Az EU-bővítés első kelet-európai körénél talán valamivel szerényebb, mégis jelentős várakozás előzte meg az ingatlanpiacon Románia és Bulgária belépését az unióba. Ebből a figyelemből az elmúlt években a második és a harmadik bővítési kör között „ingázó”, s végül a reményteljes kívül maradók körében megállapodott Horvátországnak is jutott egy jelentős szelet.
A LEGJÖVEDELMEZŐBB. A slágerpiac mégis egyértelműen Románia. A londoni PricewaterhouseCoopers is azt a prognózist adta, hogy az ottani ingatlan- és telekbefektetések a legjövedelmezőbbek lehetnek Európában a következő években. Külön is hangsúlyt kaptak a jövedelmezőségi előrejelzésben a hegyvidéki üdülőtelkek és az erdők, mert ezek értéke világviszonylatban is gyorsan növekszik.
Általában is kiemelkedően vonzónak tartja befektetési szempontból Romániát a kelet-európai térségen belül az Ernst & Young. A nemzetközi tanácsadó cég 200 jelentős vállalat vezetőjének véleményét összegezve: az alacsony nyereségadót, az olcsó munkaerőt, a rugalmas munkajogi szabályozást, a munkatermelékenység növekedési potenciálját, a beruházásra alkalmas területek meglétét és az elfogadható ingatlanárakat találta a legfontosabb befektetésösztönző tényezőnek. Mindehhez hozzávehetjük, hogy az uniós csatlakozás érezhetően csökkentette a várható beruházási kockázatokat.
ÁLLAMI JÁRADÉK. A romániai változások az ingatlanpiacon is drámaiak. Ez csak részben függ össze az EU-csatlakozással, hiszen a folyamatok komoly hányada a rendszerváltás eredménye.
Ilyen például az utóbbi három évben felerősödött privatizációs hullám, ezen belül is az erdőrestitúció. Tömegesen kapták vissza régi területeiket, erdőiket olyanok, akik híján vannak az ezek műveléséhez szükséges tőkének. A piacon ez egyrészt értékesítési igényként jelentkezik, másfelől sokan keresnek befektetőtársat, hogy enyhítsenek likviditási gondjukon.
Angol falvak a Balkánon
Kisebb árrobbanás rázta meg a bolgár ingatlanpiacot az ország EU-csatlakozását megelőző hónapokban. Az átlagosan 30 százalékos áremelkedés nyomán az átlagos négyzetméterár a bolgár fővárosban elérte a 660 eurót, a Fekete-tenger partján, Várnában pedig a 710 eurót is meghaladta. Érdekes módon főként a britek vetették meg a lábukat Bulgáriában. Ráadásul nemcsak a tengerparton, hanem a Balkán-hegység lábánál is, ahol már szinte „angol falvakról” beszélhetünk. Nem meglepő, persze, hiszen a brit nyugdíjasokat nem veri földhöz a kertes házak 50 ezer euró körüli ára.
LANYHA ÉRDEKLŐDÉS. Az előzetes számításokat eddig mégsem igazolta vissza teljes mértékben a piac. A mostaninál jóval nagyobb érdeklődést várt a romániai ingatlanok iránt az ország EU-csatlakozása kapcsán Éliás István, a Transylvania Estate ügynökség budapesti képviselője is. Mint mondja, az érdeklődés ugyan folyamatos, de lanyha. Ugyanakkor – tapasztalatai szerint – a kínálati oldalon kisebbfajta árrobbanás zajlott le: az elmúlt egy évben jelentősen emelkedtek az ingatlanárak.
Különösen igaz ez a nagyvárosokban, illetve a kiemelt üdülőhelyeken. Más szóval: akik olcsón akartak vásárolni, már lemaradtak. Ugyanakkor, még mindig a kínálati oldalon maradva, a magyarországi ingatlanáraknál olcsóbban lehet hegyvidéki telkeket és víkendházakat venni. Ehhez hasonló árrés tapasztalható a magyarországi kínálathoz képest az erdők és legelők terén is.
Áttérve a keresleti oldalra, a kirajzolódó trend azt mutatja, hogy a magyarok a keleti határ túloldalán elsősorban erdőket és legelőket keresnek, továbbá telkeket. Főként azért, mert ezek még az árrobbanás után is viszonylag olcsók. A telkek esetében fontos szempont az is, hogy Romániában igen kedvező áron lehet akár télen is lakható faházakat építtetni, hiszen az alapanyag helyben megtalálható, a munkaerő költsége pedig szintén alacsonyabb a magyarországinál.
Nem csak a magyarok érdeklődnek a romániai ingatlanok iránt. Az ingatlanügynökségek a folyamatos nyugat-európai keresletet is tapasztalják. Igaz, ebből a körből főként csak a holland piac érdeklődése tekinthető markánsnak. Ez nem is csoda, hiszen bejáratott utakról beszélhetünk: a két ország református egyházai közti – részben gazdasági – kapcsolat ugyanis gyakorlatilag folyamatos.
A VIRI BOTRÁNY. Mind horvát, mind magyar oldalon meglepetést keltett a tavaly tavaszi Vir szigeti botrány. A magyarok „nem értették”, hogy miért bontatják le engedély nélkül épített nyaralóikat a hatóságok. Egyik részük – a beruházók, közvetítők által becsapottak – persze némi okkal. Hiszen fogalmuk sem volt arról, hogy a jóhiszeműen megvásárolt apartmanoknak nincs építési engedélye. Igaz, joggal felvethető: a feltűnően alacsony ár miért nem ösztönözte őket arra, hogy jobban utánanézzenek a papíroknak?
Horvátország: nem csak nyaralót építenek a magyarok.
Annál is kevésbé értették Horvátországban a magyarok „tudatlanságát”, mert például a legnagyobb példányszámú horvát napilap, a Vecernji List már 2004 augusztusában azt írta, hogy a Zadartól 29 kilométerre található Vir sziget „az engedély nélküli építkezés szimbólumává vált”. A festői szépségű szigeten lévő, körülbelül 10 ezer építményből ugyanis addig az időpontig alig több mint 500-at törvényesítettek tulajdonosaik.
Ráadásul ez egy több évtizedes történet: még a hetvenes években kezdődött, amikor a zadari pártemberek körében divatba jött olcsó viri telket szerezni. Jugoszlávia szétesése után szabályos ingatlan-boom alakult ki Viren, melyet a „könnyen szerzett” víkendházaiktól szabadulni akaró régi tulajdonosok által kialakított viszonylag olcsó kínálati ár táplált. Ezt a magyar sajtó ugyan nem tálalta széles körben, de a Figyelő lapjai többször hírt adtak róla.
Mindez azonban nemigen zavarta a magyar vásárlókat, akik közel 400 víkendházat vettek a 2006-os bontásokat megelőző években. Például a gödöllői székhelyű Infinity 3000 Kft. – egy 3 milliós törzstőkéjű cég – 2004-ben és 2005-ben is nagy intenzitással hirdetett „fél áron” viri ingatlanokat. Hiába figyelmeztettek erre „mérsékeltebb” ingatlanosok.
A NÉMETEK NYOMÁBAN. Mára lecsillapodtak a kedélyek, s azt lehet mondani, hogy a viri botrány csak pillanatnyi megtorpanást okozott, de nem vetette vissza sem a horvát ingatlanpiacot, sem pedig a magyarok horvátországi vásárlási kedvét – hangsúlyozza Marin Skenderovic, a Horvát Idegenforgalmi Közösség budapesti képviselője. A magyar vásárlók, illetve befektetők olyannyira jelen vannak a horvát piacon, hogy a múlt évben a németek után az előkelő második helyet szerezték meg a forgalomból való részesedést illetően. A bizalom helyreállítását talán az is segítette, hogy nemrégiben közös nyilatkozatot írtak alá a horvát és magyar ingatlanforgalmazó szakmai szervezetek, melyben arra vállaltak kötelezettséget, hogy tagjaik kölcsönösen betartják a két országban előírt szabályokat.
A horvát ingatlanpiacról szólva Marin Skenderovic azt is kiemelte, hogy ugyan tovább folytatódnak a tengerparti apartmanépítési befektetések, melyekből a magyarországi cégek például a hagyományosan – IV. Béla király emlékezetes menekülése óta – a magyarok által közkedvelt, Trogirral szomszédos Ciovo szigetén veszik ki a részüket, de emellett megindult a nagyobb városokban, s különösen Zágrábban a pláza- és irodaépítési hullám. Ez alaposan átrajzolja az erőviszonyokat. Ezen a területen is az élen járnak a magyar cégek, közülük a TriGránit a legjelentősebb horvátországi piaci szereplő.
Erdély a lehetőségek földje
A keleti bazárok hangulatát idézi az erdélyi ingatlankínálat, hiszen a fából ácsolt erdei házikótól a nemesi kúriáig bármit vásárolhatunk. Nézzük mindjárt az erdőket. A kínálat bőséges, ugyanakkor feltűnő értékkülönbözeteket fedezhetünk fel, mégpedig attól függően, hogy mennyire rendezettek a papírok. Így például 20 hektár fenyőerdőt Kovásznán akár 5000 euróért is vehetünk, míg Székelyudvarhely közelében 23 hektár erdő már 45 ezer eurót kóstál, nyilvánvalóan nem csupán a kitermelhető fa minősége, hanem a hirdetésben elsőrangú szempontként feltűntetett „rendezett telekkönyv” okán is.
Telkekből is széles a választék. Például Szovátán már 2 eurós négyzetméteráron is vehetünk belterületi telket – vízzel, villannyal -, ugyanakkor a sóbányájáról híres Parajdon már 8 eurót kérnek négyzetméterenként, miközben a víz és a villany csak a telekhatárig jutott. Még néhány kategórialépcsőt átugorva szembesülhetünk azzal, hogy Székelyudvarhely főútján egy irodaháznak is alkalmas építési telek négyzetmétere már 32 euró.
A kínálati mezőny az épülettel meghirdetett ingatlanok szegmensében húzódik szét igazán. Homorodfürdőn összkomfortos nyaralót vehetünk 800 négyzetméteres telekkel 22 ezer euróért. Csíkszereda központjában egy 3 szobás, földszinti tömbházlakás megszerzése, mely orvosi rendelőnek vagy irodának is alkalmas, ráadásul – fő szempont (!) – a „papírjai is rendezettek”, már 31 ezer eurót igényel. De Erdély tényleg a lehetőségek földje, ezt mi sem bizonyítja jobban, mint hogy „potom” 135 ezer euróért akár egy XIX. századi, részben felújított, műemlék kúriát is megszerezhetünk – teljes rehabilitációs építési tervvel, Kovászna megyében, egy tó partján, természetvédelmi területen.
