európai fővárosok árszínvonalát, akkor biztosan elmondhatják, hogy számításuk bevált.
